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第一季度商業地產報告 哪些物業前景看好?

2021第一季度全美商業地產報告分析。(Shutterstock/大紀元製圖)
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【大紀元2021年05月05日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)據全美房地產經紀人協會(NAR)最新的2021第一季的商業地產報告與展望,全美商業房地產市場正在復甦,但與COVID-19大流行之前的情況相比,仍然疲軟。其中也指出哪些物業,最被其商業地產成員看好,也有不被看好的。

第一季商業地產報告與展望

商業房地產在2021年第一季度,據Real Capital Analytics數據,大型商業房地產的收購交易(物業或投資組合250萬美元以上),包括所有類型的交易量,平均同比下降28%,其中零售物業倒退42%,唯獨酒店交易除外(同比有13%增長)。報告中指出,投資者可能將酒店轉換為其它用途,例如多戶型住宅。

圖1:商業地產每季度銷售量(年度變化)。(全美房地產經紀人協會NAR)
圖2:2021年第一季度,250萬美元以上交易同比變化與銷售量。(NAR)

另外,低於250萬美元的所有商業地產交易中,平均有1%的交易跌幅,但是調查數據也指出,土地和工業房地產物業有所增長,其餘類型則下降。

商業房地產價格繼續堅挺,但商業房地產的價值與一年前相比,仍大幅下降了6%。在去年第二季時下跌10%,因此目前已有所回升。250萬以上的交易,價格同比有6.7%的上揚。低於250萬的交易中,平均同比有2%的漲幅,其中土地價格有6%上揚,工業廠房有5%,B / C級公寓也有5%,漲最多的是住宅土地,有9%。

各城市商業地產交易量

對於250萬美元或以上的交易,波士頓、達拉斯、洛杉磯、亞特蘭大和鳳凰城,在第一季度中完成了最大交易量的前五名。在波士頓,大部分交易用於辦公室物業;在洛杉磯、達拉斯、亞特蘭大和鳳凰城,很大的組成部分是用於公寓物業。(見圖3)

圖3:各城市2021年第一季度,250萬美元以上交易銷售量(十億美元單位)。(NAR)

在250萬美元或以上的交易中,儘管空置率上升,但不良銷售占不到2%。但上一次金融風暴中,不良銷售占有近20%。原因之一是與大蕭條相比,這次REITS之類的投資者的槓桿率較低。在大蕭條期間,房地產投資信託基金市場的債務占總市值(債務加股權)的峰值達到了57.5%。根據Nareit的數據,截至2021年3月,債務與股權的比率為32.3%。

圖4:商業地產不良銷售佔比。(NAR)

商業地產季度報告中也指出,70%的NAR商業地產成員回報,由於都在家工作的緣故,大多數公司改租小辦公室空間。而且成員們表示,2021年的商業房市的復甦,仍將不平穩。

對未來12個月的展望,NAR商業地產成員也回報,預計土地銷售有5%的增長,工業倉庫有3%增長、B / C級公寓有1%增長,但預計零售、辦公室和酒店物業的銷售將下滑。

商業地產資本化率下降

隨著商業地產的價格繼續上升,資本化率Capitalization Rates卻在繼續下降,所謂資本化率,簡單的說就是把資本投入不動產所帶來的收益率。在高於250萬美元的商業地產中,公寓的資本化率是其中最低的只有4.9%,其次是工業為5.9%。酒店物業最高為8.6%。

圖5:商業物業高於250萬美元的資本化率。(NAR)

另外,據NAR商業成員報告說,A級公寓物業的資本化率最低,平均為5.7%。辦公室為6.5%。旅館和購屋中心平均超過8%。通常低於250萬美元的商業房地產的資本化率,往往高於250萬以上的物業。

圖6:商業物業低於250萬美元的資本化率。(NAR)

報告中說,假設沒有致命的COVID-19變種的死灰復燃,疫苗廣泛注射,2022年隨著商業繼續重啟、員工重返辦公室、旅行恢復,並隨著越來越多的企業正常運營,商業地產會強勁地復甦。不過我們現在也看到,疫情又到了另一波的高峰,使發展前景仍不明朗,投資人還是要謹慎行事才好。#
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本文刊載於舊金山5月1日地產版

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責任編輯:李曜宇

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