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溫哥華近半公寓用來炒房

專家認為,一個地方房價漲,就會吸引炒房者投資。圖為溫哥華。(Shutterstock)

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【大紀元2019年06月24日】(大紀元記者李平多倫多編譯報導)加拿大住房統計計劃(CHSP)前不久公佈2018年卑詩省、安省和新斯省3省住宅物業屋主數據顯示,卑詩省低陸平原地區共管公寓業主中,37%爲投資者,溫哥華這一比例爲近半數。

非主要住宅物業是指屋主不住在裡面,不被屋主視作主要住宅的物業,屋主將之出租,或作爲第二物業,或空置。換言之,就是投資物業。

共管公寓炒房最嚴重

據《環球郵報》報導,西門菲沙大學城市計劃主管甄瑞謙(Andy Yan)對CHSP數據深入研究後發現,溫哥華多達46%的公寓爲非主要住宅物業,列治文山、Pitt Meadows 、Coquitlam、素里和本拿比這一比例分別爲37%、37%、36%、35%和33%,Port Moody、Maple Ridge、北溫和Langley等城鎮,這一比例也近1/3。

整個大溫區平均而言,公寓非主要住宅物業比率高達37%;全區獨立屋中,這一比例爲15%;所有類型房屋中,這一比率爲23%,但公寓最吸引投資者,投資者所有率佔比最高。

按具體數字,溫哥華市屋主不居住的公寓共4萬2,185套,列治文山、Pitt Meadows 、Coquitlam、素里和本拿比這一數字分別爲1萬595、604、4,925、8,395和9,895套。大溫區25萬2,425套公寓中,總計9萬4,415套爲非主要住宅物業。

甄瑞謙表示,這說明當地雖有住房,但住的人不一定是常駐當地參與地方經濟建設的人。還有一個問題是,公寓即使出租,也不穩定,這是因爲業主不管是外國人還是當地人,房子都是用來投資物業。

炒房應交商業地產稅

甄瑞謙10年前對溫哥華市中心13幢公寓大樓研究也曾發現,半數單元屋主是炒家。10年後,他發現這一現像不僅僅侷限於市中心。大溫區中,卑詩大學附近住宅區炒家最集中,所有類型房屋中,47%爲投資房,其中獨立屋和公寓這一比例分別爲47%和49%。

他認爲,房屋如果既不是主要住宅,又不是用於長租,業主還按常規相對較低的2.56%住宅地產稅來交,就不公平。像這類空置或拿來短租的物業,應按較高的9.33%商業地產稅來收。

溫哥華市2001~2009年共管公寓出租研究數據顯示,2001年,公寓投資者佔比34.7%,到2009年升至35.2%。甄瑞謙說,這說明政府發現這一趨勢,並採取措施 ,但並未真正解決目前面對的住房危機問題。「明明有機會解決,卻一味任腫瘤擴散。」

炒房對市場影響有好有壞?

加拿大住房及房貸公司(CHMC)副首席經濟師艾威爾斯(Aled ab Iorwerth)前不久接受採訪時表示,溫哥華炒房率這麼高,一點也不意外。公寓樓炒家所佔比例,取決於公寓樓本身幾成新,越新的樓,炒家佔比越高。

公寓投資現像嚴重,對整體市場影響有多大,艾威爾斯回覆是有好有壞。他說,政府還沒做這方麵深入研究,只發現過去幾十年來,沒見過大規模的出租公寓開發,倒是共管公寓開發日益紅火,日益取代出租公寓開發,其背後原因他也不完全瞭解。

他說,租房市場需求持續旺盛,但出租公寓房源萎縮,許多買不起房的人,只能租共管公寓,使得共管公寓成爲主要租房來源之一。此外,新建共管公寓,質量比老舊出租公寓質量高,更吸引租客。弊端是,經常有反映稱,租共管公寓不穩定,房子能不能長期租、租多久完全取決於屋主。

此外,近幾年出租公寓開發有所上升,但似乎都是豪華出租公寓,主要針對人羣是大換小的老年羣體。這也是爲什麼CMHC有許多項目都是鼓勵開發更多出租公寓。

炒房到底有無危害?

艾威爾斯認爲,溫哥華炒房現像嚴重,根本原因不是因爲外國炒家,而是因爲供應緊張導致房市過熱。就像當年美國一項研究所顯示,一個地方房價漲,就會吸引外州炒家,溫哥華也是如此。

房屋供應緊張導致房價漲,安省、美國和中國等其它地方的人看到了,自然就會蜂擁而入,2016、2017年房價飆升時,就是這個情況。也就是說,海外熱錢不是房價飆漲根本原因,但會導致房價失控。

在他看來,房產投資本身沒什麼錯,最大問題是許多炒房的人借債太多,都指望立馬有回報。

但甄瑞謙認爲,共管公寓5年內就能有回報,出租公寓一般10~20年纔能有回報,要追求利潤最大化,誰會選擇後者?因此共管公寓是個有風險的租房選擇,不能指望它來替代出租公寓。

炒家有兩種,一種是炒豪華公寓,另一種是炒小戶型,炒家是多數普通投資者。迫使許多租客要麼租豪華公寓,要麼只能租小戶型,被擠壓在租房市場的兩個極端。

他說,誰都可以說房價漲是因爲供應不足,但需求永遠都有,供應永遠不足。關鍵是,政府希望支撐什麼樣的需求?凡事有個輕重緩急,炒家炒房需求難道能凌駕希望在當地紮根爲當地經濟作貢獻人羣的需求嗎?這一點是兩者的根本區別。◇

責任編輯:文芳

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