纽西兰房市危机愈演愈烈 横向纵向都加重

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【大纪元2016年07月07日讯】(大纪元记者李扪心纽西兰综合报导)奥克兰房市危机不但加重,还开始向全国蔓延。本周初,权威机构CoreLogic的统计数据又显示,奥克兰近半(46%)买家为投资者,全国的投资买房比率,也超过了40%;总理凯伊(John Key)为此喊话,要央行出手,限制投资者买房、加大对奥克兰过热房市的控制力度。

媒体、专家和政界,也都同意纽西兰房市问题已经到了必须有实质动作的地步了,各界纷纷作出乐观回应,希望对房价窜升能有抑制作用。

专家:央行将收紧贷款

AMP的经济学家托尼•菲尔德(Tony Field)说,尽管储备银行的工作并不是要提供给民众可负担住房,而是要保持金融系统的稳定性;但目前的过热房市,对银行来说无异于隐形炸弹。

试想如果房市崩溃,房价骤跌,很多人发现自己的房屋价格已经没有银行贷款高的时候,那银行等金融部门就会出现问题。美国2008年的金融危机、以及爱尔兰由于房市崩溃而引发的经济危机,不健康的房市和房屋贷款,都是主要的驱动因素。

根据目前奥克兰房市延烧全国的现状,菲尔德预计,央行副行长格兰特•斯宾塞(Grant Spencer)在周四晚间的讲话,可能会包含以下几个方面:

1、 提升奥克兰投资者的抵押金(首期款)比率,可能从原来的30%,提高到40%,甚至一半(50%);也就是说,在奥克兰投资一套价格100万元的一般房产,要先付40-50万元,才能贷到款。
2、把对投资者抵押金的限制,从奥克兰推向全国,那样,在奥克兰以外投资买房,抵押金也不会再只有20%;
3、提升非投资者抵押金的比率,也就是说,对所有买房者全面提升贷款限制门槛,抵押金比率将高于原来的20%。

另外,央行还可能出台贷款-收入比限制条款,即根据收入决定给予贷款的数额。央行早前就放出信号,希望能效法其它国家的成功政策,根据个人的偿付能力(即收入),来决定其能够得到多少贷款,并预计4.5可能为上限,即一个年收入10万元的家庭,最多只能贷到45万元房屋贷款。

菲尔德表示,虽然目前纽西兰的官方贴现率只有2.25%,有利于贷款买房,但与美国、欧洲和日本等的近乎零利率甚至是负利率相比,相对仍高。如果没有目前房市危机的牵绊,央行可能会把官方贴现率降得更低,那样进一步降低纽币汇率,会更有利于出口和经济的发展。

如果储备银行把先前对于奥克兰投资者的30%抵押金比率,提升到40%,那么在奥克兰投资买房,一套平均价格100万元的房产,没有准备好40万元的首期款,那贷款就免谈。

半年涨近10万 奥克兰房价冲百万

政府评估机构QV的最新数据显示,奥克兰房屋平均价格已经高达97.5万元,在截至6月份的一年里,奥克兰房价平均上涨了16.1%。多位专家都预计,奥克兰房价在今年年内,将冲破100万元大关。

房市危机向全国蔓延

QV对于全国的最新统计数据还显示,在过去的3个月里,全国房价的涨幅达到了2004年以来最高,为5.9%。而在过去的12个月中,全国房价的平均涨幅,达到了13.5%,平均房屋价格高达59万元。其中以奥克兰为中心的城市和地区涨幅最明显。

奥克兰以北的方格瑞(Whangarei 18.2%)、以南的汉密尔顿(Hamilton 29.0%)、怀卡托(Waikato 26.40%)、陶朗加(Tauranga 23.6%)和罗托鲁阿(Rotorua 20.2%),涨幅都很大。尤其是离奥克兰最近的城市汉密尔顿,房价涨幅高达29%,为全国最高。

在过去一年里,全国有30个地区房价的平均涨幅超过了10%。其中11个地区的涨幅超过20%,显示奥克兰房市之火已经蔓延到全国相当大部分地区,包括北岛最南端的惠灵顿,其市区的房价去年也大涨了14.4%。主流媒体也报导了一些奥克兰的投资者,开始转战惠灵顿等其它城市和地区投资。

因为奥克兰高企的房价和较低的租金回报率,很多投资者早已开始把眼光放在奥克兰周边。距奥克兰90公里远的Huntly,早在去年就爆出,房价突然大幅上升,原因是奥克兰的投资者已经把所有的低价房全部买入。而当地的房主,也乐不得把房屋以两倍于政府估价的价格出售。

投资者近半 主导房屋市场

分析机构CoreLogic的最新统计数据发现,投资者在过热的房屋市场中,占有越来越大的比重,已经达到46%,比2004年的37%高出了9%。

QV全国发言人拉什(Andrea Rush)在指出驱动奥克兰房市飞升的因素时,把投资者摆在了首位,其次才是创纪录净移民和低贷款利率,暗示投资者在奥克兰房市危机中的因素,已经到了无法忽视或掩盖的程度。

另外,奥克兰房市的投资者似乎更着重于靠房屋涨价转手赚取差价,而不是像多数其它地区那样,主要靠收取租金获得收入。

以奥克兰和达尼丁为例,主要房地产网站Realestate.co.nz的最新数据显示,奥克兰的房屋平均要价高达88.8万元,而奥塔哥地区只有31.9万元。也就是说,在奥克兰购买一套投资房,够在奥塔哥购买3套房产。同时,在奥克兰的租金收益,平均只有3.18%,为全国最低(全国平均租金收益率为3.96%),而奥塔哥的租金收益率则为7.32%,为全国最高。

《奥塔哥时报》报导说,奥克兰房价最高、租金回报率又最低,那就决定了奥克兰的投资者有两条路可走,一是在奥克兰投资,不考虑租金收益,只要赚取房价飞升带来的差价;二是到其它地区买房出租,赚取可观的租金,同时等待房价上涨,也可赚取不少利益。最近两年,汉密尔顿、陶朗加和皇后镇等地的房价大幅上涨,与奥克兰投资者开始在其它地方投资有着直接的关系。

40万元抵押款 阻挡了谁?

纽西兰房地产学会的车池( Ashley Church)认为,对于那些拥有多套房产的投资者来说,即使把抵押款增加到40%,也影响不到他们继续买房、投资,因为“这些人的资产可能早就水涨船高”,40、50万元对他们来说已经不是什么大数目。

对于中国的投资者来说,这个抵押款的限制更是一点都不起作用,因为大多数中国买家都是尽可能拿现金买房,他们需要的是怎样把国内的现金转移出来,根本不需要在纽西兰的银行贷款。此前曾有不少报导说,一些海外买家在纽西兰、澳大利亚等地买房,只把在银行贷款作为一种转移资金的手段。贷款者或者是直接偿付80-90%的房款,或者先贷款、后又在极短时间内付清绝大部分贷款,留下极少部分贷款慢慢偿还,目的是避免银行拒绝而转不出来钱。

责任编辑:张莉莉

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