最近，TREND及HOMExpert發表了大費城地區2016年的房市報告，其主要特徵為房市的銷售量達到了四年來的新高，而房屋的中值價保持穩定，達到了$220，000，比2015年增加了0.9%。就目前而言，費城地區的經濟及工作機會穩定增長...

Realtor.com 最近發表了全美2016年的房市展望。總體來說，2016年的房市將處於一個平穩上升的階段。預計房屋的銷售量及房價的上升將接近3%左右，而2015年的房價增長預計將在6%左右。其主要的影響因素是可能上升的貸款利率，持續趨緊的貸款標準，及因房價攀昇而導致的購房能力的下降。但是2016年新房的開工數將有12%的增長，新房的銷量將有16%的增長。同時新/舊房屋的銷售量將達到6百萬左右，為2006年以來的新高。其首席經濟學家Jonathan Smoke 認為在全美經濟穩健增長的情況下，房屋市場的溫和增長符合房市的長期發展狀況及歷史常態。2016年的購房人群主要由3大類，1.Older Millenials （25—34歲），2.Younger Gen X』ers（35-44歲）。3，退休人員（65—74歲）。Millennials可能會佔據市場的30%左右，隨著家庭的形成及收入的提高，他們的主要購房目標為城市及近郊。Young Gen X』ers,在2015年已經佔有20%的份額，而在這一人群當中，2/3的人已有住房，是一個由小房換大房或搬進一個更為理想小區的過程。在退休人群當中，這些人群多數是大房換小房，減少生活開銷/成本。在2015年他們的份額為14%左右。目前預計全美房屋市場在2016年最為看好的5個城市為： 1. Providnce Warwick, Ri-Mass; 2. St Louis, Mo-Ill; 3. San Diego-Carlsbad, Calif.; 4.Sacramento-Roseville-Arden-Arcade, Calif; 5.Atlanta-Sandes Springs-Rosewell, Ga。

TRENDMLS 及HomExpert最近發表了大費城地區2015年第三季度及前9個月的房市報告。在Philadelphia County， 房市經歷了自2007年的最佳房市季度，其中房價較2014年同期增加了7.05%，至$142,000， 而銷量則增加了18%。而在整個大費城地區，2015年的頭9個月，房屋的銷量較去年同期增加了14.5%，房屋的中間價增加了2.3%至$220,000，房屋的平均上市時間由77天略減至75天。其中Chester County,$313,000， +1%，銷量+12.8%，Bucks County, $280，000+1.8%， 銷量+13.3%，Montgomery County, $260，000， +0.2%， 銷量+13.6%， Philadelphia county, $159,000,+6.0%, 銷量+13.8%，Delaware County, $195，000，-1.1%， 銷量+13.1%。就局部而言，Center City中，Washington square, 中間價上升+15.2%至$334,000， Northern Liberties/Fishtown, 中間價上升10.0%， 至$385 ,000.Mainline地區，房屋銷售+7.5%， 中間價上升1.2%至$409，950， 其中Wynnewood,中間價+4.4%,至$438，700， -0.9%， Bryn Mawr, $525,000, +11.7%, 銷量+4.4%， Merion Station，$646,250, +7.2%, 銷量+4.0%， Villanova,$779,000， -5.6%, 銷量+9.3%，Devon, $507,000,-4.7%, 銷量+4.1%， Wayne，$460,000， -4.7%， 銷量-12%，L.Merion　TWp,$522,500, -5.0%, Tredyffrin Twp, $417,500, +8.4%, Easttown Twp, $600,000, -5.0% .

Trend 及Homeexpert 最近公佈了大費城地區2015年上半年的房市。總體而言，藉助於全美經濟的增長，大費城地區在今年上半年的房屋銷售上出現了顯著的增長： +13.8%。而中間價則略有增長，+2.4% 至$215，000.上市房屋平均月庫存量也同時上升了13.8%，上市天數為80天，去年同期為82天，2012年同期為103天。

