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在變化中前行——2016年底英國房市回顧展望

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【大紀元2016年12月16日訊】10幾年來,英國經歷了4任總理,互聯網泡沫「dotcom boom」,貨幣危機,人們記憶中最大的銀行崩潰,繁榮熱鬧的倫敦奧運會,以及令人震驚的脫歐。毫無例外,這些事件都對房產市場產生了影響。那麽眼前的英國房市面臨著脫歐的挑戰,又會展現出怎樣的走勢呢?

2004-2014年英國各地區房價增長情況, 來源:第一太平大衛斯Savills
2004-2014年英國各地區房價增長情況
來源:第一太平大衛斯Savills
英國房價變化情況 來源:Nationwide
英國房價變化情況
來源:Nationwide

第一太平戴維斯的資料顯示,英國房屋的價值在過去10年中猛增了1.412萬億英鎊,房產總價值達到5.752萬億英鎊,超過了法國、德國和義大利三國GDP的總和。但是,這種增長有著顯著的地域性差異,增長值中超過一半是倫敦的房價上漲所貢獻的。十年來倫敦房屋總價值翻了一番,增長了7,410億英鎊。

東南部增長排第二 高過其它地區

根據第一太平戴維斯的資料顯示,另外19%的增長「2,700億英鎊」來自英國東南部,原因是東南部一些地區通勤倫敦非常方便。現在那些地區房屋總價值超過1萬億英鎊,好的通勤區價格堪比倫敦房價,並逐漸發展擴大形成倫敦周圍的通勤郡。對於首次購房者,他們會優先考慮在通勤地區買房而不是首都購買,以便登上房產階梯。

與英國東南部形成鮮明對比的是,英國西北部、東北部、約克郡和亨伯(Yorkshire & Humber)的住房總價值僅增長了420億英鎊,10年來對全英房產價值增長的貢獻只有3%。倫敦和英國東南部房屋的總漲幅是英格蘭中部和北部地方的12倍。

Mickledore公司地區專案總監Nigel Wilcock分析了這種現象出現的部份原因,他認為,較大的城市房價增長快,而公共部門就業比例高的地區房價增速慢。東北部地區是相對較小的經濟區,在較高程度上依賴公共部門,就業增長與人口流動相對較慢,使得房市相對較為平穩。因此,雖然也有一些的投資案例,如日產對位於英國北部Sunderland的投資使該地周邊房市有所增長,但總體而言還是不如人意。還有一個原因就是擔心失業,這種擔心在打擊購房信心,進而影響房產市場。

中國投資增長迅速

據房產仲介公司萊坊(Knight Frank)統計,世界上十個最大的主權財富基金(Sovereign Wealth Funds)中有三家公司來自中國,總資產約一萬億英鎊。中國雖說是次於美國的世界上第二大經濟體,但它在銀行的錢比任何其它國家都多。中國可謂是一個巨大的市場,根據萊坊的統計,全球新建的住宅中,中國人是最大的外籍買家群體。

2005年至今,中國對外投資增長迅速。最初從主權基金進行探索性投資開始,隨後,中國房產開發商、銀行和機構投資者都進行了大筆投資。

這種投資激增主要是由於華人投資者受到中國國內經濟和政策因素的推動。萊坊認為,最強大的驅動因素是中國住宅市場的持續整合。在過去兩年裡,中國房市的激烈競爭,加上政府對購房的限制、借款成本的上升和保險公司對房地產投資條例的放寬,致使開發商積極地尋求海外的新投資機會。同時,英國成熟穩定的市場,房產優質和更高的收益率吸引了這些中國投資者。

如今,中國在英國的投資已經相當廣泛。值得一提的是中國四川國棟建設集團簽署了對謝菲爾德的價值10億英鎊、為期60年的投資合同,這是近期以來在倫敦之外的大型房產投資中最大額的案例之一。像斯勞(Slough)這樣的倫敦通勤城鎮的住房專案也是中國投資者的主要目標。

