【大纪元2018年06月26日讯】（大纪元记者杨新云报导）10年前，联邦政府推出了一项可负担租房津贴计划，开发商可通过此补贴，为中、低收入租客承建租金廉价、靠近便利生活设施的新出租房。该计划于2026年结束，有意投资此项目的投资者现在仍可找到相应配额。
何为NRAS？
该津贴计划称作“全澳租房津贴计划，简称为NRAS”（The National Rental Affordability Scheme （NRAS )）。它于2008年7月由时任工党联邦政府推出并与各州政府合作，目的是通过连续10年给投资者发放津贴（包括联邦政府现金支付或税收抵免，及州政府的现金支付），鼓励他们在全澳兴建大量高品质的便宜出租房。
政府希望由此减轻政府的建房压力，增加供应给可付担房产市场，舒缓符合资格人士的租金压力，投资者亦因而获得更多退税优惠。
2018/19年度给投资者的免津贴为11,192澳元，并将根据通胀率逐年增加。NRAS津贴以每套房产为津贴单位，不随房产价格高低而变动，条件是领取津贴的房产，需要以低于市场价20%的租金出租。
NRAS房产质量如何？
NRAS津贴计划的房产要求是新建房产，只用于出租目的。在特殊情况下，房产可以是旧房，但需经过翻修。
该物业类型有公寓、联排房（Townhouse）和独立房，它们都必须位于可负担出租房稀缺、同时就业与学校等生活设施便利的居民区，也就是说，如果投资者购买了NRAS津贴物业，其左邻右舍不一定也是NRAS津贴物业。
政府对此物业的选址、设计和配套设施的选择都执行严格标准，因此，NRAS津贴物业的质量与非津贴物业完全一致。
租客类型与收入要求
NRAS津贴房产合格租客的收入属于中、低收入水平，具体信息在National Rental Affordability Scheme Regulations 2008 注明。
租客类型主要是社会关键人员，如儿童护理员、护士、警察、消防员等，其单人工资年收入在50,489澳元内，双人工资年收入需要在69,804澳元内，工资范围随着有孩子的多少逐渐增加，有三个孩子的家庭工资范围可以去到120,048澳元。
如何投资此类房产？
在2008年，政府原计划推出5万个NRAS津贴计划的房产配额，然而于2014年5月，当批出了3万8千个配额后，政府决定停止继续推出NRAS配额。到2026年6月30日，政府将完全停止实施NRAS津贴计划。
房地产公司达腾置业（Trident Property Partners）总裁Lily Chong提醒对NRAS津贴计划感兴趣的投资人士，目前仍有机会找到配额。
Lily说，现在市场上仍有两类NRAS配额：第一类是早期配额，投资者因个别原因，例如售出NRAS物业给自住者，而将该配额放回给政府，然后政府再将该配额分配给合适物业。因该早期配额已在市场上一段时间，故剩下的津贴年期对相减小，一般这些 “替代”配额只剩下两三年，甚至更短。
第二类配额，是政府已批出但未推出市场，这些配额的津贴可延续至2026年，而该类 “全新” 配额在市场上只有少量，非常罕见。因此，如果投资者在市场上能够找到有该类全新配额，那么其津贴计划可至2026年。
投资需考虑问题
尽管NRAS津贴计划房产投资受到政府补贴及享受税收优惠，然而业界人士提醒投资者在投资之前，需考虑以下几点事项：
- 出租手续复杂、管理成本较高；
- 有些贷款机构拒绝给NRAS津贴计划的房产发放贷款，因为其税收优惠不能作为投资者能够偿还贷款的合适证据；
- 转售房产程序复杂；
- 租客选择范围受限；
- 投资者自己不能入住；
- 并非所有NRAS津贴房产都可盈利；
- 通常房产都处于人口高密度地区；
- 在低端市场投资，资本利得并非丰厚。
同时，澳洲政府也提醒NRAS津贴计划投资者们，在投资之前，要咨询专业人士的理财建议，以免蒙受亏损。
责任编辑：高敏