TREND 及 Homexpert Market Report 最近發表了大費城地區(費城及周邊12個郡)2015年第一季度房市的統計報告。數據顯示，房市在第一季度的銷售量達到了四年來的最高位。房屋的中間價也上升了2.6%。與2014年同期相比，2015年第一季度的房屋上市量基本持平，而平均上市時間在90天左右，而2012年同期則在111天。與2014年同期相比，獨立房的銷售量在2015年第一季度上升了14.5%，連排房及公寓的銷售量則上升了8.1%。就各郡 而言，Chester郡，中間價$280，000，比2014年同期下降了1.8%，Bucks郡 ,$259，000， +1.8%， Montgomery 郡， $240，000，+0.0%， Delaware郡, $168，000，+0.3%， Philadelphia 郡, $140,000, +1.4%. 各個郡的銷量變化如下，Philadelphia郡，+11.7%, Montgomery郡, +13.4%, Bucks郡, +9.5%, Delaware郡, +14.9%, chester郡, +7.8%. Center city 銷量+5.6%，但中間價減少了2.8%，房屋上市時間從100天減少到了89天。其中，Northern Liberties/Fishtown 的銷量雖然減少了11.9%，但中間價下降了6.6%。Mainline地區表現不佳，與2014年同期相比，2015年第一季度銷量+2.6%，但中間價減少了-2.4%，上市時間平均78天，而2014年同期為81天。其中，Bala cynwyd, 銷量+9.5%，中間價+23.2%； Devon，銷量-6.3%，價-46.5%；Radnor, 銷量-1.8%， 價-9.9%；Wayne.，銷量-34.3%，價-0.3%；Tredyffrin Twp，銷量-5.7%， 價+4.7%；EastTown Twp，銷量+21.1%， 價-12.6。

2015年1月，TREND 及Homexpertreport發佈了2014年大費城地區的房市報告。整體而言，相對於2013年，2014年的銷售量下降了0.6%。但在2014年的第四季度，相對於2013年同期，銷售量則上升了6.2%。而房屋的中間價位在2014年比2013年上升了1.2%，至$212，500。費城房市的上升始於2012年，房屋的平均上市天數為78天，2013年為83天，2014年為98天。2014年房屋的庫存量則減至42，859，而2013年為45，110。就各郡而言，Chester郡, 2014年的房屋中間價位為$305,000, 較2013年增加2.7%；Bucks郡, $270，875，+0.4%；Montgomery郡，$255，000，+0.0%；Delaware郡,$195，000，-2.5%；Philadelphia郡, $149，900，+3.4%。在房屋銷量方面，Philadelphia郡,-0.8%；Montgomery郡, -1.4%；Bucks郡, -2.0%；Chester郡, -2.6%；Delaware郡, -1.0%；費城市中心, 相比2013年，房價增加了1.4%，至$315，000，銷量+0.6%，房屋平均上市天數為80天，2013年為93天。值得注意的是，Northern Liberties/Fishtown, 房價上升了5.0%至$350,000, 銷量則上升了13.7%。Mainline地區，銷量-6.3%，而房價+3.8%，至$405，000。其中，Ardmore,$295，000，+5.7%；Merion Station，$607，500，+13.6%；Bryn Mawr, $510，000，+6.1%；Devon,$530，000，+36.8%；Wayne，$480，000，+3.2%；Tredyffrin Twp,$385，000， -2.5%；Easttown Twp，$696，750，+13.2%。

HomeGain在最近公佈了新近的全美小裝修的回報的調查統計報告。在開銷$1500的範圍內，其在銷售中的增值回報為統計結果（return of investment, ROI,增值回報)。

目前的貸款利率仍處於歷史低位。無論是買房或是重新貸款，好的信用分FICO（>720)是獲得最佳貸款利率的重要條件之一。一般而言，信用分在300至850之間，而有47%的美國人在720分以上，可以獲得最佳貸款利率。根據Zillow的統計，信用分每增加20分，可將APR減少0.12%。對30萬美元貸款額而言，30年可節省6,400美元。簡單而言，信用分是基於個人的信貸歷史，三個主要的信用公司，Experian,TransUnion和Equifax各有自己的計算方法，從而在查找時會有三個信用分。由於信用分可以在各公司的系統中有新的信息進入後會很快更新，所以以下一些方法可以用作參考：

屋的外觀及周圍環境（curb appeal）是房屋銷售中的重要一環。9、10月份是一年中房市的第二個好季節。如您的房屋在近期內準備上市，房屋的外觀及花草樹木的打理應是促銷的必要手段之一。以下幾點可供參考。

