【居家置業】從「前車之鑒」中總結地產投資的經驗和教訓

【大紀元10月8日訊】在金融市場出現危機之前，大家所關心的只是最近的貸款利率怎麼樣，自己家的房貸是不是該做重新貸款了，在那時，如果談到貸款市場的資金一部分來自中國和日本，很多人都會大吃一驚。而現在，幾乎人人都對房利美和房地美的職能略有所知，喜愛鉆研的人對整個金融市場的運作機制也越來越了解，真可謂吃一塹，長一智。
　　
如果投資者都能學會從這些深層次的因素上分析房地產的週期變化，並依此來總結上一週期中的經驗和教訓，不僅可以在不久的將來成為投資高手，而且會逐漸領會許多經濟領域的高深問題，例如，美國的經濟為什麼會呈現週期性的起落；如何在每個週期中預測下一步的走向； 為什麼資本主義經濟有週期，而共產國家的經濟沒有週期，在耗盡資源維護虛假繁榮之後，只會一落千丈，不可能有復甦的機會…所有這些疑惑都會迎刃而解。
　　
我們首先來看看在前幾年地產投資中，損失慘重的投資者判斷失誤的兩個關鍵原因。
　　
一位地產分析師曾總結說，房價下滑最慘痛的地區基本都屬於房地產的高溫旋風最終蔓延到的外圍區域。也就是說，這些投資者發現中心地帶的房價已經漲到高峰，繼續大幅上漲的可能性不大，而且也超出自己的購買能力之後，決定到周邊地區買出租房作為投資，希望日後升值。其實，在這種情況下，他們已經犯下了地產投資中最忌諱的雙重錯誤：
　　
1. 忽視房地產的黃金法則「Location, Location, Location」
　　
房地產作為一種「不動產」商品，周圍環境和設施在一般情況下很難變動，而這一切都決定房屋擁有者的生活品質，所以是決定房價和房價走勢的關鍵因素。可惜的是，經紀人反復強調的「Location, Location, Location」黃金法則被很多人忽略，在整個市場情形非常好的階段，有些人把「Condition, condition, condition」(房屋內外裝修)當作最重要的因素了。
　　
在一個遍地是銀行沒收房的地區，有一棟裝修非常漂亮的房子。主人花在房屋裝修上的錢不僅沒能使房屋增值，反而由於花掉的儲蓄太多，成為市場下滑階段最早一批繳不出房貸、房屋被銀行沒收的屋主。
　　
相反，在最受青睞的社區（Location好的地段），房屋的價格在今年如此不景氣的情況下仍然與去年持平，甚至還略有上升。這是因為這樣的社區總是有一定數量的房屋需求，而且由於絕大多數居民的收入高、儲蓄多，控制市場的能力很強。如果賣不到理想的房價，很多屋主都會選擇暫時不賣，坐觀時機；而在其他地區，經濟能力欠佳的屋主必須搬遷時，只能反復降價，沒有其他選擇。
　　
2. 時機錯誤
　　
除了投資地點選擇錯誤之外，這部分投資者同時也犯了另一個錯誤： 時機錯誤，他們買房投資時房價已經過高，隨時可能大幅下滑了。
　　
為什麼會把房價即將下滑的危險時期錯誤的當作投資的最好時機呢？因為他們看到的只是房價漲落的表象，不會分析推動市場變化的內在因素。
　　
房價的漲落只是一個表象，一個結果，深層次的市場因素才是決定房價走向的關鍵推動力。只有從本質上分析問題，才能有良好的判斷力和分辨能力。
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