鳩占鵲巢合法﹖房主當心

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【大紀元2017年07月17日訊】(記者張純之編譯報導)近年來在加州,住房被他人非法占據的現象越來越多。過去10年,隨著住房短缺日趨嚴重,非法占據獨立屋的報告層出不窮。甚至一些沿海高檔社區的房子也報告被非法占據,而空置的康斗被占就更稀鬆平常。但房主們可能萬萬想不到,他們的房子有可能被這些非法占據者合法擁有

據《洛杉磯時報》報導,一名業主說,17年前他從父親那裡繼承了一棟位於南加的無貸款住房。每次,他都要開車來回5小時去該住房拿郵件,並支付帳單。但當郵件和帳單停止後,他就認為不用再去查看該房子。13年來,他有意一直空著那處房產,因為不想和租戶打交道。這期間他也從未得到房主協會的任何帳單。

但是上週,他去了他的房子,意外發現房子的門鎖被換了,他透過窗戶發現,該房子被陌生人占了。小區房主協會的經理說,她以為這些現住戶是新房主,因為他們一直住在那裡,還向房主協會支付費用,並出席社區會議以及投票等。他問房主協會,是否該協會拍賣了他的房子,他們回答說沒有。但是房主協會經理說,在幾年前接到了該房子的房主變更通知

這位房主很生氣,他已經請了律師。他說,鄰居也沒有提醒他房子被占了。他質疑是否有人應當通知他這個情況。

然而,加州法律對非法占據他人房子的人非常寬容。加州現行相關法律規定,未被使用或被遺棄的住房可以被願意維護住房的人接管。

專家說,房主有責任照顧好自己的房子,而鄰居沒有法律義務通知你房子被占,雖然有些鄰居會出於好意這麼做。有時,鄰居也想通知你,但卻不知道你的現住址。

對房主來說,最重要的一條法律是民法5260款,該條法律要求房主協會必須至少向房主提供的兩個地址發送房主變更通知。不幸的是,該法直到2014年1月才生效。而且,即使該法生效後,房主也需定期向房主協會更新現住址,並了解房子的現狀。

專家說,其實,當房主協會的帳單停止時,業主就應當警覺事情不對了。房主協會不會無故停止寄帳單,或中斷與房主的聯繫。而非法居住者會表現得像是合法房主一樣接管你的房子。

還有一種可能,就是非法占據房子者已經合法擁有了你的房子。據加州民法315款-329.5條規定,房子的現住戶可以通過一個叫作「逆權侵占」的法律程序 (Adverse possession) 接手不屬於他們的房子。

在加州,如果非法居住者公開占據一處房子至少5年以上,且一直不間斷地出席房主協會會議,並履行房主義務,就可以合法擁有別人的房子。

不過,加州也要求「逆權侵占」程序的受益者需連續支付房產稅,如果他們定時支付了房產稅,而該房的房主又沒有進行調查,那麼即使起訴可能也沒用。

但是,如果占據房子者未能按時支付房產稅,那麼房主就可以發出一個稱作「確定產權」(Quiet title) 的訴訟,趕走非法住戶,並更新房主信息。◇

責任編輯:方平

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