HomExpert Market Report 及Trend的最新發佈了了大費城地區2014 年第一季度的房市報告。相對於2013年同期，今年第一季度的房價增長了2.2%， 房市庫存降低了5.9%。其中房屋的銷售的在今年2月份下降了13%，其主要原因歸咎於連續且大量的降雪。房屋平均的上市時間為91天，較去年同期減少10天。Chester County的中間售價仍然最高，為$285K，較去年同期增長1.8%，Bucks County, $251,000,+0.4%, Montgomery county, $240,000,+1.9%, Delaware County，$169，500， -6.4%， Philadelphia County，$138，900，+5.2%。就銷售量而言，各局部地區均有下降，Chester County,-4.5%, Montgomery County, -4.5%, Bucks county, -1.2% ， Delaware County， -6.9%， Philadelphia County, -10.9%. Center city， 中間價位為$355,500, +1.4%, 銷售量-7.5%， 平均上市時間99天，較2013年同期減少9天。而在Mainline 地區，房屋的中間價為$385K，較去年同期顯著提高+11.3%，但銷量-9.5%，上市時間79天，較去年同期減少9天。一些局部地區的房價及變化如下：L.Merion Twp： $478K，+23.9%，Radnor Twp,$555K, +29.1%, Tredyffrin Twp, $371,500, +13.3%.

今年的冬季是一個冰雪過多及低溫漫長的季節。在4月氣溫回升之後，應對房屋做一些必要的檢查及維護。1. 房頂。現在的房頂多為Asphelt shingles。可以目測檢查一下是否有缺失或翹邊損壞的。如若發現應做及時的修理。2 .房屋的水櫞及下水道（gutter & downspout）。如若發現損壞或阻塞應及時修理。在多雨季節到來之前務必將其修理完畢。如若大雨/暴雨來臨時房屋的排水功能受阻，可能會引發地下室進水。3.檢查門窗的密封性。嚴寒/冰雪對房屋的密封材料經常有嚴重的影響。請檢查門窗的密封塑膠條。4.清潔/保養HVAC及更換過濾器。嚴寒的冬季各家的取暖設備處於超負荷運轉狀態。及時保養及更換過濾器可提高效率，節省費用。5.清理/修理車道，圍欄,陽台，及時填補各種裂縫，孔洞，以防擴大。6.地基/外牆。地基的沉降可以引起地基/外牆的裂痕。如若發現應及時請專業人員檢查/修補

目前又到了報稅季節。對房主而言，IRS提供了多種房屋消費的稅益。房主在正式申報之前，應準備好所有書面記錄/收據。其主要稅收減免有：1.貸款利息的減免。這一減免適用於第一及第二住房，但房價應少於1百萬美元；2.房產稅的減免。房產稅包括school/county/local稅。這些稅可以從總收入中減除；3.房屋的修善。如房屋的加建，房頂的更換等以增加房屋的價值；4.綠色/環保/節能的電器設備，上至10%或最多500美元的稅收減免；5.家庭辦公室。現在有許多人可以在家工作。2013年的稅益可以有每平方英尺5美元，上至300平方英尺。如一個8X10平方英尺的房間可以節省400美元。但請注意IRS特別對以下一些項目進行審計：（1）在報稅中出現了超出常規額的減稅項目，如超大的醫療費用/捐款。這時應保存好收據/憑證。（2）自僱者的收入（self employment income）。IRS 認為自僱傭者更容易在總收入中減去一些「hobby」的開銷。（3）大筆的商務旅行/娛樂/餐飲的減免，以及對一部車的100%的商務減免。（4）出租房產。如果申報虧損，應特別注意。（5）家庭辦公室。IRS十分清楚許多人濫用這一項目，並制定了標準及增加了審計力度，務必注意。對於其中的一些細節，請諮詢CPA。

