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專家:房地產佣金結構已過時 需重組

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【大紀元2017年06月17日訊】(大紀元記者溫妮編譯報導)自2007年以來,奧克蘭住房中間價上漲50多萬元,經紀人佣金也在增加。不過,經濟學家、低佣金經紀人及房地產專家則紛紛表示,傳統模式對賣房者極為不利,需要重組。

目前新西蘭房地產經紀人的收費模式大多是:住房售價中最初40萬元收取4%的佣金,超出40萬元的部分收取2%的佣金。

2007年4月奧克蘭住房中間價為46.5萬元,2017年5月增至94萬元。雖然2017的住房銷量低於2007年,但經紀人的佣金中間值則從2007年每筆交易的17,600元,增至26,800元。10年裡增加近1萬元,其增長幅度幾乎沒有任何其它行業可比。

從國際範圍來看,英國的佣金大約在1.6%~2.5%之間;澳大利亞各州有所不同,一般在1.6%~5%之間;美國在2.5%~3%之間。

雖然Barfoot & Thompson和Mike Pero等公司的佣金略低於4%(分別為3.95%和2.95%),但目前的情況對消費者仍然極其不利。

梅西大學房地產研究高級講師蘇珊·弗林特-哈特爾(Susan Flint-Hartle)博士說,多年來,她一直認為佣金模式不合理,而且隨著房價上漲,佣金結構越來越惡化。由於上市的中介、賣房中介和拍賣行都要從售價中提取佣金,賣房者的費用急劇增加。

經濟學家Shamubeel Equab曾經撰寫關於新西蘭住房的專著。他認為經紀人收費結構應該更加透明,他對經紀人所拿的佣金比例與賣房的付出是否相符表示質疑。

奧克蘭大學行為經濟學家安娜尼斯•喬杜里(Ananish Chaudhuri)說,如果不增加競爭,可能沒有哪家大公司會降低佣金。不過,人們顯然願意支付當前的佣金,或者不清楚可以少付些佣金。新西蘭房地產行業競爭性相對較低。

低佣金經紀公司的成功案例

奧克蘭經紀人安東尼·貝克(Antonia Baker)於2010年創辦了經紀公司The Property Market。該公司的代理佣金是2%,外加商品服務稅(GST)。貝克表示,每筆交易她可以為賣房者節省1萬元。

她認為新西蘭人在按照過時的模式付費給效率低下的大公司。弗林特 – 哈特爾對此表示認同,她說,目前只有20%的經紀人可以為客戶提供適當的服務,80%做不到。

貝克說,The Property Market公司代理的住房平均售價在85萬~100萬之間,佣金費用在1.7萬~2萬元之間,該佣金與10年前大致相同。

高佣金有高佣金的道理?

Harcourts公司首席執行官克里斯·肯尼迪(Chris Kennedy)說,消費者支付的是專業性的服務。低佣金模式通常在市場良好的情況下出現,但市場不景氣時,就會走下坡路。況且,低佣金模式不能提供全方位服務,包括數據、技術、經驗和培訓等。

他認為 Harcourts提供的是誠實的優質服務。他說,他們為客戶提供專家建議,為客戶帶來好的成果。該公司每年上市3.3萬套房產,不僅擁有可靠的跟蹤記錄,而且還能夠為消費者提供一些折扣。

肯尼迪說,通過與主流媒體NZME和Fairfax建立關係,該公司廣告費相對較低。

平價代理公司失敗的案例

平價代理公司失敗的典型案例是The Joneses公司。該公司於2006年由4位傑出的奧克蘭人創立,其經營模式是收取單一的固定費用8995元。該公司曾在奧克蘭、基督城、惠靈頓和達尼丁設有辦事處,但2008年自動清盤。

現居澳洲的4位創辦人之一彼得·吉爾克里斯特(Peter Gilchrist)對媒體表示,由於GST推高了營業成本,致使公司破產,但他認為該模式仍然可以運作。

他說,他仍然不明白為什麼消費者要採用傳統模式。他舉例說,50萬元的房產和100萬元的房產同一天上市,同樣2週內售出,代理人付出的努力是一樣的,但100萬元房產的佣金卻加倍,這沒有道理。

不過曾經在該公司工作過的一位經紀人(匿名)表示,他們收取的佣金不足,以致於他們每月必須賣掉10套房產才能維持支出,非常辛苦。她欣賞低佣金的想法,但她再也不想從事這樣的工作。

她說,她的客戶倒是非常高興,不斷地回來找她代理。他們的服務比任何公司都好。他們每週工作7天,從早上5點忙到晚上10點,週末都不休息。

不過貝克的公司在奧克蘭一直都很成功,她認為是策略性緩慢增長所致,她採用的是現金流,而不是欠債。不過她也表示,在房價低、售出時間長的地區可能不適用。

肯尼迪說,這就是為什麼像Harcourts這樣的公司,信譽非常重要。弗林特-哈特爾則認為,消費者在簽合同前,應該和經紀人爭取到較低的佣金。

責任編輯:易凡

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