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賣房?利率上升時如何管理投資物業

卑詩省房地產協會預計,維多利亞和大溫哥華地區,房屋銷售量下降,但價格會微升。(Shutterstock)
投資房地產需要時間和耐心。(Shutterstock)
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【大紀元2022年09月10日訊】(記者李明德編譯報導)業主應該考慮幾個關鍵問題,以決定自己的投資是否值得。

根據加拿大統計局的數據,通脹率上漲到了8%以上,這是近四十年來最高的年度變化。為了降低通脹率,加拿大央行將基準利率提高到1998年以來的最高水平:2.5%。

希望到2024年通脹率能回到正常的2%。對於抵押貸款利率固定的借款人來說,他們在購買房產時就已經鎖定了一個利率。對於浮動利率抵押貸款,借款人支付的利率與央行的通膨脹率掛鉤。

加拿大借款人的五年期固定利率大約為4.5%~5.5%,可變利率為3.8%~4.5%,比一年前至少高出2%。

MoneyWise網站表示,現在,輕鬆賺錢的日子已經成為遙遠的記憶,受高利率影響的房地產投資者可能不得不調整行為,以保持正現金流,或者至少在這個困難時期保持收支平衡。

切記房地產是長期遊戲

大型房地產投資者,如開發商,購買且持有房產多年,經歷許多上升和下降周期。

「我的觀點是,如果你要投資,你應該是一個長期持有者。」諾尼地產集團(Nonni Property group)的開發商吉諾·諾尼(Gino Nonni)說。

「我不知道你買到東西然後在短時間內可以轉身賺取可觀的利潤的頻率。至少,夫妻投資者支付他們的抵押貸款,通常資產的價值會上升。」

他認為,土地短缺將始終制約供應,並給價格帶來壓力。其結果是一種安全的長期投資。「這就是我的看法,當我的朋友問起時,我也是這樣告訴他們的。我告訴他們要一直持有。」

投資應看前景

千禧一代經紀人傑基·陳(Jacky Chan)是貝克西房地產公司(BakerWest Real Estate)的總裁,他的整個成年生活都在做房地產投資。與其他投資相比,他更喜歡房地產,因為它的波動性較小,而且世界人口每年增長約8,000萬,人們總是需要一個住處。價格可能會放緩,但總的來說會上升。

「投資移動越快,你就越需要密切監測它,特別是最近對非金融工具和加密貨幣的炒作。」陳說,「但看看世界上任何一個人口增長的房地產市場,50年前肯定比現在便宜。」

陳說,房地產投資有兩件事很重要:正現金流和升值。如果投資者沒有因為過多的債務而過度槓桿化,他們應該向長遠看,不要被加息嚇壞了。

如果你擁有一套100萬元的房產,並有50萬元的抵押貸款,利率為5%,簡單地說,你每年要支付25,000元的利息。

如果這100萬元的投資在一年內增加了5%,那就是增加了5萬元,所以業主有2.5萬元的淨收益。「即使利率上升了,房地產的價值仍然在增加。」

當情況緊張時

假設你購買了一套公寓居住,併購買了另一套作為投資。隨著利率的攀升,如果你辦理了浮動利率的抵押貸款,而租金卻無法支付更高的抵押貸款,會怎樣?繁榮抵押貸款(Thrive Mortgage)的抵押貸款顧問亞歷克斯·麥克法登(Alex McFadyen)看到,很多人在過去幾年中購買了第二套房產,他們現在可能發現自己已經捉襟見肘。所有的專家都會告訴你,賣掉房產應該是最後的手段,但當成本越來越高時,你如何避免這種情況?

麥克法登說:「問問自己,房產本身是否真的處於水深火熱之中,或者是否有我們可以去除或消除的費用?這是我們要確定的第一件事。」

他讓他的客戶寫下他們所有的財產支出,包括管理和維護費用、稅收、水電和任何即將進行的房屋維修。如果是主要財產給他們帶來了壓力,那麼他要求他們寫出一個現金流預算表格,看看有什麼進帳和出帳。麥克法登發現,開支的罪魁禍首往往是汽車貸款或信用卡債務,或者現在更常見的——旅遊債務。他建議,削減這些債務,把這些錢用於你的抵押貸款。

掌控局面

如果開支確實無法控制,麥克法登建議客戶考慮用貸款來合併債務,比如辦理第二套抵押貸款或房屋淨值信貸額度(HELOC)來控制局面。他預測合併將是未來12個月的「大趨勢」。

「我問我的客戶,『你現在晚上能睡著嗎?』如果有人不能夠有效地擺脫債務,為自己設置第二抵押貸款或房屋淨值信貸額度來幫助解決事情,有什麼不利之處?」

麥克法登有一個客戶欠了將近75,000元,這導致其信用評分下降到500分以下(良好評分應在650分以上)。債務整合後,變成了更容易管理的單筆付款,而不是只付所欠利息的幾筆付款。最關鍵的是,在你負債纍纍之前做到這一點。

重組以應對艱難時期

長期來看,每個人都同意房地產會升值,所以要想辦法度過這段時期。

例如,麥克法登正在幫助他的一些客戶將20年的抵押貸款重新攤銷為30年。隨著攤銷期的延長,客戶的月付款額減少,這有助於減少開支,消除付款衝擊。

麥克法登還建議即將續簽的抵押貸款持有人考慮再融資方案,並鎖定一年或兩年的抵押貸款,直到利率穩定下來。他說,如果歷史趨勢是一個指標,我們已經接近頂峰。他的很多客戶正在採取這種方法,因為如果利率真的如預期般回落,那麼短期抵押貸款有很高的價值。這意味著借款人並沒有被鎖定在一個較高的利率上。此外,如果他們確實想利用較低的利率,他們不會面臨巨大的罰款。

「我們已經看到人們擔心抵押貸款付款的增加,我們已經幫助他們鎖定了短期貸款,以阻止這種趨勢。」

要知道何時出售

當一個人現金流為負,夜不能寐的時候,就可能是出售投資物業的時候了。你必須考慮到你的心理健康,麥克法登建議。

「如果你的資金嚴重不足,而且沒有重新攤銷或合併債務的選擇,導致你你無力支付,那麼這會影響你的生活質量。如果該房產也有即將到來的開支,那麼我們會建議放手。」他說。◇

責任編輯:齊守善

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