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利物浦投资热可否持续?

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【大纪元2018年06月19日讯】(大纪元英国记者站报导)19世纪60年代,第一批中国移民抵达利物浦。轮船从上海出发,经过了14,000英里,飘洋过海。许多人在到达目的地后放弃了回归故里的可能性,选择在默西塞德港口(Merseyside port)安家落户,并在那里建立了欧洲第一个唐人街。

一个半世纪后, 这座城市的房地产市场逐渐成为英国北部的新兴热门地。原有的华裔人口与大量的中国留学生对房产市场的发展也起到了决定性作用。多个公寓大楼相继建起,方兴未艾。但值得关注的是,三年前,开发商North Point Global(NPG)发起的建立“新唐人街”的尝试并未取得成功。

《金融时报》的一篇报导,全面总结了目前利物浦新楼盘的开发现状,并指出利物浦投资热的可持续度有潜在的可质疑性。

一度被看好的投资热点

据Surrenden Invest的销售经理Dominic Young透露,开发商NPG起初是被这里理想的投资条件所吸引。房地产市场分析公司Hometrack的数据显示,截至2018年3月,利物浦的平均房屋价值在五年内上涨了19.6%,而且收益率很高。利物浦的一些地区位居英国买房出租(buy-to-let)热点地区的前三名。Young先生认为:“如此高的市场回报率,绝对会使开发商蜂拥而至。”

在过去五年里,虽然周边城市如利兹、诺丁汉、曼彻斯特的资本增长率都达到了伦敦的2.5倍以上,但利物浦的独特之处在于更加低廉的房价:根据Hometrack的数据显示,利物浦的平均房价是117,000英镑,而英国的平均价格则为215,000英镑。

相继开发的重要楼盘

最受开发商青睐的地区是利物浦大学附近邮编为L1、L2和L3的地段。附近的滨水区和“Three Graces”也是热门区域。“Three Graces”是20世纪初建造的三座建筑,那时利物浦正值商业发展的顶峰时期。其中一座建筑Royal Liver Building是国家一级保护建筑(Grade I-listed),于2017年以4,800万英镑的价格出售给了卢森堡的一家房地产投资公司Corestate Capital。

在Three Graces的附近,另一个楼盘Strand Plaza是一个有127个单元的在建开发项目,由开发商Primesite建造,售价从99,000英镑起。 另外,Certa Invest以217万英镑的价格正在出售一套两居室的顶层公寓套房。Reeds Rains正以100万英镑的价格出售Beetham Tower的一套三居室复式公寓套房。

而利物浦市中心最雄心勃勃的开发项目要数Liverpool Waters了,这是一项50亿英镑的复兴工程,位于Three Graces以北,前码头区附近。 这项30年的复兴计划由Peel Group负责实施,该集团是一家土地和房地产投资公司,它们还在Salford地区开发了曼切斯特Trafford Centre 以及BBC的媒体大楼(Media City UK)。该集团于2006年购买了位于利物浦的这块土地,并于2008年建成了一幢27层高的Alexandra Tower。

Peel Group还在就建立Everton 足球俱乐部的新球场的开发计划进行深入谈判,并计划投资5,500万英镑建立邮轮码头 。位于Alexandra Tower的一间13万英镑的一居室公寓还有很多空房。但住户短缺似乎是暂时的,房地产集团JLL预测,2018年至2021年间,利物浦的房价将继续上涨17.5%。

Liverpool Waters附近即将开始建造一个由当地房地产公司Vinco Group开发的楼盘The Tannery。 根据当地房产代理City Residential 估计,The Tannery以85,000英镑的起价销售给购房出租的买家,这些买家占利物浦所有房产投资者的10%-15%。

开发商的融资方式存在风险

但许多人质疑这种开发热度是否可持续。2015年,开发商North Point Global(NPG)提出创建一个价值2亿英镑、800个家庭的居住区,并设有中国商业街。此项目得到了东亚投资者支持,并受到市议会的欢迎。但自去年7月起,有一系列承包商相继申请破产保护,这片座落在贾莱斯·吉尔伯特·斯科特(Giles Gilbert Scott)大教堂附近的开发区至今都很荒凉。目前NPG已经退出项目,而市议会对该开发商提起了诉讼。

市政府发言人表示,计划之所以停摆,是因为其中一名销售人员“涉嫌在香港市场上行骗”,此事对卖楼造成很大打击,并影响了和承建商之间的合作关系。很多华人投资商曾面临着血本无归的风险。好在,今年3月份,当地开发商接手了该项目,“新华唐人街”计划有望恢复。

除了新唐人街之外,NPG还负责其它利物浦的开发项目,但其中许多项目已经停摆。这些项目是通过“部分投资销售(fractional-investment sales)”的模式进行融资的,也就是将购买者支付的预付订金作为大部分开发项目的建设资金,也为开发商省去了银行贷款的步骤。但这种方法使许多来自中国和香港的投资商和房屋购买者承担了较大的风险。

City Residential估计,利物浦85%的住宅开发项目都是以“部分投资销售”的方式出售。 开发商Forty / 8的营销主管Richard Forman表示:“这些新建的民宅项目很多都是针对投资者的,开发商希望以此先获得资金,因此在公开市场上出售的并不多。也就是说自住业主不太可能提前购买到房子。”

购买指南

•Liverpool Waters由开发商Peel Group打造 ,是Atlantic Gateway项目的第一期工程。Atlantic Gateway工程预计耗资500亿英镑,整个工程预计30年完成。该项目还包括两个新港口和另一个位于利物浦和曼彻斯特之间的大型住宅开发项目。

•这个城市有大约3,000个空置房。为了填补一些空置房,市议会从2015年开始,将Wavertree地区的破旧房屋,以1英镑的价格陆续出售。

•利物浦的滨水区是联合国教科文组织的世界遗产( UNESCO World Heritage Site ),但如果这一带的新楼盘影响了这里的美景,那么世界遗产的地位可能会失去。◇

责任编辑:文婧

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