【大纪元6月16日讯】我们在最近的几期刘律师信箱中连续介绍了一些跟住家房地产业相关的政府企业（房利美、房地美）及政府机构（HUD）。今天我们要介绍另一个重要的跟住家房地产业有关的政府机构，FHA，全称是Federal Housing Administration，联邦住宅管理局。FHA是在什么历史背景下产生的呢？它又起到什么样的作用呢？
FHA产生于1934年的全国住宅法（National Housing Act of 1934）。那个时候的美国正处于经济大萧条时期。只有不到百分之十（10％）的家庭拥有自己的住房，多数是住在出租的公寓内。建筑业有近二百万员工失去了工作，然而人们想买房几乎不可能，因为贷款条件很苛刻。通常只能贷到房屋价值百分之五十的贷款（现在一般可以贷到百分之八十的贷款）。而且贷款期限也只有三到五年（现在一般是十五年到三十年）。
FHA产生以后，早在四十年代，它就为服役及退役军人提供贷款帮助，以帮助他们买房。五十年代以后，FHA为老年人、低收入的人找到合适的贷款。它主要是为贷款申请者提供贷款保险（mortgage insurance），让银行为那些在他们看来还不太符合条件的申请人提供贷款保险，向银行保证，如果这些人不支付贷款，FHA的保险会为这些提供贷款的银行提供赔偿，银行因为这一贷款保险大大降低了他们的损失比例，愿意为这些低收入、低存款的人提供贷款。
FHA担保的贷款不需要贷款人提供百分之二十的首期付款，它可以低到百分之三点五（3.5%）就可以了。对贷款人的收入要求，家庭收入和债务负担的比例也相对要求松一些。贷款人的信用分数只要五百八十分就够了。但FHA第一年的贷款保险费要由贷款申请人在房屋过户时一次付出。（它一般是贷款额的0.55%到1.5%）FHA是目前世界上最大的贷款保险提供者。它担保着近三千四百万的住宅的贷款保险。FHA是唯一靠自己的收入来运营的政府机构，它不像其他政府机构那样从纳税人的税收中支取自己的开销。
FHA的产生对美国房地产业起到了积极的促进作用。它让更多的人能买得起自己的住房，导致屋价下降，建筑业蓬勃发展。到2001年全美国的住房拥有率从三十年代的百分之十（10％）涨至百分之六十八点一（68.1％），让美国成为全世界住房条件最好的国家，所谓的“美国梦”和拥有自己的住房是息息相关的。
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