NAR最近發佈了全美2013年的房市數據。在整個2013年中，房屋的銷售量為5百萬零9千，較2012年高出9.1%，為2006年以來最高。而全美成屋銷售的中間價為$197，100，比2012年高11.5%，也是2006年以來的最高增長率。同時，在2013年的12月份，法拍屋及短售屋的銷售份額為總銷量的14%，而2012年同期為24%。上市庫存量較2012年同期下降9.3%，可維持量為4.6個月。而據Corelogic公司新近公佈的2013年的房市數據顯示，其房價指數（HPI)較2013年增加了11%左右，也為2005年以來最高，同時全美有10個州及華盛頓特區的HPI達到了歷史最高值。如果以2013年12月與2012年同期相比，1）在所有房屋銷售當中，房價增長最高的5個州，Nevada,23.9%，Califonia,19.7%，Michigan,14.0%，Oregon,13.7%, Geogia,12.8%; 2）若排除法拍屋及短售屋的銷售，房價增長最高的5個州為，Nevada,20%，California,16.2%，Idaho,12.8%， Oregon,11.6%，Florida,11.5%；3）所有房屋銷售當中，2013年12月的HPI較最高值（2006年4月）仍低-18%，而在排除法拍屋及短售房的銷售後，2013年12月的HPI仍低於其峰值-13.6%；4）若計入所有房屋銷售，現HPI指數與最高峰HPI差距最大的5個州為，Nevada,-40%，Florida,-37%，Arizona,-31.8%，Rhode Island,-30.3%, West Virginia,-25.6%. 而就賓州而言，其2013年12月的HPI僅較2012年同期增長3.3%。

在2013年底， Houzz公司發布了民眾對廚房裝修的一份調查結果。以下是一些熱點供參考。

房屋檢查對買賣雙方而言都是一個重要的環節。如果賣主能在房檢前預先做一些準備及簡單的維修工作，將有利於各方的運作，節省維修費用，及避免房檢因往返檢查而收的額外費用。以下一些項目可供參考：

據NAHB的VP Robert Denk 的報告，除房價及就業仍將增長之外，1.據NAR的統計，現今20~30歲的 Millenials一代仍將以租房為主，這將為租房市場繼續提供一個強勁的市場。而一些新興就業的地區，如Austin,Portland,Seattle等城市仍將受益於此。2. NAR的統計顯示，2013年不良物業的銷售較2012年顯著減少20~30%，而2014年的銷售將進一步下降。３.更多的房屋投資活動可能仍將在東北部，及佛羅里達，德克薩斯和亞利桑那州。而中西部的投資活動則相對較少。

在2013年全美房市普遍經歷復甦之際，一些研究機構紛紛在2013年底就今年的房市進行了總結，並對2014年的房市進行了預測。研究機構The Urban Land Institude(ULI) and Pwc最近發佈了一份研究報告，Emerging Trends In Real Estate。 報告中提出，2012年全美的房市復甦主要出現在加州及一些法拍屋嚴重的城市，如Atlanta, Miami, Las Vegas.而在2013年房市的復甦在全美是普遍的，而在2014年的房市將繼續好轉，並且其經濟基礎為就業持續溫和的好轉，貸款公司對借貸標準的適當降低，以及對小建築商貸款的適當放鬆。而NAR的統計與預測顯示2013年全美房市的中間價將較2012年增加11-12%，而2014年的房價漲幅將只有6%左右。其中的一個主要影響因素為房屋的供應量。現在估計2014年應有更多的房屋上市。如果投資者仍活躍其中，無疑將有益於房市的進一步發展。NAR的研究報告認為就業率，貸款利率，及適當放寬的借貸標準應是影響2014年房市的重要因素。在過去幾個月中可以看到創造出了超過2百萬個新的工作崗位，同時希望在2014年有類似的進展。就目前而言，房屋的上市量仍然偏低，僅有1百萬左右。而正常時應為1百50萬左右。這一數字在2014年可望有所改善。而Corelogic Case-Shiller Indexes 則顯示，儘管2013年第二季度的房價指數較2012年同期上升了10.1%，但2013年的最後一個季度較2012年同期可能只有上升了5.4%. 這一減緩趨勢可能會影響到2014年的上半年。Zillow的首席經濟學家Stan Humphries提出，1.上升的貸款利率，2.投資者的參與度的減少，3，房屋供應量的增加量等因素將促進房市的逐漸降溫。今年上半年在某些地區的房價的急劇上升是不可持續的。

今年的冬季已經開始。據氣象部門預計，美東北部的氣溫將會低於2012年同期3%以上。但與2012年相比，2013年的天然氣價格上揚了12%，丙烷（propane）上揚了9%，電價上揚了2%，但加熱燃油下降了2%。為減少冬季的能耗，多數家庭可以考慮以下一些措施：

