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回首昨日 放眼明天 年初漫谈英国房市

逸铭

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【大纪元2015年01月14日讯】(大纪元记者逸铭报导)对全英房市来说,2014年是波折起伏的一年:让人担忧多时的基础利率并没有上涨,苏格兰的公投也给出了“No”的答案,而且年末公布的印花税法改革也在一定程度上驱散了明年大选带来的不确定性。从积极的角度看,虽然这些因素对房市的影响各异,但都为全英房市的未来增长打下了更稳定的基础。

全面恢复的上半年

2014年的全英房市可以分为两部分:全面恢复的上半年与逐渐减速的下半年。
一方面,在全球鹤立鸡群的英国经济提振了房市的情绪,收入的增长、失业率和通胀率的下降等积极的消息使卖家信心满满。另一方面,政府的Help to Buy计划也使买家重回市场,而且按揭市场的低利率都促使全英房市的活动大幅回升,长期性的供不应求进一步推涨了房价。不少地区的房价居高不下且持续上涨,而伦敦更是处于供求失衡的风口浪尖之上。

至6月底时,英国平均房价终于返回2007年水平,而且租金自2012年早期后首次增长。不过增长的地区差异很大,特别是伦敦5月份的房价同比增长达到了不可持续的20%以上(数据来源:Knight Frank)。

逐渐减速的下半年

但是另一方面,欧洲地区以至全球的暗淡经济前景拖累了英国的发展、政府对按揭市场的政策规范以及工资与房价增速的脱节也限制了市场对未来房价的预期。
随着火热夏季的结束,市场的增速到了拐点。由于许多家庭的财务状况仍然捉襟见肘——实际工资已经连续下降五年,但生活必需品的成本,包括水电费和交通费用却在节节攀升,因此房市增速也在逐步放缓,但交易量仍颇为活跃。

年末的印花税改革

随着2015年大选的临近,政治上的考量逐渐浮现在房市以及相关的政策上。年末的印花税改革就是一个最明显的例子。新的印花税规定,购买100万英镑以上的房产要缴纳比原来多得多的税费,但对100万以下的房产甚至还会降低费用并促进市场活力。

过去12个月中,98%的交易涉及的房产价格低于100万英镑。72%的买家会受益,对于27%的买家来说无变化,仅有2%的买家印花税支出将增加。高楼价的买家,主要集中在伦敦和南部,他们大多将要支付更高的印花税。

保守党引入的新印花税不仅在很大程度上消除了明年大选对英国房市所带来的不确定性,也降低了工党引入“豪宅税”(Mansion Tax)的可能性。因为新制度规定,150万以上的房产需要缴纳12%的税费——很难说这么高的税率仍然不够。

波折起伏的按揭市场

在今年上半年,因为房价增长较快,所以英国政府推出了多重措施以降低风险:按揭市场回顾(MMR)规定,贷款机构需要深入审查购房者的偿还能力,并要求贷款机构所发放的新按揭中,高风险的按揭不得超过总按揭的15%。

英国政府的措施为市场带来了减速,但也带来一个问题:超过40岁的人士申请按揭将会变得非常困难——因为这些申请人在偿清所有贷款之前就会步入收入骤减的退休期,向他们提供按揭可能会被监管机构视为违反在偿债能力方面所制定的新规定。

到了下半年,由于全球经济增长疲软、美国撤出QE、工资上涨缓慢、政治和金融风险增长,因此英国经济的前景也笼上阴影。英国央行首席经济学家安迪·霍尔丹(Andy Haldane)表示,利率将一直保持在历史的记录低点0.5%,直至五月的英国大选日之后。

结果这使得按揭利率大幅下行,出现了很多便宜的按揭。各大贷款机构纷纷大幅调低利率,而汇丰银行(HSBC)更提供了利率仅为0.99%的创纪录按揭。

厚积薄发的2015

莱坊公司认为,虽然英国经济跑赢了大多数发达市场,但是全球经济可能再次进入疲软时期的风险正在蔓延。欧元区通缩、中国的经济疲软和美国量化宽松的离场都在强化这一趋势。

因此莱坊预测,英格兰和威尔士在2015年的房价增长将不会像今年这样高,而仅有3.5%。不过个别地区会有突出表现。到2019年的未来五年之内,预测累计名义增长率18.2%,去除通胀后实质增长为12%。

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2015-01-14 1:44 AM
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