【大纪元2017年02月17日讯】（大纪元记者李扪心综合报导）上周三，财政部长史蒂芬•乔伊斯（Steven Joyce）警告买房民众，目前新西兰的房价已经“触顶”，所以不要只看到眼前的超低房贷利率就贷款买房，而是要认真地计算未来几年的可能住房成本，再做决定。
乔伊斯这番话，是在财政和支出委员会会议上讲的，结合今年5月出台的新一年的财政预算计划，令专家们纷纷猜测，认为政府有可能会采取更多行动给房市泼冷水，一面房市继续过热。
专家分析，这可能暗喻目前的低房贷利率不可能一直这样持续下去，而民众一旦买房贷了款，都不是几年就能还清的问题，那么其间利率的上涨就应该很难避免，所以都要认真做长期打算。
而那些在目前房价达到顶峰时买房的民众，就可能背上最沉重的房贷大山，即使在目前低利率的情况下，一些家庭都已经感觉很难负担，一旦未来贷款利率增长但房价增长趋缓，很多人就会面临无法偿还贷款。
2008年金融风暴时的美国，就发生过很多这样的事情，很多人甚至拍卖了房屋仍还不上贷款。政府显然不想让这种悲剧在新西兰重现。
财长：慎重打算
乔伊斯说，随着更多房源上市，如果利率再上涨，那么“房价就不会有多大上涨空间”。所以民众需要自己认真评估，“在做决定之前，不要只计算你目前需要偿还的住房贷款，也要考虑未来3、4年，（如果利息上涨），你可能需要偿还的贷款。”
尽管如此，政府仍然会暂缓实施储备银行提出的债务-收入比限贷政策，要求央行进行成本效益分析，其中包括这项政策对首次买房者可能造成的影响。
目前已有多个经合组织国家——美国和加拿大等都实施了相似政策。英国央行在2014年就出台了债务-收入比不超过4.5的政策，新西兰央行此前也建议了相似的限贷政策。如果这项政策实施的话，会有很多人因为无法获得足够的贷款而无法买房。
在债务-收入比为4.5的政策下，一个年收入为8.3万元（奥克兰家庭中间收入）的家庭想要贷款买房，只能获得37万3500元的贷款，这在目前房屋中间价为83万元的奥克兰，没有任何的可能性。
按照这个方式计算，奥克兰的年轻家庭，几乎没有多少能够买得起房；而那些这几年勉强挤进住房市场的家庭，房屋贷款都严重难负担。一旦房贷利率开始增长或者有什么家庭变故发生，就有可能会有相当一部分家庭陷入财务困境。
低贴现率≠低贷款利率
本周四，储备银行宣布，新西兰官方贴现率仍然保持历史低位，维持在1.75%上，这与之前专家们的预计一样。而且多位专家也都表示，短期内新西兰的官方贴现率，应该不会有大的变动。
不过专家们也预计，尽管官方的现金贴现率仍维持在低位，这并不保证银行会把低利率的优惠传递给民众。上次在央行削减现金贴现率25个百分点时，几家大银行的贷款利率不降反升，尤其是长期贷款利率，都有所增长。
专家认为原因是各大银行都面临着流动现金不足的问题，所以都在纷纷出台各种优惠、增加储蓄利率，希望吸引更多的现金储蓄。与此同时，也连带着调涨了房屋贷款利率。
创纪录净移民带动租金上扬？
根据新西兰最大交易网站Trade Me的统计数据，惠灵顿的住房租金中间价已经冲破500元大关，达到520元，而整个大惠灵顿地区的租房中间价，也已经涨到每周480元，创历史最高纪录。
Trade Me房产部负责人奈杰尔•杰弗里斯（Nigel Jeffries）认为，出租房源的锐减加剧了租金上涨。最近惠灵顿一套单元房仅上市几个小时，就收到了近100次询问电话，一周内更高达350次。当然租房市场受季节影响，秋天来临时市场会有所放缓。
在全国范围内，除了坎特伯雷（基督城）和吉斯本的租金继续下跌，其它地区的租金都持续上扬。虽然奥克兰的租金比去年增长了4%，北岛奥克兰以外的地区、特别是受奥克兰房市影响较大的地区，涨幅都很大。其中霍克斯湾（内皮而）和怀卡托（汉密尔顿）增幅最大，分别为12.5%和11.4%，北部地区、丰盛湾（陶朗加）和马努哇图地区（北帕）的租金涨幅也都不小，分别为8.5%、6.3%和7.1%。另外，大惠灵顿地区和南部地区（皇后镇）的涨幅也很大，分别为6.8%和8.7%。
杰弗里斯认为，人口的增加可能是造成出租房房源不足的主要原因，随着这两年新西兰净移民创纪录达到每年7万多，不只是奥克兰租房和买房市场面临巨大压力，其它几个主要中心，像惠灵顿、陶朗加和汉密尔顿，人口也都有大幅增加，直接导致租房市场供不应求、租金增加。
但奥克兰的租房市场就比较复杂，虽然超过一半的新移民都会留在奥克兰，但这几年租金的涨幅远远跟不上飞涨的房价。杰弗里斯认为，这可能与奥克兰的投资者更注重因房价飞涨而获得的巨大差价，相对来讲，租金的低回报率让投资者较少感兴趣；另一方面，奥克兰高昂的租金，已经让租房者不堪重负，已经很难再多增加。
另外，大奥克兰地区面积太大，一些较边远的地区与中心区差别较大。其实，奥克兰中心区的公寓租金，比去年增长了7%， 中间租金高达每周480元，而城市房的租金也大涨了7.2%，达到每周595元，一般收入的家庭都很难负担。
年薪10万者 生活也艰难
年薪10万，在10年前的新西兰，这意味着一个人工作，就可以让一个4口之家享受比较优裕的生活。如果夫妻两人都工作，那就更不用说：买一套40万元的家庭房产，慢慢地、轻松地偿还房屋贷款，全家每年至少还会有一两次度假……。
而现在，6位数的年收入，虽然仍很不错，但生活水准已经与10年前相差很大。先不说汽油价格和日常生活用品开销，涨幅高达一半，单是房屋贷款一项，就让很多家庭不堪重负。
根据新西兰房地产学会的数据，在截止到2006年12月的一年里，全国的房屋中间价是33万元，而到2016年12月，这个数字大涨到51万6000元，涨幅高达56.4%；在奥克兰，2006年房屋中间价只有42万2500元，而到了2016年，房屋中价大涨到了84万元，房价几乎翻番。
所以，现在一个4口之家买房，首先要攒足这20%的首付款，而这个过程就要比10年前多花好几年的时间。
以奥克兰为例，10年前每周300多元的房租，如今已经涨到将近600元，如果还有学生贷款没有还完，那攒足16万元的首付款，至少就得7、8年的时间。
等最终买上一套80万元的房产，同时也背上了60多万元的房屋贷款，全家人节衣缩食，至少也得偿还20年的时间。
责任编辑；易凡