據Prime Time Window Cleaning 的新近報導，全美各大城市每年因屋頂排水管（Gutter)阻塞而引發的各種維修損失達百萬美元以上。而一般排水管的清理工作也只有1至2百美金左右，但其阻塞後引起的損失則可達成千上萬美金。其阻塞的原因主要以落葉為主。現今正是落葉時節。如若你家屋頂的排水管上沒有加裝覆蓋設施（如gutter guard),請務必考慮做及時的清理工作。就美東而言，一般落葉在11月底結束。而12月則正值全美的節假日階段，其清理工作常常被滯後。一旦落葉阻塞排水管道，雨水則會反向進入房櫞，房頂，房屋的內壁，引發木質的霉腐，同時在阻塞後，其管道的積水在冬季極易結冰，加重管道的負重，損毀整個排水管道。在排水管道阻塞的情況下，雨水將直接進入地基四周，而引發潛在的地下室進水，而四周的積水一旦冰凍擴張，則可能損害地基四周的牆壁進而引發裂痕而進水。而一旦進水其維修工作不再是小數字了。所以。在此季節，務必注意安排時間自己或請人做清理工作。如若自己清理，務必準備好工具，如手套，足夠高的扶梯，垃圾袋，足夠長的沖洗排水管的水管。在清理落葉等雜物以後，務必用水管沖洗排水管道，以確定其排水順暢。

購房貸款時，借款人通常可以通過以下幾種渠道取得貸款,代理人（Broker），各種銀行，Credit Union, 及Mortgage Lenders。這種情形為消費者提供了多種選擇的空間。除了爭取較好的利率/收費外，也有針對一些較為特殊的貸款需求，需要有特別的貸款銀行提供特別的貸款類別，如特別簽證下的貸款。但通常而言，由於消費者的時間/精力/資源的限制，這時如若有一個懂行/可靠的代理人（broker）則為一個較好的選項。但應當明確，其代理公司/人本身通常並不具備組成貸款的能力，但他們可以在所代理的公司當中推薦/選擇一個最為合適的貸款項目/公司，而在達到一定的質與量的情況下，利率/收費可能更具備競爭力。但同時應注意，借貸人的個人條件也是取得優惠貸款利率的重要條件，如信用分，信用期，身份如何，繳稅狀況等等。總之，一般條件下，選擇一個專業/可靠/有信譽的代理人的長處可以有， 1.可以省時/省力，2.代理前/後所有的費用可以十分明了，有時甚至可以討價還價，3.多數代理經常超時工作，及時解決/解答各種問題。而多數銀行則有工作時間的限制，其效率大受影響。但有一些銀行的工作人員也十分努力，效率很高。大家可以在貸款/重新貸款時相互介紹，以使消費者受益最大。

當今房屋銷售的市場上，房屋保險（Home Warranty）經常作為一個輔助的銷售工具。而對於買方而言，為確保在房屋成交後一段時間內的維修費用控制在一定的範圍內，也可以主動要求賣方在過戶時提供一份房屋保險。 一般而言，一份房屋保險約在$ 400-700，而一次維修的copay/service 費用在$ 50-100左右。其保修的項目應包括水/電/氣/空調等各系統/設備。但房屋的結構/門窗/地板/內外牆等不在其範圍之內。The Service Contract Industry Council 有一個有趣的統計，提供房屋保險可增加房屋售價的3%。無論這一統計的範圍及準確性如何，其銷售的輔助作用還是可見一斑。這對買賣雙方都是一個良好的提示作用。如果在買房的過程中，買方對房屋的各個系統/設備有充分的信心，也可要求賣方提供 $400-700左右的基金，由買方自己日後決定去購買何種保單。應該注意，一些問題可能被保單公司拒保，如買保單前就已存在的問題，安裝不當，人為有意的破壞等。同時，必須注意各個公司在提供維修時可能會有各種條件及維修費用的上限，尤其是大件的修理/更換，如空調等。請閱讀其條款。如果是賣方提供房屋保險, 在過戶時務必確認賣方全額交付費用。