未來英國房價繼續增長

在脫歐投票後,人們對英國的信心有所下降,但這種情況到今年秋天已經改善,總體來看倫敦和英國其他地區的房產市場在脫歐投票後表現良好。雖然英國經濟和住房市場在脫歐投票後的表現遠遠好於預期,其前景仍然不確定。不過考慮到歐洲許多國家在明年也要進行大選,很多右翼領導人可能上臺;而日前義大利的(親歐盟的)總理推進的公投也失敗了;更別說政治素人川普英國美國大選給世界和建制派帶來的衝擊了——從長期來看,歐盟內潛伏的危機可能比已經決意要脫歐的英國面臨的困難更大。因此,英國房市也有可能因為與歐盟其它經濟體對比而顯得更為穩定,並繼續獲得投資者的青睞。

萊坊在報告中預測,2017年英國房價增長將比今年慢不少,但是房產基本面仍然變化不大。2017-2021年英國房價預計將共增長14.2%。

由於英國決定離開歐盟的不確定性導致其增長受阻,許多房市研究機構都預測,英國房價在2017年將上漲2%。

而由於脫歐的原因,在本月住房分析師的調查中,他們對脫歐之前的預計做了更新,其中有8家機構表示仍認為房價可能增長4%,11家機構認為漲幅要打折扣,1家認為漲幅可能更低。儘管如此,大多數機構預計在2018年,全國房價將攀升2.7%,略高於8月份的2.4%預測。(住房分析師調查的主要機構包括萊坊,the Nationwide,抵押貸款委員會the Council of Mortgage Lenders,第一太平大衛斯Savills,和eMoov等)

明年倫敦房市增長放緩

2016年,倫敦地區的房價增長波動仍然持續,房地產服務公司Cluttons最新住宅市場展望報告中指出,由於市場受脫歐影響,倫敦黃金地區的房價將在2017年陷入停滯,在2018年可能上漲至0.5%左右並保持穩定,在2019年2021年之間可能將下降2%至3%。

萊坊公司預計今年年底,英格蘭東部和東南部的增長將大於大倫敦地區;預計明年倫敦中心地區在去年表現的明顯價格下降將擴大到周邊地區,大倫敦地區的價格在2017年將略微下跌。雖然到2017年,倫敦外圍黃金地區(Prime Outer London)的市場價格可能會進一步下調,但2016年倫敦中心和西區的房產價格下跌了7%,這很可能意味著黃金地區(Prime London)的價格目前已接近底部。

關於預計增長放緩的原因,萊坊認為:市場表現疲軟的主要因素與脫歐帶來的經濟不確定性有關,直到英國正式退出歐盟之前,甚至之後,脫歐對消費者的信心都將產生負面影響。此外,業主徵稅的改革措施將減少投資者的需求,同樣將限制價格上漲。

中國投資者對英國抱有信心

隨著中國經濟的持續增長,中國的中產階級不斷擴大,越來越多的人將西方作為投資地,而英國一直是對中國買家來説很有吸引力的地區。據估計,中國公民在未來十年對海外房產的投資可能會高達1,600億英鎊。對英國房產投資多少目前尚不清楚,但對英國的投資額度很可能占相當大的一部份。

8月份,在戴德梁行對來自中國大陸的100多家機構和房地產開發商的調查中發現,74%的受訪者認為,在未來5年內,脫歐將給英國房地產投資市場帶來新的機遇。

幫助中國買家找到海外房地產開發商的居外網站juwai.com的行政主管Charles Pittar預計,英國脫歐後,投資英國房產的外國買家會大幅增加。他說:「英國市場,特別是在脫歐之後,真的會逐漸好轉。中國投資的國際旅途可能才剛開始。……關於中國最讓人興奮的事情是,那裡有168座城市的居民超過100萬。所以,這是一個巨大的市場。」

Chestertons地產仲介公司諾丁山辦事處的銷售經理Iint Begg告訴大紀元:「今年我們的交易中有70%以上來自英國買家,其他買家是來自歐洲大陸、美國和遠東的買家。華人買家如果要是買二手房,又是看中地區有特色,價值增值潛力大的話,會來到諾丁山地區。」

*編注:主權財富基金(英語:Sovereign wealth fund,簡稱SWF),通稱主權基金,指由一些主權國家政府所建立並擁有,用於長期投資的金融資產或基金,主要來源於國家財政盈餘、外匯儲備、自然資源出口盈餘等,一般由專門的政府投資機構管理。◇

綜合報導|明曦

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責任編輯:楊青

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2016-12-16 5:30 AM
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