美房貸利率居高不下 全現金買房利弊分析

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【大紀元2023年09月09日訊】(大紀元記者王量綜合報導)全美的房貸利率居高不下,全現金買房占所有房屋銷售的比例因此上升。現金交易對買家、賣家都帶來很多好處,但是,現金買房並不總是最正確的選擇。本文主要從買家的角度,分析與融資購房相比,現金買房的利弊。

全現金買房的比例上升

全現金買房,顧名思義,就是買方以現金支付全部購房款。

在美國,全現金買房並不是最常見的購房方式,但有能力全現金買房的購房者大有人在。

當前房貸利率居高不下,全現金購房者的比例在明顯增加。

全美房地產經紀人協會(NAR)的最新數據顯示,2023年7月,全現金買房占所有房屋銷售的26%,比上一年增加了2%。

不足為奇的是,那些現金買房者往往年齡較大。

2023年4月,NAR的一項研究指出,在年齡較大的「嬰兒潮一代」和「沉默一代」購房者中,有一半以上是用現金支付全部的購房款。

全現金買房的利弊

全現金購房可為買家、賣家都來很多、很大好處。

但現金交易並不總是最正確的選擇。

如果買家準備全現金買房,在將大量現金投入這項不動資產時,務必權衡其中的利弊。

全現金買房優點

1. 從長遠來看,現金買房將為買家省下一大筆貸款利息。

房貸利率越是處於高位,現金交易在這方面的優勢越加明顯。

舉一個例子。筆者早年貸款$25萬買房,那時固定30年貸款利率才3.5%,如果供款滿30年,也得付近$15.5萬利息,占貸款總額的62%。

如果貸款利率按照現在的7.5%,按一般的計算,供滿30年後利息總額將達到$38萬,接近貸款總額的152%,這是一個驚人的數字。

但要注意的是,如果融資購買住宅房,房貸利息可以免稅,這是美國的一項政策優惠,所以,如果要準確計算現金買房能省多少利息,得考慮這個因素。

2. 現金買房在競價購房過程中更具有競爭力,和更強的議價能力。

買家通過經紀人找到合意房屋後,需要和賣家簽署意向合同(Offer),也就是買方向賣方出價,交付訂金。

意向合同書都附帶有「交易退出條件」(Contingency),如果交易過程中發生某些情況,買家可以取消當初簽署的意向合同,拿回訂金。

如果買家申請抵押貸款購房,常常存在一系列融資風險。

貸款機構要仔細審查買家的收入水平、信用分數和目前的財務狀況等等,再結合當前房地產市場的貸款利率放貸。

如果銀行因為某些原因,拒絕買家的貸款申請,或者實際批准的貸款額度低於預期(這些情況一般都符合「交易退出條件」),買家就可能取消意向合同,取回訂金。

那很顯然,用融資買房的買家簽署的意向合同書,附帶的「交易退出條件」比較多,這樣的合同,在賣家看來,就十分不穩定。

全現金買房,買家不存在貸款這一環節,意向合同中涉及到的「交易退出條件」就比較少。

在賣家看來,「交易退出條件」越少,這個意向合同就越可靠、穩定。

在眾多的競價購房者中,現金買家由於其意向合同的穩定性高,常常更容易受到賣方的青睞,尤其是那些著急賣房者,或者特別看重意向合同穩定性的賣家,更願意接受現金買房者。

這樣,現金購房者憑借著優越的條件,在買賣雙方議價時,更有底氣以合適的價格,買到心儀的房子;在房源短缺時,也更容易搶到房子。

3. 加快過戶進程

融資買房,買家必須向貸款機構提供一系列的文件,然後要等待貸款機構的審核、拖延,無論是買家還是賣家,有時會覺得那是一個漫長的過程。

如果全現金買房,不必經過貸款這一環節,過戶過程快得多。

統計資料顯示,一般的融資買房,平均需要30—45天才能過戶,而全現金買房,只需要7—14天就可以完成交易。

所以,有的時候,賣家寧可賣便宜一點,也要選擇現金交易,因為過戶越快,他們就越早安心。

那些著急賣房搬家的,或者要把老房子賣了才有錢去買新房的,他們更偏愛能更快結束交易的現金購房者。

不過,現金買房也需處理一些文書工作,但所需文件數量,遠遠少於融資買房所需的文件。

4. 降低過戶費用

融資買房,買家還得支付一筆不小的申請貸款的費用。現金購房者可省下這筆錢,降低了過戶費用。

全現金買房的缺點

事物往往有利就有弊。現金買房有許多優點,但也存在缺點。

首先,買房者要把大量的現金都用在房產上,對於投資購房者,可能失去了投資其它高回報率產品的機會;對於自住的買房者,可能導致日常生活的資金緊張,使自己捉襟見肘。

再有,沒有人能準確地預測未來,房地產市場也不會總是高歌猛進。

如果買房後,不幸房價大幅下跌,房子不值錢了,現金買房者可能要承受大的損失。

如果融資買房,最壞的結果也只是斷供、貸款機構收回房子,買家最大的損失就是首付款,投資風險要小得多。

另外,融資買房,房產評估是一個必須的環節,但是,對於現金買房者,房產評估可能只是一個自選項。

如果跳過房產評估這一步驟,就存在最終交易的房價超過房產的價值太多的風險。

全現金買房的準備

全現金購房,要將一大筆現金投入不動產,對許多人來說,都是一個大的挑戰,買家在做出這一決定前,得深思熟慮。

買家首先應該有一個比較全面的評估,除了購房外,還要考慮其它財務目標,例如為退休儲蓄,或為子女支付大學學費等等,以確保支付購房現金後,不會妨礙其它目標的實現。

買家也應該清楚,最終交易價並不是所需要的全部現金,買家還需要為一些額外的支出做好預算,例如,要確保能支付房產稅、HOA費用、搬家費和裝修費等等。

買家要先準備好自己的財務證明。賣家不會簡單地相信買家有錢。

買家要從銀行那裡獲得適當的文件,證明已準備好交易資金。

買家還要準備好更多的買房誠意。

全現金買房,沒有貸款機構的參與,賣方可能會要求買家簽署意向合同時,存入更多的定金。

交易過程中,務必請專業人士幫助驗房。

賣家一旦接受了出價,買家最好準備多一點的費用,請專業人士幫助檢查房屋,以確認房產沒有隱藏的缺陷,評估可能的維修費用。

房地產市場的全現金交易,買家常常占主動位置,因此,上文單從購房者的角度,分析了全現金買房的利弊。

換一下角度,也可以看到,全現金交易針對賣房者的優點、缺點,此文不再贅述。◇

責任編輯:宋佳怡#

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