最近NAR的房市統計顯示，今年6月的房屋成交量（transaction）較5月略有下降（1.2%），但遠高於2012年同期6月15.2%。而全美房市的庫存量在6月份也略有上升（1.9%），約夠5.2個月的房屋銷售供應量。這一數字仍舊顯示房市傾向於賣方市場。而6月的房屋銷售均價為 $214,200，較2012年同期上升13.5%。這一數字顯示出在房屋中間價已有16個月的連續增長。而foreclosure 與short sale 的銷售量佔到15%，而2012年同期則為26%。6月份的平均上市時間為37天，而5月為47天，2012年6月為68天。就局部而言，東北部銷售量6月較5月略減1.6%，較2012年同期增加16.7%，中間價較2012年同期增加6.8%，西部在銷售量上6月較5月略減1.6%，但高於2012年同期11.0%，中間價較2012年同期高出19.9%。據TREND的統計，費城地區，今年6月的成交量及pending數量均較去年同期高出12%，今年6月的中間價為$235,000，高出去年同期6.8%。其中Bucks county，6月中間價$290,000，高出去年同期6.9%，Chester county，$320,000, +1.56%,Delaware county, $250,000, -4.0%(原因未明)，Montgomery county，$283,000，+2.5%，Philadelphia county， $160,000，+14.2%。而若以第二季度相比，Bucks County, 中間價較去年第二季度+7.5%，銷售量+21.7%， Chester county,中間價+3.4%，銷售量+21.8%，Delaware County,中間價0.0%，銷售量+12.1%， Montgomery County，中間價+2.0%， 銷售量+14.3%，Philadelphia County，中間價+5.3%， 銷售量+22.13%。

房屋貸款利率在最近2個月來迅速上升。在今年7月的第二週內，據Freddie Mac的統計，其固定貸款利率已經接近2年內的最高點，其中30年固定利率達到了4.51%，僅一週之內就增加了0.53%，為26年內一週內的最大漲幅。而僅在2個月之前的5月初，其30年固定利率只有3.35%左右。如果貸款利率穩定在這一水平或持續上漲無疑將對房市產生影響。其原因在於貸款利率每增加一個百分點，其貸款承受力將下降10%，即相當於房價增長10%。因此，對於全美房市在2013年下半年的表現，其貸款利率的變化無疑將對其產生一定的影響。

儘管房屋檢查的預約與實行多數為買方的權限與責任，但賣方還是有必要在房屋檢查前做一些必要的配合以便房屋檢查順利進行。一般而言，有些房檢師通常會提前30-40 分鐘到達現場進行一些必要的準備工作，如工具的準備及扶梯的搭建，周圍環境的觀察及房屋四周的巡視。在房主而言，房檢時間應是提前一天時間就獲知的，所以房屋內部最為基本的整潔與衛生應該是提前完成的，並且小寵物應圍起來或帶走。房主在房檢時應離開房屋，以給房檢師以充分的空間與時間。如果房主事先已知一些缺陷，可事先做一些維修，但不要有意掩蓋。房檢師與買方如若有所感覺則會強烈質疑房主的誠信度並導致可能的合同破裂。此時房主較為合適的做法為告知各方已知的缺陷並願做維修或補償。在房檢前如若房主發現一些地方的燈泡不亮，特別是地下室，閣樓，儲物/ 衣間等處的燈泡，應事先更換，以為房檢提供方便。此外，房屋外是否有septic system/oil tank/propane tank，其方位如何？如若賣方準備留下洗衣機/ 烘乾機等，務必事先將衣物取出以備檢測。同時應將oven 與stove 清理乾淨。此外，氡氣（radon）的檢測是房屋檢測的項目之一。在檢查前24 小時應關閉門窗，否則將延長氡氣的檢測時間而為各方帶來不便。

NAR在5月9日的房市報告中指出全美房市顯示出上升趨勢。在今年第一季度所統計的150個大中城市中，有133個城市的獨立屋房屋中間價與去年同期相比顯示出上揚趨勢，漲幅為11.3%。這一數據為2005年第四季度以來的最高漲幅。

每年開春以後，各種大小裝修工程都可能進入日常安排。在資金有限的情況下可以先做一些實用且回報較高的裝修與改進。Cost vs Value Report 近期發布了2013年的調查問卷的結果。以下是一些主要較為實用及回報較高的項目。

