房市供需平衡 西太平洋銀行下調預期漲幅

【大紀元2025年08月02日訊】(記者李捫心綜合報導)根據西太平洋銀行最新發表的「7月份新西蘭房地產市場更新」報告，2025 年房價一路走平，僅略有上漲，反映出需求增強和供應增加；而一個平衡的市場，意味著房價趨勢比預期更穩定。所以該銀行已將 2025 年房價增長預測，從先前的 6% 下調至 4% 左右，並維持 2026 年 6% 的預測。

當前市場動態

該報告說，「我們曾預期房地產市場在 2025 年復甦，並在今年達到接近長期平均房價回報率 6% 左右的水平。我們一直認為，利率的大幅降低、給房地產投資者的所得稅抵免、以及 2025 年末勞動力市場的最終改善，將推動房地產市場交易量和價格的復甦。

「但到目前為止，我們的預測只實現了一部分。雖然房屋銷售額年增約 17%，但 2025 年上半年房價僅上漲了 1%；同時，雖然 2025 年住房需求有所改善，但供應量也隨之增加。」

該報告認為，房地產市場發展不如預期，這反映了以下幾個因素：

一，自2022年以來，由於貨幣政策收緊，房地產市場一直相對低迷。由於賣家兩年來一直在觀望，大量未償付的房屋供應已累積起來，目前正在被推向市場。

二，儘管新建房屋建設速度較高峰時已大幅放緩，但與歷史相比，仍穩定在相對較高的水平。大量未完工項目已陸續完工，並向市場提供了相當數量的新房，尤其是聯排別墅和公寓。城市規劃規則的放寬也起了一定的作用。

三，投資者的需求一直是一大亮點。這反映了更優惠的稅收及更低的利率。信貸需求一直由投資者主導，其變化趨勢與 2019 年上一個寬鬆時期一致。投資者住房信貸在過去一年中增長了 5.5%，是 2025 年迄今房屋信貸總增長 4.7% 的關鍵驅動力。

四，勞動力市場依然疲軟。西太平洋銀行的就業信心調查顯示，家庭仍認為就業機會很少，近期就業機會填補率維持穩定甚至有下降的趨勢。因此，消費者信心雖然比一年前有所增強，但波動較大，仍處於長期趨勢的較弱水平。

五，鑑於貿易戰局勢和中東緊張局勢，近期全球經濟前景的不確定性增加。全球經濟增長可能放緩的傳聞，或許正在促使購屋者更加謹慎。新西蘭央行在最近的預測中，主要基於這樣一種觀點：不確定性的加劇可能會在一段時間內抑製家庭需求。

六，租金呈疲軟趨勢。由於淨移民水平低於平均水平，新租金的年增率為負數，人口增長疲軟。這與住房需求面臨的逆風相符，也與先前的預期相符。

修正後的預測：房價將趨於平緩

報告發現，該銀行先前對 2025 年房價年漲幅 6.2 %的預測，有點過於樂觀，因為今年上半年的房價漲幅僅為 1%。

房價的潛在驅動因素可能仍將存在，並在 2025 年下半年和 2026 年支撐房價。今年稍後勞動力市場的改善，應該會推動房屋銷售進一步增長，有助於消化累積的庫存。

冬季幾個月的房價漲幅可能仍然相對溫和，預計 9 月份季度的房價漲幅僅為 0.75%。隨著房屋銷售旺季的到來，更強勁的趨勢應該會顯現，預計 12 月份季度的漲幅將達到 1.75%。

「父母」投資者在減少

與西太平洋銀行的「投資者推動需求」的說法相反，獨立經濟學家東尼·亞歷山大（Tony Alexander）則認為，「父母」投資者正在減少。

首先，投資者對房地產的需求已結構性下降。其次，許多持有房產的投資者現在正考慮出售房產。這為首次購房者提供了額外的房源，並將有助於在短期內抑制房價。

這些因素解釋了為什麼去年抵押貸款利率下降了超過  -2% 但卻未能推高房價，以及為什麼儲備銀行的任何額外降息都不會刺激房地產市場活躍起來。

他分析，主要有以下幾個原因：

首先，住房供應發生了結構性變化。目前的房屋許可發放量的回落，只是回到了長期平均水平，而不是像前幾十年那樣遠低於這一水平。在截至 2021年 6月和 2022年 的幾年中達到高峰。這對住房負擔能力來說終於是個好消息了。

其次，由於房源眾多、競爭不激烈，以及多年來良好的就業水平所累積的儲蓄，首次購房者正在推動市場，並且自 2023 年初以來一直如此。過去兩年，投資者偶爾會涉足市場，但一旦價格停止上漲，他們就會迅速退出。

第三，過去四個月房價下跌了 -2%，市場正在發生結構性轉變，人們對未來幾年房價成長的預期將會改變。也就是說，資本利得預期正在與 2021年之前的 30 年的水平相去甚遠，當時利率持續走低，房屋建造也受到限制。

第四，投資房屋出租的成本飆升。租金、保險、維護以及整體住房品質等方面的費用大幅上漲。同時，立法也朝著有利於租戶的方向發展。

第五，全國人口中希望成為房地產投資者的比例正在結構性下降。媒體對此進行了更公開的討論，這反映了上述結構性變化，以及由於淨移民流量降至平均水平以下而使目前租金面臨的特殊壓力。

專家呼籲減少房地產投資

投資管理公司 Craigs Investment Partners 的私人財富和市場主管傑瑞米·威廉姆森（Jeremy Williamson）表示，人們正在逐漸擺脫「對房地產和房地產投資的熱愛」。

「我們認為這很好，原因有很多。新西蘭人一直對房地產投資情有獨鍾，但如果我們能夠將投資重心從房地產轉向經濟中更俱生產力的領域，那麼對我們國家來說將受益匪淺。」

他說，新西蘭人對投資其他資產的了解也正在不斷增長，而且即使將投資房地產的資金的 10% 用於購買其他資產，也會產生很大的不同。

「如果你 30 年前用 100 紐幣買一棟新西蘭的房產，現在它的價值將近 600 紐幣。如果你用這筆錢買新西蘭的股票，現在的價值將是 1100 紐幣。」

他表示，未來住房對投資的重要性，可能不會再像以前那麼大了。

責任編輯：藍克