疫情影響租賃糾紛激增 租戶最好主動提解決方案

疫情影響商家停業3個月 8月20日後房屋法庭租賃糾紛案件將暴增

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【大紀元2020年06月20日訊】(大紀元記者林丹紐約報導)受疫情影響,紐約的商家暫停營業3個月,很多商家顆粒無收,沒錢交租,另一方面房東卻不斷催租;這段期間房屋租賃糾紛激增,尤其是商舖的租賃糾紛。17日,「人力中心」組織線上講座,邀請伯盛仲合律師事務所(Jia Law Group)的貢律師講解如何面對租賃糾紛。

Jia Law Group貢律師表示,租戶應主動向房東提出解決方案,不要出於被動地位。(林丹/大紀元)

貢律師表示,過去三個月服務業、餐飲業、娛樂業受到很大衝擊,但另一方面,很多房東並不會因為租客沒有收入而同意減租,雖然州長頒布的禁止驅逐令現延期到8月20日,但這並不意味著租戶可以不交之前的租金。在8月20日之前,房屋法庭不能對房東清退租戶的案件(包括住宅租戶和商舖租戶)開案,但8月20日後,房屋法庭的租賃糾紛案件將會暴增。

但是貢律師提醒,房東雖有起訴租戶的權利,但是也要意識到,驅逐租戶的案件在正常時期需要至少兩三個月時間,如果接下來案件暴增而法官人手不足,將會拖延更長時間,所以對雙方來說,最好的解決糾紛方法就是協商

貢律師建議,商家最好主動向房東提出解決方案,如果由房東提方案,會被房東牽著鼻子走。

在租戶方面,在商業租約談判前,租戶需考慮以下問題:1、是留下還是轉讓或離開?2、租約的剩餘時長?3、有沒有個人擔保(包括個人擔保是否「good guy guarantee」?釋放的條件有哪些?)3、有多少押金在房東那裡?5、與房東的關係如何?房租支付記錄如何?如果與房東關係好,房租支付記錄好,則可作為有利租戶的談判條件;6、能否選擇提前退租?7、能否選擇轉讓?8、營業場所的授權用途?例如租約只限堂吃,則可根據政府禁令選擇退租;8、是否有不可抗力的條款?如果有,是否包含政府命令?是否可免除房租的支付?

在房東方面,房東對違約行為可採取的行動包括:1、在寬限期或違約通知書的有效期滿之後,房東可立即對租戶、擔保人及相應抵押品的違約,按條款執行;2、房東可不採取行動,但宣布租戶違約並保留其違約後的權利和救濟辦法;房東在採取法律行動之前或之後,與租戶協商

租約修改或房租延期談判中的關鍵性條款有:1、房租延期vs減租;2、延期租金的還款計畫;3、定金如何使用及是否需要補充;4、租戶向房東報告當前的財務狀況、運營狀況、收到的財務援助;5、租戶或擔保人提供額外的抵押品;6、修改營業條款;7、房東從貸方處獲得同意,修改租約。

貢律師說,租戶可向房東提出方案:雖然復工但是生意比之前差,希望欠的房租可以分期付款,或者最好能減租。有利於房客的談判籌碼是:在疫情期間,要創業或新租商舖的人肯定不多,如果房東出新租的話,租金也很有可能比疫情之前要收得低,房東另覓新租客,不知商舖會空置多久,空置就是損失,另外房東也不想損失一個已經付租的租客;如果房客以此與房東談判,房東很可能願意與房客協商。◇

責任編輯:家瑞

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