分析:中國房地產將面臨斷崖式下滑

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【大紀元2022年09月23日訊】(大紀元記者梁耀採訪報導)中共二十大前,中國已連續出現「爛尾樓」風暴、屋主拒繳房貸的「停貸潮」等,房地產危機再成敏感話題。專家認為,龐氏騙局,造成中國房市的巨大債務泡沫,而中共的清零政策和對房市管控的緊急剎車,又造成大量爛尾樓和整體房市的斷崖式下滑。

美專家:中國房地產是龐氏騙局

美國經濟學家、中國問題分析師格雷斯福(Antonio Graceoff)20日告訴大紀元,中國的房地產行業是一個巨大的龐氏騙局(Ponzi scheme),即「拆東牆補西牆」的模式。

他說,買家在公寓樓建成之前就開始付款。建築公司通過貸款,確保下一個投入資金的買家來為該建築提供資金,但這一棟建築沒有完工,就開始建造下一棟,依此類推。根據定義,這是一個龐氏騙局,所有的龐氏騙局最終都會崩潰,因為他們必須要找到一個新的買家投入資金。

他認為,現在流入(中國)房地產行業的資金已經停止。政府(中共)並沒有真正解決房地產行業的系統性問題,而且總體經濟對該行業過度依賴。即使保持低利率,也無法讓開發商獲得負擔得起的貸款,「泡沫很可能會破滅,全世界都會聽到,因為中國房地產行業如此龐大」。

大陸財經評論人士齊俊傑2019年曾撰文表示:中國的房地產其實是一個龐氏騙局,後加入的人給前面的人買單,其實錢根本就沒那麼多,什麼時候後面的人減少了,付不起前面的利息,就會完全崩塌。

據陸媒報道,中國房地產貢獻約20%的GDP、約40%的財政收入、約20%的社融存量,構成約60%的家庭資產等。2021年,四大行(工行、中行、農行、建行)的房地產業貸款額占貸款總額5.7%, 比2020年下降0.4個百分點。但房地產行業卻「貢獻」了四大行12%的不良貸款。

據華爾街見聞報導,2020年,美國住宅型地產對美國GDP的貢獻大約13%。

格雷斯福表示,中國,最新的腐敗調查揭露了很多腐敗現象。貸款可能是出於政治原因而給予的,而政客們可能從未完成的項目中受益。

最近,美国房地产富豪格雷厄姆·斯蒂芬 (Graham Stephan)在网上撰文预告,中国经济正处在「几乎彻底崩溃」的边缘,这可能给全球带来巨大冲击。核心问题在于,中国的房地产泡沫正在破裂,并演变成一场可怕的银行业危机。

他說,中國房地產市場太過瘋狂,紐約的房價中位數是年收入中位數的10 倍,而北京的房價中位數居然高達年收入中位數的25 倍;中國人的財富與房地產深度捆綁,家庭70%的財富與與房地產相關。這個數字是美國的兩倍。

中國人對房地產的追求,促使開發商大量出售預售房屋,再用預售資金啟動更多預售項目,這就是經典的龐氏騙局。

斯蒂芬接著說,對於這種過度槓桿化的房地產市場,中共政府的作法是借出更多的錢,並假裝看不到其中的危機, 問題是在2021 年中旬,恆大違約引爆房地產危機,大批開發商面對房屋銷售停滯,不得不用繼續借貸來維持生計,銀行一邊用高利率吸引存款,一邊把儲戶的錢大規模借給面臨連鎖違約的房地產商,最後開發商還不了貸款,加上最近興起的爛尾樓業主停貸潮,房地產危機迅速蔓延到銀行,將有大批儲戶拿不回自己的存款。

業界普遍認為,目前中國出現的「爛尾樓」風暴正是龐氏騙局的表現。

資深業內人士:中國房地產是「自殘式」發展

英國《經濟學人》週刊(The Economist)報導說,自2020年8月以來,中共官方限制了開發商的負債與資產比率、淨債務與權益比率,以及現金與短期債務比率,這項政策被稱為「三條紅線」。

大紀元時事評論員李林一表示,「三條紅線」政策直接導致地產公司融資出現問題。房地產公司沒有資金完成提前出售的樓盤,延遲完工反過來更難吸引買家,銷售的銳減使開發商現金更加緊缺。

有分析稱,去年中國房產商預售了90%的住宅,但由於銀行限制了對房地產業的貸款,再加上銷售量下降,中國房地產市場的龐氏騙局性質已經完全暴露了出來。

從事房地產業二十多年的朱傳和先生接受大紀元採訪時表示,中國目前的房地產是自殘式的發展。「供大於求已經持續很多年了,之所以房地產還能夠保持一個體量的開發,是因為有新人要買房,但是除去極少量的剛需,供大於求的現象非常普遍。」

他引用了中央電視台記者柴靜在2015年《蒼穹之下》紀錄片裡的觀點,中國有14億人,建了超過34億人口的房子。他認為,這樣做的前提是人人都能買得起房,但實際上現在在中國有很多人是買不起房子的。「這個片子拍了好多年了,後續這幾年(房地產)開發的體量也仍然在累積。」

朱傳和說:「在全民炒房的時候,習(近平)授意住建部(住房和城鄉建設部)、國土資源部出台限制房地產發展的政策,就造成了以恆大為首的大型房地產企業的資金鏈斷裂,直接的影響就是大面積爛尾樓的出現。」

「房地產將面臨斷崖式下滑」

6月底開始,「爛尾樓」風暴引發江西等省爛尾樓業主聲稱,若未能在一定期限內復工,將強制停貸。之後「停貸潮」在全國已擴大至326處。有分析師通過《華爾街日報》估計,中國面臨斷供風險的房貸總額約為1,500億至3,700億美元。

朱傳和分析,房地產資金斷裂造成大量爛尾樓有兩個深層原因:第一是經濟層面,中國經濟面臨崩潰,因為中共清零政策使中國經濟斷崖式的下滑。

「第二個就是政策層面,中共出台的政策限制房地產發展,甚至是毀滅性的打擊,不讓房地產發展。房地產是中國的經濟支柱,……國家(中共)要打掉它,國家要打掉它怎麼可能發展,對不對?」

中國各省市政府近期爭相出台「穩樓市」措施,但據克而瑞(CRIC)統計,7月份百強房企銷售額依然按年急挫40%,未能穩住跌勢。

朱傳和預計,今年年底中國房地產百強的整體指標最多完成30%。「這意味著基本上等於宣判死刑了,任何一個公司的業務下降70%,那就是斷崖式的下跌了。」

責任編輯:田青#

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