【大纪元2016年07月07日讯】（大纪元记者李扪心纽西兰综合报导）奥克兰房市危机不但加重，还开始向全国蔓延。本周初，权威机构CoreLogic的统计数据又显示，奥克兰近半（46%）买家为投资者，全国的投资买房比率，也超过了40%；总理凯伊（John Key）为此喊话，要央行出手，限制投资者买房、加大对奥克兰过热房市的控制力度。
媒体、专家和政界，也都同意纽西兰房市问题已经到了必须有实质动作的地步了，各界纷纷作出乐观回应，希望对房价窜升能有抑制作用。
专家：央行将收紧贷款
AMP的经济学家托尼•菲尔德（Tony Field）说，尽管储备银行的工作并不是要提供给民众可负担住房，而是要保持金融系统的稳定性；但目前的过热房市，对银行来说无异于隐形炸弹。
试想如果房市崩溃，房价骤跌，很多人发现自己的房屋价格已经没有银行贷款高的时候，那银行等金融部门就会出现问题。美国2008年的金融危机、以及爱尔兰由于房市崩溃而引发的经济危机，不健康的房市和房屋贷款，都是主要的驱动因素。
根据目前奥克兰房市延烧全国的现状，菲尔德预计，央行副行长格兰特•斯宾塞（Grant Spencer）在周四晚间的讲话，可能会包含以下几个方面：
1、 提升奥克兰投资者的抵押金（首期款）比率，可能从原来的30%，提高到40%，甚至一半（50%）；也就是说，在奥克兰投资一套价格100万元的一般房产，要先付40-50万元，才能贷到款。
2、把对投资者抵押金的限制，从奥克兰推向全国，那样，在奥克兰以外投资买房，抵押金也不会再只有20%；
3、提升非投资者抵押金的比率，也就是说，对所有买房者全面提升贷款限制门槛，抵押金比率将高于原来的20%。
另外，央行还可能出台贷款-收入比限制条款，即根据收入决定给予贷款的数额。央行早前就放出信号，希望能效法其它国家的成功政策，根据个人的偿付能力（即收入），来决定其能够得到多少贷款，并预计4.5可能为上限，即一个年收入10万元的家庭，最多只能贷到45万元房屋贷款。
菲尔德表示，虽然目前纽西兰的官方贴现率只有2.25%，有利于贷款买房，但与美国、欧洲和日本等的近乎零利率甚至是负利率相比，相对仍高。如果没有目前房市危机的牵绊，央行可能会把官方贴现率降得更低，那样进一步降低纽币汇率，会更有利于出口和经济的发展。
如果储备银行把先前对于奥克兰投资者的30%抵押金比率，提升到40%，那么在奥克兰投资买房，一套平均价格100万元的房产，没有准备好40万元的首期款，那贷款就免谈。
半年涨近10万 奥克兰房价冲百万
政府评估机构QV的最新数据显示，奥克兰房屋平均价格已经高达97.5万元，在截至6月份的一年里，奥克兰房价平均上涨了16.1%。多位专家都预计，奥克兰房价在今年年内，将冲破100万元大关。
房市危机向全国蔓延
QV对于全国的最新统计数据还显示，在过去的3个月里，全国房价的涨幅达到了2004年以来最高，为5.9%。而在过去的12个月中，全国房价的平均涨幅，达到了13.5%，平均房屋价格高达59万元。其中以奥克兰为中心的城市和地区涨幅最明显。
奥克兰以北的方格瑞（Whangarei 18.2%）、以南的汉密尔顿（Hamilton 29.0%）、怀卡托（Waikato 26.40%）、陶朗加（Tauranga 23.6%）和罗托鲁阿（Rotorua 20.2%），涨幅都很大。尤其是离奥克兰最近的城市汉密尔顿，房价涨幅高达29%，为全国最高。
在过去一年里，全国有30个地区房价的平均涨幅超过了10%。其中11个地区的涨幅超过20%，显示奥克兰房市之火已经蔓延到全国相当大部分地区，包括北岛最南端的惠灵顿，其市区的房价去年也大涨了14.4%。主流媒体也报导了一些奥克兰的投资者，开始转战惠灵顿等其它城市和地区投资。
因为奥克兰高企的房价和较低的租金回报率，很多投资者早已开始把眼光放在奥克兰周边。距奥克兰90公里远的Huntly，早在去年就爆出，房价突然大幅上升，原因是奥克兰的投资者已经把所有的低价房全部买入。而当地的房主，也乐不得把房屋以两倍于政府估价的价格出售。
投资者近半 主导房屋市场
分析机构CoreLogic的最新统计数据发现，投资者在过热的房屋市场中，占有越来越大的比重，已经达到46%，比2004年的37%高出了9%。
QV全国发言人拉什（Andrea Rush）在指出驱动奥克兰房市飞升的因素时，把投资者摆在了首位，其次才是创纪录净移民和低贷款利率，暗示投资者在奥克兰房市危机中的因素，已经到了无法忽视或掩盖的程度。
另外，奥克兰房市的投资者似乎更着重于靠房屋涨价转手赚取差价，而不是像多数其它地区那样，主要靠收取租金获得收入。
以奥克兰和达尼丁为例，主要房地产网站Realestate.co.nz的最新数据显示，奥克兰的房屋平均要价高达88.8万元，而奥塔哥地区只有31.9万元。也就是说，在奥克兰购买一套投资房，够在奥塔哥购买3套房产。同时，在奥克兰的租金收益，平均只有3.18%，为全国最低（全国平均租金收益率为3.96%），而奥塔哥的租金收益率则为7.32%，为全国最高。
《奥塔哥时报》报导说，奥克兰房价最高、租金回报率又最低，那就决定了奥克兰的投资者有两条路可走，一是在奥克兰投资，不考虑租金收益，只要赚取房价飞升带来的差价；二是到其它地区买房出租，赚取可观的租金，同时等待房价上涨，也可赚取不少利益。最近两年，汉密尔顿、陶朗加和皇后镇等地的房价大幅上涨，与奥克兰投资者开始在其它地方投资有着直接的关系。
40万元抵押款 阻挡了谁？
纽西兰房地产学会的车池（ Ashley Church）认为，对于那些拥有多套房产的投资者来说，即使把抵押款增加到40%，也影响不到他们继续买房、投资，因为“这些人的资产可能早就水涨船高”，40、50万元对他们来说已经不是什么大数目。
对于中国的投资者来说，这个抵押款的限制更是一点都不起作用，因为大多数中国买家都是尽可能拿现金买房，他们需要的是怎样把国内的现金转移出来，根本不需要在纽西兰的银行贷款。此前曾有不少报导说，一些海外买家在纽西兰、澳大利亚等地买房，只把在银行贷款作为一种转移资金的手段。贷款者或者是直接偿付80-90%的房款，或者先贷款、后又在极短时间内付清绝大部分贷款，留下极少部分贷款慢慢偿还，目的是避免银行拒绝而转不出来钱。
责任编辑：张莉莉
