美國地產

2022拜登預算案 對房市供給失衡有幫助嗎?

【大紀元2021年06月06日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)新冠疫情中,美國房地產市場面臨房源的嚴重短缺,人們在房租、房價上掙扎求生,因此可負擔房的供給問題成為拜登政府急需解決問題之一,在剛發佈的2022財政年度預算中,有哪些住房幫助呢?能不能看到解決房市供需失衡的曙光呢?本次「美國地產熱點:李歐筆記」就來探討這個問題。

住房發展部門 獲增額預算

總統拜登在5月28日首次公布總統版本的2022年財政年度預算計畫,共計有6萬億美元預算,這將是美國自二戰以來,聯邦政府最高的預算支出。其中美國住房和城市發展部門(HUD)獲得687億美元的預算,比上個財年多出15.2%。這部分資金將用在建造經濟適用房、打擊歧視和幫助陷入困境的低收入租房者。

不過這些預算和計畫都是巨大的目標,擬議的預算仍需要得到參眾兩院的批准,國會勢必會修剪。我們都知道嚴重的住房短缺已將房價推至新高,使許多美國人無法負擔房屋價格,並切斷了他們積累財富的重要機會。租房者也很難找到他們負擔得起的住房。

19億美元為低收者建造可負擔住房

拜登計劃建造、保護和改造超過200萬套住宅和商業建築和孩童設施、退伍軍人醫院和聯邦大樓,所以這部分包含很多種建設,不單單只有住房問題。其中約有19億美元將用於「HOME投資合作夥伴計畫HOME Investment Partnerships Program」,比上個財年多出5億多美元,也是2009年以來最高額的金額,該計畫有助於為低收入家庭創造更多的可負擔性住房。其中約 1 億美元將被指定用於幫助房主留在他們的房產中。

加強公平住房法 調查違法房東

投資 1.8 億美元支持為老年人和殘疾人建造 2,000 套新住房。公平住房辦公室的預算增加1250萬美元,達到8,500萬美元,以調查違反公平住房法的房東、貸方和其它房地產專業人士,調查例如,房東拒絕將公寓出租給黑人家庭,或因休產假而被拒絕貸款的婦女等等的歧視案件。這部分可能有很多華人房東會有不同的想法,因為美國的法律向來是偏向保護房客,而且有越來越左傾的現象,尤其疫情之後更是加劇這方面的矛盾。

圖為2020年8月15日,洛杉磯房東們發起了的「小業主房東維權遊行」 ,抗議加州政府打壓房東的不公政策。(姜琳達/大紀元)

改善可負擔住房節能效率

還有住房改善計劃將獲得8億美元,通過節能建設改善公共住房和可負擔性住房,增加節能效率並抵擋日趨嚴重的氣候問題。也有4億美元撥款給能源部門,提供低收入家庭改善住家抗寒保暖的設施。在減少含鉛塗料和其它住房健康危害上,有4億美元的預算提供,比2021財年多出4000 萬美元。

此外,還計畫撥款 32 億美元用於公共住房資本維修,並將社區發展授予計劃的資金增加到 38 億美元,這些資金的目標是歷來資金不足和面臨持續貧困的邊緣社區,以落實公平住房法案。

其中有一項要提高黑人的房屋擁有率,政府提出 1 億美元的計劃,為買家提供更多的首付以搬到更富裕的地區。受惠者將獲得聯邦住房管理局的貸款,買家可支付高達 10%的首付款。

拜登政府計劃提供1億美元幫助提高黑人的房屋擁有率。(pxhere)

304億美元 幫助困難租客續約

另外,還有304億美元將計劃用於幫助20萬個以上的貧困的家庭,比上個財年增加54億美元,希望讓所有房客的租賃合同都得到續約,尤其以那些無家可歸、逃離家庭暴力的人為優先。這部分拜登政府計畫用代金券的方式發放給需要的家庭或個人。

拜登預算案對無家可歸者或住房困難者提供幫助。(pxhere)

35億美元 幫助無家可歸者

此外,更有專門35億美元將提供給無家可歸者,這比上個財年增加5億美元,預計提供給10萬人,為其提供住房服務。另外,還為美國救援計劃法案補充50億美元的緊急住房券。

對於原住民部落社區方面,也提供9 億美元,而上個財年為 7.47 億美元,來資助部落住房計劃,從而幫助解決部落地區的住房條件。

二手房、新房仍短缺

建築諮詢公司Zonda的首席經濟學家阿里·沃爾夫 (Ali Wolf) 表示:「拜登政府早期的一些提議是從需求的角度來看待住房。」但今天的問題不是需求,而是缺乏可實現的住房。所以他認為聯邦資金運用在房地產市場的最佳用途,是幫助解決供應問題。

預算還要求創造新的貸款種類,讓首次購房者更容易獲得貸款資格。不過現在就算獲得貸款資格,也未必能如願買房,全美四月時的二手房庫存量只剩2.4個月,116萬套單戶住宅上市;二手房銷量585萬套,年度漲幅33.87%,中位數房價34.16萬美元。不過銷售量已經從去年底的高峰逐步下滑,去年十月來到673萬套的銷量。

全美房屋建築商協會對新屋市場一片樂觀。(李歐/大紀元)

在新屋市場中,全美房屋建築商協會的調查報告顯示,今年四月獨棟新屋市場指數83分、獨棟新屋銷售現狀指數88分、獨棟新屋銷售潛在交易指數75分、獨棟新屋銷售展望指數 (未來6個月)81分。以上數據簡而言之就是,建築商對新屋銷售一片看好、樂觀。而去年四月疫情初期時,各項新屋指數一度跌到谷底。

四月新屋銷售也達到86.3萬套,年增率48.28%,新屋中位價37萬2400美元。但是相較今年一月時的99.3萬套的銷售,近幾個月出現下滑走勢。新屋開工數量近157萬套,建築許可173.3萬套,皆從二月和三月下滑,但仍是近十年來的最高數量。

大量預算 幫助貧困者

回來看拜登的2022財政預算,總結這些住房補助計畫,在我看來其實就是很左派、很社會主義的政策,而且只有19億美元用於建造可負擔房,還有1.8億為老年、殘疾人建新房,雖然已經是過去十幾年來最高,不過,幾乎都是為中低收入、困難人群建造或改善房屋,一般中產階級還不一定買得到,但如今需求量也是歷史新高,人們面臨搶房、搶不到房的困境。

在幫助租客方面,卻花了304億,而且還有各種幫助低收入、貧困族群的住房改善支出,或是協助他們搬到更好的社區。這樣的預算政策,對於當前供需嚴重失衡的房地產市場會起到什麼實質性的幫助?說實在,我個人真的看不出來。當然,貧困者是需要幫助的,但那些想成家的人也面臨困境,他們繳了不少稅,但得到的住房幫助似乎遠遠不夠。#

視頻:2022財年有哪些住房預算 ? 想拿住房補助可能難如願 | 拜登版本2022財年預算 | 建造可負擔房 | 房東要小心違反公平住房法 | 幫助低收入無家可歸者 | 新屋市場看好【美國地產熱點】第20集




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本文刊載於舊金山6月5日地產版

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責任編輯:李曜宇

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