中國房地產短暫反彈未持續 市場預期走低

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【大紀元2023年02月03日訊】(大紀元專題部記者楚寒石、張鐘元採訪報導)近期,有陸媒報導稱中國房地產銷售出現大反彈,尤其是北上廣一線城市。專業人士認為,由於年底疫情影響,交易被推遲到元旦假期,再加上房企促銷優惠、利率調整等因素,成交出現短期反彈,但市場回暖會是一個漫長的過程。

陸媒新浪網報導稱,元旦期間,北京、廣州、上海等一線城市,成交量同比大漲。中指研究院數據顯示,元旦期間廣州、北京、上海新房成交面積分別為5.6萬、2.3萬、28.8萬平方米,較2022年元旦假期分別上漲131.5%、80%、74%。

上海中原地產數據顯示,新年第一週(1月2日至8日),上海新建商品住宅成交面積35.21萬平方米,環比增加38.38%。

但這一波反彈行情未能持續下去。1月9日至15日,上海新建商品住宅成交面積23.24萬平方米,環比減少34%。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2023年中國新年假期期間,重點15城新房成交386套,較2022年新年期間下降58.4%。一線城市中深圳、廣州、北京均零成交,僅有上海一城成交16套,較去年同比下降96.8%;熱點的二線城市中武漢、成都、蘇州成交同比分別下降19.8%、64.3%、88.3%。

北京朝陽區某房產中介趙文亮(化名)1月31日對大紀元表示,從元旦開始,部分被疫情壓制的需求得以釋放,再加上利率優惠調整和公積金放鬆政策,成交有所回升,有一些投資客戶也開始看房。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜分析認為,除此之外;房企也在積極促銷,推出優惠活動;而且2022年低基數及部分城市集中網簽,也對數據產生影響。

房價下跌趨勢尚未扭轉

1月16日,中共國家統計局發布房地產數據稱,去年12月份,70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格環比下降城市有55個,比上月增加4個,下跌城市數量占比達78.5%;二手住宅銷售價格環比下降城市有63個,比上月增加1個,下跌城市數量占比高達90%。

一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.2%轉為持平。其中,上海和北京12月份新房價格環比分別上漲0.4%和0.2%,而廣州和深圳分別下降了0.4%和0.3%。一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%,降幅比上月擴大0.1個百分點。其中,廣州12月份二手住宅價格環比下降0.6%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%,降幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比下降0.4%,降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%,降幅與上月相同;二手住宅銷售價格環比下降0.4%,降幅比上月收窄0.1個百分點。

數據表明,雖然當局出台了眾多的政策對房地產市場鬆綁,但效果依然不大,僅產生了短時間內部分區域的銷量回升。

對此,廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉1月28日對中共官媒大河網表示,今年一二三線城市房價預計將延續下跌的態勢,由於去年12月份的房價跌幅比較大,難以在今年第一季度就快速止跌,但今年的跌幅會相對縮小。

「下半年的市場表現要看疫情之後整個市場恢復程度如何,可以預見的是,市場回暖會是一個漫長的過程。」李宇嘉說。

房地產市場預期持續走低

1月16日,中共國家統計局發布房地產數據稱,2022年全國房地產開發投資13.29萬億元(約1.96萬億美元),同比上年下降10%;其中,住宅投資10.06萬億元(約1.49萬億美元),同比上年下降9.5%。

2022年,房地產企業房屋施工面積90.5億平方米,同比上年下降7.2%。商品房銷售面積13.58億平方米,同比上年下降24.3%,商品房銷售額13.33萬億元(約1.97萬億美元),同比上年下降26.7%。

數據顯示,2022年11月和12月,全國商品房銷售面積及銷售額下降幅度繼續擴大,而這個階段恰恰是當局救市次數最為密集、救市力度最大的時候。救市力度加大,而銷量卻繼續降低,這說明市場預期繼續走低。當局不得不在今年1月份實施下調首付比例、動態利率調整機制等救市政策。

數據顯示,2022年末,商品房待售面積5.63億平方米,同比上年增長10.5%。其中,住宅待售面積增長18.4%。這還是在2022年土地出讓減少及各地爛尾樓造成停工的情況下,新房的庫存量仍在增加。

再看二手房庫存情況,據網易1月24日報導,全國45個重點城市,二手房掛牌量突破350萬套,濟南、青島、上海、石家莊、西安、合肥、武漢、重慶、成都、廣州、佛山等多座城市,二手房掛牌量都突破了10萬套,其中重慶中心城區就已經突破了20萬套。

數據顯示,2022年房屋竣工面積8.62億平方米,同比下降15.0%。其中,住宅竣工面積6.25億平方米,同比下降14.3%。

「這和2022年住宅銷售持續疲軟有關,數據背後也體現出各房企在去庫存方面陷入較大的窘境。」上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進1月28日對陸媒《每日經濟新聞》表示。

財經評論人士張經倫1月31日對大紀元表示,2022年當局雖然對房地產行業利好政策盡出,但老百姓對於房價的下跌已形成預期,甚至小幅度下跌都起不到刺激效果。短時間在某些城市的熱門區域可能會形成局部成交,但整體看,今年的房地產市場還是處於頹勢。

分析:為什麼不能降房價換市場復甦

這一輪房價低迷從2021年9月開始,到現在已經持續16個月。在這期間,樓市鬆綁政策頻出,有鼓勵買房的,有降低購房門檻的,還有各種團購和補貼的,然而卻沒有任何一條鼓勵降價的。那為什麼不能直接降房價來刺激市場需求呢?

這是因為房價的背後是中共地方政府的土地財政。香港財經作家孫驍驥(政經孫老師)在其YouTube節目中表示,所謂土地財政,從政府收入上來說,是利用土地出讓來創收。而從貨幣生產的角度來看,土地財政其實是把土地貨幣化的一個過程。

從2008年以後,中共地方政府大幅度依靠土地財政模式。但近兩年由於房地產市場購買力欠缺、預期也在下降,房企開發不斷出問題,企業爆雷、停工停產。這就導致新房的銷售面積和銷售額持續下降,而土地市場也因此遭受衝擊。

中共國家統計局發布數據稱,2022年1月至12月,全國房地產開發企業土地購置面積10,052萬平方米,同比下降53.4%;土地成交價款9,166億元(約1353.9億美元),同比下降48.4%。

數據顯示,2022年土地市場上,地方城投公司購地金額大幅上升,是中共央企、國企之外重要的購地主力。江蘇、湖南、湖北、重慶、四川、江西、安徽和浙江等省城投公司購地金額占比超過20%,其中,江蘇省城投購地占比高達44.48%。

張經倫表示,阿里法拍屋在過去兩三年呈幾十倍的增長,2022年開始,停止公布相關數據。如果房價繼續下跌,那麼斷供甚至停供現象就會越來越嚴重,這會對岌岌可危的房地產市場形成雪崩效應。

「因此,現在不要說降房價、降土地價格,就是保持房價地價不動、不再上漲,大量的政府債務都不能快速抹平,利息馬上就會追上來。2022年民營房企不願下場拿地,地方國企、城投公司就必須得硬著頭皮進場托房價穩地價。」

「房價下降了中共的土地財政模式就無法走下去,因此對中共政府來說,房價必須要撐著,擊鼓傳花的遊戲不能停。」他說。◇

責任編輯:連書華#

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