【大纪元2016年01月11日讯】（大纪元记者谭安综合报导）如果你问我，美联储升息对旧金山商业地产有何影响？或是2016的市场面好不好？大概可以很明确地回答：几乎不影响！而且商用楼的房价、租金还会涨。原因为何，很简单，就是供不应求。
2015年底美联储决定升息0.25个百分点，并预示往后的升息将会以缓慢进阶的方式调整，且强调将以控制通膨和促进经济与就业为目标。专家认为，此一决策对商用房地产市场造成的影响并不明显。
专家：商用楼冲击在外部因素
专精商用不动产业务的世邦魏理仕公司美洲区（Americas for CBRE）研究主管斯宾瑟・李维（Spencer Levy）认为，升息对当前的商业地产没有任何冲击，要对商业地产的收益率（Capitalization Rates）造成压力，美联储还有许多调整空间。
他说，比升息冲击更大的因素众多，包括油价变动、中国的经济受挫，或者中国的资金流向改变等可能因素，更能影响商业地产的市场走向。
升息对商用楼有正向关联
商用地产资讯公司CoStar 经理汉斯・诺德比（Hans Nordby）指出，美联储此举是为了促进经济与就业，若经济持续保持强劲，未来将有更多办公和商用地产的需求，同时也会带来更高的租金收益，这意味着升息和更高的地产收益有着正向关联。
商用房地产的开发情况更呼应着旧金山的经济现状，因科技产业入驻、工作机会多，让旧金山失业率持续降低。据2015年四月的统计，旧金山失业率为3.4%，已达到08年经济复苏后的新低。随着就业人潮不断涌入，接连带动更多商用建案的开发。
限制开发 可用空间有限
根据旧金山1986年便生效的M提案——商用开发年度限制计划（Office Development Annual Limitation Program）规定。提案对旧金山市内总面积2万5千平方呎以上的商用建案进行限制，每年开发总面积允许95万平方呎的新开发份额，扣掉通过审核的开发面积，剩余的允许开发面积可以累计至隔年。
这95万平方呎开发份额中，有87万5千平方呎属于大型分配（Large Allocation，面积超过5万平方呎以上）建案。旧金山城市规划部统计到2015年11月发表的数据中显示，现已累计有167万1,263平方呎的大型建案可开发份额可用。
然而，大型建案的申请数量和面积早已大大超出现有的配额范围，累计共有总面积239万平方呎以上的开发申请还在待定阶段（Pending），另外更有730万左右的建案处在预先申请阶段（Pre-Application）。
可开发份额明显不足，这显示了旧金山商业地产市场的火热前景，但也可看出旧金山大型商业开发竞争激烈，通过审核不易。有个别大型开发案早在2012年就已经进入Pending，但一直没有通过最后核准。
由大变小成为趋势
在大型开发案的份额有限，竞争者众多的情况下，许多开发商为了避免大型开发案的申请等待过程，将建案申请面积紧缩在小型分配（Small Allocation，面积介于 25,000至49,999平方呎）的规定面积之内。
利用缩小建案面积来通过申请，可能成为旧金山商用楼开发案的趋势。扣掉已送出的申请，目前累计还有100万平方呎以上的可开发份额，这是投资小型商用建设的良机。
据“旧金山商业时报”报导，目前正等待通过审核（Approvals）的小型建案有Digital Realty公司在360 Spear Street的建设；Sierra Maestra地产在462 Bryant Street的开发；以及Trumark Urban公司位于598 Bryant Street的建案等。
而在2015年只有两项小型商用开发建设工程进行，其中位于660 3rd Street的建案已经完工，另一项位于340 Bryant Street的建案还在兴建当中。
责任编辑：李曜宇
