電子商務發展好 倉儲需求達新高

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【大紀元2016年05月22日訊】(大紀元舊金山編譯組報導)據CoStar地產集團的分析師預測,自2007年以來,2016年頭一次一半以上新建的倉儲後勤物業是投機房(建造時還無租客)。由於看到機構投資者對現代化倉儲後勤建築的需求,商業房開發商正在重新大規模地建造倉儲地產。

空置率不斷下探
隨著全美投機房的空置率降到7.8%,在2015年第四季度達到1999年以來最低點,預計今年此類工業用房的建造共會達到1億5千萬平方英尺,到了本次房屋市場週期的峰值。

穩定的GDP增長和不斷上升的電子商務銷售,相應地使租戶對存儲倉庫的需求超過供應,2015年需求超過以往。這是CoStar公司工業市場調研部主任雷內•塞可日前在「2015年美國工業地產回顧與展望」介紹會所證實的。同時主持介紹會的還有高級房地產經濟師肖•勒普頓。

總體而言,CoStar公司預測美國後勤倉儲物業的空置率,到2020年會到8.7%,仍遠低於10.6%的長期平均水平。而且由於工業用地的建設預計大大落後於後勤物品設備,倉儲物業供不應求,將導致未來12個月空置率進一步壓縮減少。

倉儲租金漲幅驚人
全美輕工業和後勤倉儲房的租金在2015年增長了6%。一些地區租金上漲則達到了2位數,包括舊金山灣區、硅谷、加州內陸帝國(Inland Empire)、丹佛、納什維爾、北卡州拉雷(Raleigh)、賓夕法尼亞州哈里斯堡和洛杉磯。相比之下,租用此類物業的租金每年增長的歷史平均水平僅為1%!

盡管2015年缺乏高機構級別的商業投機房的投資者,但去年有幾個大的外國買家,如總部位於新加坡的全球後勤物業公司花了81億美元購買了美國黑石IndCor的物業。該總交易以及類似的幾宗大買賣,使2015年美國工業用物業的總銷量增加了37%,超過800億美元。是主要的商業房產類裡增幅最大的。

去年對倉儲後勤空間的需求達到1.5億平方英尺,比前年同期增長了3.3%,市場供應量則增加2.6%,比公寓房市場的供給和需求各增加了2%。

二線城市受惠
隨著開發商在全國大力推動倉儲投機物業和分銷中心,一些小的、二線市場的需求率增長最強勁,特別是當地經濟發展好的城市,如奧斯汀、拉雷、拉斯維加斯、聖地亞哥和底特律。

去年南加州的內陸帝國市的倉儲市場領先全美,占有使用面積為1,950萬平方英尺;芝加哥緊隨其後達1,670萬平方英尺;達拉斯第三,達到1,360萬平方英尺。這些市場同時也是新建物業交付量最大的,分別為2,050萬、1,520萬和1,530萬平方英尺。

供應量預計還將加快。達拉斯2015年新開工建造20個物業,達到2,110萬平方英尺;其次是內陸帝國,達2,060萬平方英尺;芝加哥1,420萬;亞特蘭大為1,300萬。

走勢 各方樂觀看待
由於投機(隨機)物業的加快建設,量身打造的物業房開始減產,如大型電子商務供應商Amazon的發貨和分揀中心等。

CoStar公司估計在過去10年中,電子商務業使用了1億8千萬平方英尺的工業用地,預計未來還會增加用地。因為2015年網上銷售第四季度上升了4.2%,全年增加了16.7%,總營業額高達3,295億美元!

大多數工業房地產公司對2016年工商地產前景持樂觀態度。EastGroup公司的總裁兼首席執行官馬歇爾勒布認為:「我們感覺今年開端良好。當然我們擔心經濟,但對市場供應不那麼擔心。」(EastGroup公司在紐約證券交易所股票簡稱:EGP。)

DCT工業信托(NYSE:DCT)的首席財務長馬特•墨菲表示:「未來會看到強勁的租金增長,即使不是所有各類物業,也會是大部份物業市場租金增長。」

「現在市場需求超過了供應,2015年短缺9千萬平方英尺,而且供應持續缺乏,今年物業租金和發展將持續增長。」杜克地產公司(NYSE:DRE)首席執行官詹姆斯•康納說。

康納認為,假如房屋市場在2016年底或2017年初能達到供需平衡,租金現在仍會增長,儘管會比過去幾年長得慢。

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責任編輯:李曜宇

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