海外置产陷阱多 专家：台湾法律难罚外国中介

【大纪元2015年11月08日讯】（大纪元记者萧轩台湾台北报导）台湾民众到海外投资置产蔚为风潮，消费者关心本身权益。日本、马来西亚地区有汇率优惠。专家提醒，需注意全球景气和美国升息可能导致的汇损风险，以免赚了投报率却赔了总资产。内政部指出，业者违反《公平交易法》，最高可罚2,500万元，然而中介若在海外成立公司，即脱离台湾法律的管辖范围，消费者必须多方注意。

自2011(民国100)年奢侈税开征至今，台国内房屋移转栋数每下愈况，相反地，海外置产趋势却逐年增强。第一太平戴维斯统计近年台湾民众海外置产总金额，2013年为300亿元，2014年为740亿元，2015年截至10月底已有800亿元，估计今年全年的海外不动产交易量可超过1千亿元。

主要国家不动产投资报酬率

台湾民众选择海外置产投资的区域，以东南亚新兴国家、日本、英国、美国、纽西兰、澳洲等地区为主。其中，新兴市场发展潜力大，投资人预期能在短期获得较高报酬，台湾民众较感兴趣的区域有马来西亚、柬埔寨和泰国等。日本有临近台湾、文化熟悉和可长期持有、赚取稳定租金的诱因。英语系国家等成熟市场，虽然短期投资报酬率不佳，若长期投资有一定优势。

国际房地产权威网站全球房地产指南（Global Property Guide）分析，亚洲地区不动产的长期投资报酬率，吉隆坡、曼谷和金边名列第1、2、5名，而租金回报率分别为4.57%、5.13%和5.33%，东京的长期投资报酬率排名第8，但租金回报率却达5.02%，高于长期投报率第1名的马来西亚。

值得注意的是，台湾民众询问度较低的印尼和菲律宾，长期投资报酬率排在第3名和第4名，并拥有7.05%和7.51%的租金回报率，是亚洲地区唯二获得“良好”（Good）评价的国家。至于台北市长期投资报报酬排名第11名，租金回报率仅1.57%，低于新加坡的2.83%、香港2.82%和上海2.66%。

雪梨、纽约和多伦多的租金回报率分别为4.39%、3.91%和3.68%，奥克兰有6.09%的表现，被评为“中等至良好”（Moderate to Good）。伦敦的租金回报率表现是“极差”（Very Poor）的3.21%。

公平交易法 罚不到海外中介

消费者于海外置产除了投资报酬率，更在意是否上当受骗。针对行销海外不动产投资说明会等广告行为，内政部地政司发布公告，业者应遵循《不动产经纪业管理条例》、《消费者保护法》及《公平交易法》，违者可开罚6万元至最高2,500万元。

然而，公司设立于海外的房仲业者即不在台湾法律的管辖范围内。虽然政府网站提供“各国消费者保护机构”资料，但实际点阅就能发现诸多隐藏的陷阱，若遇到纠粉也不见得能获得妥善协助。

以马来西亚为例，外交部提供马来西亚“仅管辖买卖住宅房产纠纷”的网站，消费者填写客诉单时，必须提供详尽的个人资料，例如：年龄、职业、收入等。另外，遇到纠纷时，个人采取尝试解决的方法和导致结果也需一并填入表格，否则将不予受理。

海外置产 专家：注意汇率政经情势

住展杂志企划研究室经理何世昌表示，海外置产纠纷，最常出现投报率计算、租金不如预期、全球经济影响和当地情势转变。举个极端的例子，业者以个案最高租金计算，并且将手续费、物管费、中介费等相关费用外加。何世昌说，名目投报率和实际投报率，数字差异就非常大。但是业者不一定违法，只是计算方式不同。

一些新兴国家确实有发展潜力。何世昌提醒，印尼、菲律宾等地对华人极不友善，多次发生严重排华事件，即使是马来西亚也存在部分歧视问题。越南、泰国和柬埔寨等地区有政变、动乱和法律不完善的忧虑。他补充，还要考量美国升息可能造成的波动。新兴市场的汇差损失，无论投报率多高都难以补偿。

该如何开始做些海外置产的功课？何世昌建议，首先，选择成熟的市场，相对风险最小，即使投报率稍低，也不致发生货币贬值造成资产急缩的悲剧。其次，选择自己熟悉的地区，“例如日本的不动产惯性是折旧，老房子在东京不像在台北市一样值钱；美国市区的房价比郊区低，主干道有车流噪音、灰尘等缺点，房价反而便宜。不清楚市场趋势，投资风险自然就高。”

最后，要实际了解当地市场。何世昌说，业者承诺代租、代管的期间结束，之后若要自己出租，当地房屋行情、收费、权利与责任等都应该有所掌握。“若再回租给业者，计价标准是否变动？若无法顺利出租的损失是否能承受等，都要先做好准备。”◇

责任编辑：旻真