【大紀元2016年07月07日訊】（大紀元記者李捫心紐西蘭綜合報導）奧克蘭房市危機不但加重，還開始向全國蔓延。本周初，權威機構CoreLogic的統計數據又顯示，奧克蘭近半（46%）買家為投資者，全國的投資買房比率，也超過了40%；總理凱伊（John Key）為此喊話，要央行出手，限制投資者買房、加大對奧克蘭過熱房市的控制力度。
媒體、專家和政界，也都同意紐西蘭房市問題已經到了必須有實質動作的地步了，各界紛紛作出樂觀回應，希望對房價竄升能有抑製作用。
專家：央行將收緊貸款
AMP的經濟學家托尼•菲爾德（Tony Field）說，儘管儲備銀行的工作並不是要提供給民眾可負擔住房，而是要保持金融系統的穩定性；但目前的過熱房市，對銀行來說無異於隱形炸彈。
試想如果房市崩潰，房價驟跌，很多人發現自己的房屋價格已經沒有銀行貸款高的時候，那銀行等金融部門就會出現問題。美國2008年的金融危機、以及愛爾蘭由於房市崩潰而引發的經濟危機，不健康的房市和房屋貸款，都是主要的驅動因素。
根據目前奧克蘭房市延燒全國的現狀，菲爾德預計，央行副行長格蘭特•斯賓塞（Grant Spencer）在週四晚間的講話，可能會包含以下幾個方面：
1、 提升奧克蘭投資者的抵押金（首期款）比率，可能從原來的30%，提高到40%，甚至一半（50%）；也就是說，在奧克蘭投資一套價格100萬元的一般房產，要先付40-50萬元，才能貸到款。
2、把對投資者抵押金的限制，從奧克蘭推向全國，那樣，在奧克蘭以外投資買房，抵押金也不會再只有20%；
3、提升非投資者抵押金的比率，也就是說，對所有買房者全面提升貸款限制門檻，抵押金比率將高於原來的20%。
另外，央行還可能出台貸款-收入比限制條款，即根據收入決定給予貸款的數額。央行早前就放出信號，希望能效法其它國家的成功政策，根據個人的償付能力（即收入），來決定其能夠得到多少貸款，並預計4.5可能為上限，即一個年收入10萬元的家庭，最多只能貸到45萬元房屋貸款。
菲爾德表示，雖然目前紐西蘭的官方貼現率只有2.25%，有利於貸款買房，但與美國、歐洲和日本等的近乎零利率甚至是負利率相比，相對仍高。如果沒有目前房市危機的牽絆，央行可能會把官方貼現率降得更低，那樣進一步降低紐幣匯率，會更有利於出口和經濟的發展。
如果儲備銀行把先前對於奧克蘭投資者的30%抵押金比率，提升到40%，那麼在奧克蘭投資買房，一套平均價格100萬元的房產，沒有準備好40萬元的首期款，那貸款就免談。
半年漲近10萬 奧克蘭房價沖百萬
政府評估機構QV的最新數據顯示，奧克蘭房屋平均價格已經高達97.5萬元，在截至6月份的一年裡，奧克蘭房價平均上漲了16.1%。多位專家都預計，奧克蘭房價在今年年內，將衝破100萬元大關。
房市危機向全國蔓延
QV對於全國的最新統計數據還顯示，在過去的3個月裡，全國房價的漲幅達到了2004年以來最高，為5.9%。而在過去的12個月中，全國房價的平均漲幅，達到了13.5%，平均房屋價格高達59萬元。其中以奧克蘭為中心的城市和地區漲幅最明顯。
奧克蘭以北的方格瑞（Whangarei 18.2%）、以南的漢密爾頓（Hamilton 29.0%）、懷卡托（Waikato 26.40%）、陶朗加（Tauranga 23.6%）和羅托魯阿（Rotorua 20.2%），漲幅都很大。尤其是離奧克蘭最近的城市漢密爾頓，房價漲幅高達29%，為全國最高。
在過去一年裡，全國有30個地區房價的平均漲幅超過了10%。其中11個地區的漲幅超過20%，顯示奧克蘭房市之火已經蔓延到全國相當大部分地區，包括北島最南端的惠靈頓，其市區的房價去年也大漲了14.4%。主流媒體也報導了一些奧克蘭的投資者，開始轉戰惠靈頓等其它城市和地區投資。
因為奧克蘭高企的房價和較低的租金回報率，很多投資者早已開始把眼光放在奧克蘭周邊。距奧克蘭90公里遠的Huntly，早在去年就爆出，房價突然大幅上升，原因是奧克蘭的投資者已經把所有的低價房全部買入。而當地的房主，也樂不得把房屋以兩倍於政府估價的價格出售。
投資者近半 主導房屋市場
分析機構CoreLogic的最新統計數據發現，投資者在過熱的房屋市場中，佔有越來越大的比重，已經達到46%，比2004年的37%高出了9%。
QV全國發言人拉什（Andrea Rush）在指出驅動奧克蘭房市飛升的因素時，把投資者擺在了首位，其次才是創紀錄淨移民和低貸款利率，暗示投資者在奧克蘭房市危機中的因素，已經到了無法忽視或掩蓋的程度。
另外，奧克蘭房市的投資者似乎更著重於靠房屋漲價轉手賺取差價，而不是像多數其它地區那樣，主要靠收取租金獲得收入。
以奧克蘭和達尼丁為例，主要房地產網站Realestate.co.nz的最新數據顯示，奧克蘭的房屋平均要價高達88.8萬元，而奧塔哥地區只有31.9萬元。也就是說，在奧克蘭購買一套投資房，夠在奧塔哥購買3套房產。同時，在奧克蘭的租金收益，平均只有3.18%，為全國最低（全國平均租金收益率為3.96%），而奧塔哥的租金收益率則為7.32%，為全國最高。
《奧塔哥時報》報導說，奧克蘭房價最高、租金回報率又最低，那就決定了奧克蘭的投資者有兩條路可走，一是在奧克蘭投資，不考慮租金收益，只要賺取房價飛升帶來的差價；二是到其它地區買房出租，賺取可觀的租金，同時等待房價上漲，也可賺取不少利益。最近兩年，漢密爾頓、陶朗加和皇后鎮等地的房價大幅上漲，與奧克蘭投資者開始在其它地方投資有著直接的關係。
40萬元抵押款 阻擋了誰？
紐西蘭房地產學會的車池（ Ashley Church）認為，對於那些擁有多套房產的投資者來說，即使把抵押款增加到40%，也影響不到他們繼續買房、投資，因為「這些人的資產可能早就水漲船高」，40、50萬元對他們來說已經不是什麼大數目。
對於中國的投資者來說，這個抵押款的限制更是一點都不起作用，因為大多數中國買家都是盡可能拿現金買房，他們需要的是怎樣把國內的現金轉移出來，根本不需要在紐西蘭的銀行貸款。此前曾有不少報導說，一些海外買家在紐西蘭、澳大利亞等地買房，只把在銀行貸款作為一種轉移資金的手段。貸款者或者是直接償付80-90%的房款，或者先貸款、後又在極短時間內付清絕大部分貸款，留下極少部分貸款慢慢償還，目的是避免銀行拒絕而轉不出來錢。
責任編輯：張莉莉