儘管全美各地的房市的漲勢有多有少，但相對於法拍屋而言短賣（short sale）的房屋仍有上升的趨勢。但由於各種因素的影響，貸款銀行對於價格的確定已趨於市場價（專業評價師 的估價）。除此之外，貸款銀行的審批過程也一般在3至5個月或者更長。因此在決定出價之前，儘量與中介瞭解以下一些內容，1.賣主是否努力配合。只有在賣主積極的配合下才能有一個良好的開始。2.賣方中介/公司是否熟悉銀行對短賣的要求及審批過程。這一過程經常需要幾週的時間。3.對產權下的各種債務（lien）的檢索。其各種債務將直接影響銀行的審批過程及時間的延長。4.銀行必須首先批准賣主的短賣資格申請，然後再確定其應有的市場價。這一過程通常又是幾週時間。5.每個銀行可能都有相當數量的短賣申請/文件。任何錯誤導致的時間延遲已很常見。這就要求賣方代理時常與其保持聯繫與溝通。6.由於許多情況下對房屋的的價格評估（BPO)過於簡單而導致評估價與市場價脫離而最終導致合同終止。所以除與賣方代理及時溝通之外，買房代理應預先多多瞭解貸款銀行的要求，並對可能的結果早做出多種準備。7.每個銀行對於短賣房的目的在於減少其法拍屋的時間與成本。所以瞭解到銀行對具體短賣房的態度有否確定與改變同樣重要。

自2012年冬以來，在全美的多個城市的一些局部區域均出現了強勁的賣方市場的現象。多個買方競相加價的情況經常出現，從而導致房價的攀升。這時對買房者，尤其是首次買房者構成了較大的精神壓力。但是在中標後是否會出現後悔或反悔的想法呢？在這裡非常重要的作用來自於房地產中介/代理。在這裡，房產中介不僅應該提供及時的房源信息，過去的交易情況，更有對當年房價的上升程度的預估及房價/市隨著季度變化週期的特點等等。

儘管由於不同房市數據上有所差異，全美房市統計的多項指數均顯示出穩定與顯著的增長。其中，S & P case-shiller的房市指數顯示出2012年房價指數增長7.3%，聯邦政府（Federal Housing Finace agency，FHFA)的房價指數增長5.5%。其中，S&P房價指數所統計的20個城市當中有19個出現了不同程度的增長，並且在2012年中，第一季度的房價指數處於低位，第二，三季度的增長較大，而在第四季度僅顯示出微小的浮動。自2012年3月至12月，每月的房價指數均顯示出連續的增長。這一趨勢連同其他數據均顯示出房市上揚。就個別城市而言，Atlanta 和Detroit的指數增長了9.9% 與13.6%，Phoenix為23.0%。這三個城市表現最為強勁。而FHFA的房市數據則顯示出 1.房價指數出現連續11個月的連續增長，2.房價的增長有部份原因在於法拍屋的減少與正常房屋銷售的增長。3.所統計的25個人口最多的城市中，在最後一個季度，Phoenix-Mesa-Glendale的增長為最多，4.在全美的9大分區中，Pacific區域在最後一個季度增長增強。

一年一度的節假日來臨之際，聚會與出遊/旅行已進入許多人的日程安排。如果你的房屋已經或計劃在這段時間上市，其季節性的裝飾應該是這段時間的一大亮點，如聖誕樹/燈等的裝飾。儘管這段時間的看房人數可能較少，但這些客戶應該多為真正想買房者。這段時間上市的房屋應該有一個很大的優勢，即經過裝飾過的房屋的上市照片。故在上市前應作精心的準備，並請較為專業人士進行拍攝。如若可能，可在上市的照片中同時加上一些春夏秋季的照片以增加客戶的興趣。如若決定在這段時間進行旅行，務必注意房屋安全及天氣/環境可能對房屋內外產生的不利影響。在這期間，應與鄰居或其他親友保持密切聯繫，告知其行程，請其定期察看房屋，在冰雪天氣時應多加關注房屋內外的狀況。在下雪前，應在路面上撒些鹽粒以防結冰，在下雪後，應及時清除路面上的雪/冰，以防看房客戶滑倒致傷引致的醫療訴訟。同時，在此提及一下聖誕燈飾的問題。每一年，都有上千例的人報告在加裝聖誕燈的過程中受傷而就醫，以及因聖誕燈的過載而引發火災。在此應特別引起注意。同時，節日蠟燭的使用也是火災的另一個起因。所以在蠟燭點燃時成人務必在場。