房市未有泡沫 美国买房为何负担更重

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【大纪元2018年06月21日讯】美国房市泡沫化了吗?专家的答案是:没有,但是预计价格将在2020年前保持平稳。

在6月13日至16日在拉斯维加斯举行的年度全国房地产编辑协会大会上,包括著名建商Toll Brothers总裁在内的十几位专家对房地产的展望发表了演讲。

Toll Brothers总裁James Boyd说,他们卖掉盖好的新房没有问题,问题是盖房子很难。原因是木材成本高、政策管制和建筑工人短缺一直在困扰建商。Boyd说:现在房市需求非常棒,但是原料供应和监管流程限制了施工。

经过八年多的涨势,现在人们最大的问题是,商业和住宅价格还会持续上涨多久?我们是否正在进入一个新的房地产泡沫?商业经纪公司Cushman and Wakefield的研究主管Revathi Greenwood说:“我们的观点是(房市)将会放缓,而不是真正的衰退。”

然而,很多美国经济学家确实认为会出现衰退。尔湾房地产数据公司CoreLogic的首席经济学家Frank Nothaft说,大约一半响应调查的经济学家预计,房市到2020年会出现衰退,30%的人预计2021年或以后会出现衰退。

购房者压缩梦想

房价上涨、上市房屋短缺、抵押贷款利率不断上涨以及联邦税改等都给买房造成了困难,现在要买到一栋称心的房子要花更长时间寻找。

Realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示,有近四分之三的私人购房者从去年就开始搜索了。鉴于竞争激烈,你可能认为大部分买家会放弃。但实际上,70%的人预计在今年年底前会买到房子。部分原因是购房者正在压缩他们的梦想,找小房子、更便宜的房子或稍差的社区。

经济学家表示,给买家更添忧虑的是,抵押贷款利率上升。到2019年,30年的固定利率预测将超过5%。CoreLogic公司的Nothaft表示,加息以及房价同年比6.9%的涨幅,已经使房屋月供比去年同期增长了16%,而首次买家的月供增幅则达到了19%。目前,典型的美国抵押贷款月供是1754美元,比一年前的1509美元增加了245美元。相比之下,工资增长在过去一年中平均为2.5%至3%。

Nothaft说:“购房者,尤其是首次购房者,要买得起一栋房子变得越来越有挑战性。家庭预算负担会变得更重一点。”

但是,把目前的住房市场称为泡沫现在还为时过早。CoreLogic的研究显示,大约32%的美国大都会地区的房价被“高估”,即它们的平均价格比长期趋势高10%或更多。上一次出现这种情况是在2003年。到2006年市场达到顶峰时(也就是房地产泡沫破裂前一年),67%的大都会地区的房价被高估了。

房屋建商信心达20年高位

专家预计未来两年住房建设将增加,但不足以满足需求。这将推动房价进一步上涨,至少在短期内。美国住房建筑商协会首席经济学家Robert Dietz说,美国现有待售屋数量不大,这对建商有利,但建商无法让供应增加,也加剧了全美房屋“库存”短缺。

建商面临的挑战包括木材价格上涨和劳动力短缺,建商也在努力争取减少开发费用并获得当地政府批准开工。

Dietz表示,尽管如此,由于需求强劲,房屋建筑商的信心仍处于20年来的高位:“房屋建筑市场将会增长,但由于供应方面的情况,增长速度不会那么快。”

公寓租金涨幅会变小

租金涨幅会越来越小,但不会消失。根据商业房地产公司Yardi Matrix预测,全美平均公寓租金今年将上涨2.9%,其中洛杉矶的租金上涨4.7%,内陆帝国的租金上涨4.9%。相比之下,2015年全美平均租金上涨5.5%。

但全国多户住房委员会的研究显示,人口变化继续抬高公寓需求。例如,独居的比例逐渐增加。这促进了对公寓的需求,因为现在喜欢独立屋的美国有孩子的已婚夫妇只占20%。

另外,美国人口普查数据显示,2016年约有32%的美国成年人和父母生活在一起,而2005年这个比例为27%。当他们决定搬出去时,将会增加对出租公寓的需求。◇

责任编辑:方平

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