舊金山的泡沫開始了嗎?高端房市露餡

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【大紀元2016年06月06日訊】(大紀元記者李歐舊金山綜合報導)舊金山灣區的房市,當前情況越來越趨於複雜了。2012年房市開始火速升溫,進入2014、15年房價逐漸趨緩,但豪宅市場卻漸漸抬頭。2016年的第一季,獨立屋的需求依舊強勁,公寓類漸漸持平,豪宅類供應卻在走高,但需求興致卻跟不上腳步。

多家外媒報導,投資者的腳步正離開門戶城市,二線城市的低價更獲青睞。換句話說,現在市場的房產類型差異化越趨明顯,而且因為一級房市的利潤更單薄,投資人轉而尋求成本較低的美國內陸城市,甚至是將網撒向全球更大範圍的二、三級都會區。

二線城市的機會
在大的層面來看,全世界的一級房市面臨全球經濟的不確定性,加上可能走向本次房市循環的頂峰,在佳士得國際地產民調顯示,世界級富有人士正在從傳統的門戶型城市抽走銀根,例如紐約、舊金山、香港、倫敦等地,把錢投向便宜的二級城市。

華爾街日報也報導出,巴林主權財富基金才剛買走一個投資組合,擁有鳳凰城、達拉斯7棟辦公樓的49%的股權。報導稱外國投資人為了藏匿資金,開始越過沿海大城市,往美國內陸深入。

高端房上市量暴增
在舊金山方面,據地產公司Paragon的5月份報告顯示,300萬美元以上的房產庫存量卻正在增加,有5.4個月的供給量,同比去年4月增幅達32%,300萬以下的房產卻仍處於緊張階段。

舊金山超過300萬美元的豪宅庫存量從今年4月暴增。(Paragon)
舊金山超過300萬美元的豪宅庫存量從今年4月暴增。(Paragon)

不過數據也指出,300萬以上的豪宅僅僅只1.7%的比例在售價能夠超過上市價格,而且與去年4月對比,不同價位的房產在售價上高出上市價的比例均有滑落,僅有低於135萬的獨立屋類型,基本維持平盤。

舊金山當前超過300萬的豪宅增幅有限,高出上市價的僅有1.7%。豪華公寓還出現負成長。(Paragon)
舊金山當前超過300萬的豪宅增幅有限,高出上市價的僅有1.7%。豪華公寓還出現負成長。(Paragon)

舊金山的布魯克林
喜達屋資本集團(Starwood Capital Group)的領導者貝瑞·斯特利希特(Barry Sternlicht)在CNBC的採訪中說,現在的奧克蘭就是舊金山的布魯克林。他認為舊金山的科技產業正在降溫,泡沫的破裂勢必影響到房市。但舊金山的房價高溫已經讓很多人逃往奧克蘭「避暑」。就如同紐約人正在逃往布魯克林。

不僅舊金山與奧克蘭地區正在發生移動,納什維爾(Nashville)、丹佛(Denver)、西雅圖和南加州等地,都有類似情況,但舊金山似乎更加劇烈。

硅谷商用樓增建
再看到舊金山的硅谷市場,在聖荷西,新的辦公大樓——美國中心(America Center)正處於第二階段開工,市長李卡多(Sam Liccardo)開心為城市迎來更多就業機會。該項目的開發商SteelWave and USAA Real Estate Co將新增加兩棟6層樓高的辦公樓,佔地45萬平方英尺。此項目一共有3個階段,全部完工將有110萬平方英尺的辦公空間,而且是節能建築(LEED)的金級認證。

開發商SteelWave認為,儘管舊金山的辦公地產正在趨緩,但硅谷地區還正穩步上揚之中。他們歡迎有興趣了解的朋友,可以參加6月15日在硅谷創意辦公室(Silicon Valley Creative Office)的活動,聆聽當前商用樓趨勢。

根據亞洲協會一份新的報告顯示,因為中國政府對資金外移的進一步限制,來自中國的投資在逐漸縮減,但是水龍頭不會完全關閉。他們預計到2020年還將有58億美元,來自中國投資人的資金投放到海外的商用地產,以求資產避險。

冰火夾雜的硅谷房市
硅谷的住宅房市,根據公寓上市服務公司Abodo的報告,今年4月聖荷西的租房增長幅度位列全國第六,而且持續的低庫存,還有接收受不了舊金山租金跑來的租客,造成聖荷西的租房需求一直旺盛。Abodo公司說,年輕人買不起房,也租不起太昂貴的租金,所以聖荷西的租客還會源源不斷。

但硅谷也有同樣情況——高端房市受到衝擊。據彭博社的報導,一棟Palo Alto的房產在市場上的時間,從原本平均10至11天,今年4月已經放緩到16天。當然她仍是比全國平均的67天快很多、很多,但放緩的跡象是不爭的事實。而緩慢的原因可能是高科技的回落與中國投資人的減少。

彭博社還稱,高端房的走勢雖然遭遇困境,但中層房市仍是持續爆發,這些高科技公司還是繼續在招收員工,這有助強健中低端房市。不過John Burns地產公司的資深副總裁汀·威利(Dean Wehrli)斷定市場已經到頂,現在的走勢將會逐步向下,範圍從加州以致全國。

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責任編輯:李曜宇

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