【大紀元2022年09月22日訊】（記者李捫心綜合報導）根據國際信用評級機構穆迪的投資者服務數據，新西蘭住房負擔能力的惡化增加了房屋貸款違約風險，而房貸利率上升會令違約風險進一步增大。同時，專家預計，到明年底利率下調的可能性在減小，這會讓房市低迷持續一段時間。
新西蘭房屋負擔能力繼續惡化
在新西蘭銀行發布的一份關於擔保債券的最新報告中，穆迪表示，預計新西蘭的住房負擔能力，將明顯低於過去10 年的平均水平，「我們評級的新西蘭房屋貸款擔保債券，信用是負的。」
報告稱，利率上升意味著今年8 月（因買房）新借的房屋貸款的償付，將平均占到家庭平均收入的39.1%，高於去年同期的35.4%。表明新西蘭房屋負擔能力在進一步惡化。
通常，房屋貸款的償付額，如果超過家庭平均收入的28%，就屬於難負擔。
在奧克蘭，新借款人平均需要家庭平均收入的47.1%，才能支付房屋貸款。
報告稱：「在每個地區，用於償還房屋貸款的家庭收入份額，都超過該地區過去10 年的平均水平。」 房屋負擔能力都在惡化。
利率上升會增大房貸違約風險
報告說，「利率上升是導致住房負擔能力差的主要原因，將增加總的未償還房屋貸款拖欠的風險。」
報告發現，對於穆迪評級的新西蘭擔保債券（由新西蘭最大的五家銀行發行的），大多數未償還的房屋貸款都是固定利率貸款。
「然而，這些房屋貸款中有70%至80%的固定期限，都將在未來兩年內結束。」
「當固定期限結束時，借款人將不得不將他們的貸款再延長一段時間，或者轉向浮動利率房屋貸款。」
「無論哪種方式，未償還房屋貸款的利率都將高於當前利率。」那麼房貸償付金額也將因此高於之前，令本來就難負擔的房貸，進一步增加了違約風險。
報告稱，奧克蘭總體住房負擔能力差，是新西蘭擔保債券面臨的一個特別風險，因為約占46.1% 的總體擔保房屋貸款，都是是位於該市的房產。
五家主要銀行的總擔保房屋貸款細分顯示，ASB銀行對奧克蘭市場的敞口最大，占高達58%，其次是澳新銀行（ANZ），占47%、新西蘭銀行（BNZ）占43%、西太平洋銀行（Westpac）占40% ，Kiwi銀行（Kiwibank）占39%。
房價下跌會抵消利率上升的衝擊
穆迪表示，預計今年利率還將繼續上升，但其對住房負擔能力和房屋貸款違約風險的影響，將會因房價下跌而減輕。
報告稱：「我們預計，由於利率上升和高通脹影響房地產市場情緒，新西蘭房價將在今年剩餘時間裡和2023 年繼續下跌。」
「房價下跌可能會抵消利率上升（帶來的影響）」，報告說。
2023年底前降息的可能性降低
獨立經濟學家托尼‧亞歷山大（Tony Alexander）週三（9月21日）表示，由於美國等國際經濟和新西蘭經濟的影響，儲備銀行將繼續提陞官方現金利率（OCR）至4%以上，現在普遍首選的、可能提升到的最高利率是4.5%。而且在2023 年底之前降息的可能性已經下降。
雖然借款人可以通過獲得一年期固定利率貸款來享受最低的利率，但兩年期可能也需要被考慮進去，以防萬一利率在兩年內持續增長。
他表示，「一些銀行在過去幾週小幅上調了短期固定房屋貸款利率，而且由於最近銀行利潤率被壓縮，所以很容易看到一些利率小幅上漲。」
「而美國等一些國家高於預期的通脹數據，打破了海外高通脹期迅速結束的希望。」他說，美聯儲已經發出強烈警告，提高利率的時間可能需要更長。
在新西蘭，因經濟數據好於預期，令銀行借貸成本受到一些額外的小幅上行壓力，也會導致利率上漲。
今年上半年，新西蘭的經濟沒有經歷衰退，而是在6 月季度增長了1.7%。亞歷山大認為，這一激增是由於重新開放邊境，令旅遊收入大幅增長。但儘管如此，新西蘭的通脹風險並未比幾週前有所緩解。
Corlogic：首次購房者正在重返市場
房地產數據分析公司CoreLogic本週發表的8 月份買家分類數據顯示，儘管整體房地產銷售數量仍然低迷，但首次購房者正在悄然回歸市場。
根據該公司的最新數據，首次購房者占8 月份房地產購買量的25%，是自去年12 月以來的最高市場份額，並且是在過去4～5個月內、從3 月份的21%低點穩步升上來的。
Corelogic的首席經濟學家凱爾文‧戴維森（Kelvin Davidson）表示，限貸令（貸款與價值比率規則）對家庭住房的持續抑製作用，會阻止一些潛在買家買房，
同時，首次購房補助金的價格上限提高，以及首次購房貸款的上限取消，而且最近KiwiBuild 房屋的上限提高，也可能允許開發商推出更多此類房產，從而在未來幾個月內，可以為未來的首次購房者提供更多選擇。
經濟學家：目前市場對首次購房者有激勵因素
亞歷山大也表示，房地產市場最近的一個新發展，就是首次購房者重返市場，這是他最近幾週一直在討論的問題。
他通過近1個半月的調查發現，年輕人正在重新進入市場。他表示，「對於一些人來說，有機會在比一年前翻倍的房源中進行挑選，可能是一個買房的激勵因素。」
另外，房價平均比去年11月份下跌了12%，這也可能會吸引一些人。銀行最近也略微放寬了貸款標準，同時也可以從政府的「家庭和社區」建房計劃（Kainga Ora）中，獲得政府的援助。
他認為，年輕買家也可能只是從試圖找出觸底價格的遊戲中退縮，並繼續他們的生活——他們也沒有那些預測者（專家）那種在方式見頂或觸底之前就能知道的能力。
他說，還有一些買家已經接受目前的利率，拋棄對2019 年至 2021 年間異常低利率的執著。「也就是說，一年期固定抵押貸款利率目前略低於5.2%；而在截至2019 年的10 年中，對通縮的擔憂促使儲備銀行大幅降息，那10年的平均利率為 5.3%，與上述1年期固定利率差不多。
「另外，2009-2018年10年間的平均兩年期固定抵押貸款利率為5.6%，而目前的兩年期固定抵押貸款利率約為5.4%，還要略低。」
責任編輯：筱康
