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房贷利率创新低 购房可负担性提升

根据interest.co.nz网站本周出台的“房屋贷款负担能力报告”,超低的房贷利率和家庭收入的增加,提升了全国首次购房者对房屋贷款的负担能力。(Fiona Goodall/Getty Images)

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【大纪元2019年10月24日讯】(大纪元记者李扪心编译报导)根据interest.co.nz网站本周出台的“房屋贷款负担能力报告”,超低的房贷利率和家庭收入的增加,提升了全国首次购房者对房屋贷款的负担能力。其中房价最难负担的奥克兰的首次购房者,成了近期创历史新低的房贷利率的主要受益者:除了北岸之外,大奥克兰地区的共7个地区中,有6个地区的低端住房,让首次购房家庭都可以负担得起房屋贷款;而全国其它地区房价虽然仍在上涨,但也被较低的房贷利率大大抵消,全国除了皇后镇湖区之外,其它地区的低端房屋,都能让首次购房家庭负担得起。

这份报告使用了3种数据:

  • 房价——房屋售价,把房价从低到高分成4个部分,取其中最低的一部分;
  • 收入——首次购房家庭的税后收入,即实得收入,基于25-29岁夫妇的平均薪资水平;
  • 房屋贷款——采用主要大银行的两年期固定贷款利率,计算出所需偿付的房贷额度。

这份报告使用了新西兰房地产协会(REINZ)的房价数据,采取今年9月时每个地区住房售价的最低四分之一部分,计算所需要偿付的房屋贷款额度,再进一步计算其占有首次购房家庭的税后收入的比率——如果所需偿付的房屋贷款占家庭实得工资的40%或者更少,就被认为是负担得起。

奥克兰房屋变得更易负担

“房屋贷款负担能力报告”显示,自今年3月以来,普通奥克兰首次购房者需要偿付的房屋贷款,一直都低于40%的可负担门槛。尤其是央行最近一次意外降息,再次提高了奥克兰住房的可负担性。

在今年9月,房贷占奥克兰首次购房家庭净收入的比率,跌至35.77%,这是自2014年9月以来的最低水平,也就是说,奥克兰低端住房变得5年以来最容易负担。

在房价方面,按照房地产协会的数据,奥克兰的低端房价在5年内上涨了50%,从2014年9月的44万元,增加到今年9月的66万元。

过去5年的数据显示,所有50%房价的增长,几乎都发生在2014年9月至2016年9月的两年中,当时奥克兰低端房价从44万元增加到65.5万元,但在接下来的3年里,房价则一直趋于平缓。

但与此同时,房贷利率也在大幅降低。几大主要银行提供的两年期固定利率的平均值,从2014年的6.13%下降到今年9月份的4.50%,下降了42.9%。这是住房可负担性提高的主要决定因素。

另外,虽然幅度相对较小,工资的增长也有助于住房负担能力的提高。奥克兰典型的首次购房者的实得薪水,从2014年9月的每周1530.27元(对于一家全职工作的奥克兰夫妇来说),增加到今年9月的每周1687.49元,5年中增长了10.3%。

因此,总而言之,对于典型的奥克兰首次购房者来说,在过去的5年里,虽然低端住房的价格上涨了50%,但首次购房家庭拿回家的工资上涨了10.3%,再加上房屋贷款利率下降了42.9%,综合的结果导致房屋房贷能力提升。

负担能力的改善,几乎发生在大奥克兰的所有地区,在7个地区中,有6个进入到首次购房者负担得起的地区的行列,只有北岸的房价,虽然最近一段时间持续有所降低,但整体上仍然过高,低价房的中间价仍高达80万元,是唯一一个让首次购房者难以负担的地区,房贷占实得工资高达44.4%。

 2019年9月大奥克兰地区的低端住房可负担性(房屋贷款占家庭收入的比率,%

来源:房屋贷款可承受性报告

城市或地区 低端房价 / 万元 每周家庭收入 / 可负担性 / %
奥克兰地区Auckland 66.0 1687 35.8
罗德尼区Rodney 68.5 1687 37.3
北岸区North Shore 80.0 1687 44.4
怀塔克里Waitakere 65.0 1687 35.2
奥克兰中心区Central Auckland 70.1 1687 38.3
曼努考区Manukau 66.0 1687 35.8
帕帕库拉Papakura 58.0 1687 30.9
富兰克林区Franklin 56.5 1687 29.9

全国房价可负担性都有改善

较低的房贷利率,还改善了全国大多数地区首次购房者的负担能力,除了马努瓦图/旺格努伊和奥塔哥两个地区以外,所有地区的住房负担能力都有所改善。但改善的幅度,与奥克兰大多数地区相比,则相对较小。因为在全国许多地区,低价房屋的售价仍在持续上涨,但在过去的3年中,奥克兰的房价则基本保持不变。

在全国范围内,除了奥克兰北岸(44.4%)和皇后镇(51.4%)以外的所有地区,首次购房者仍然都可以负担得起低价住房,即那个地区首次购房者的房屋贷款额度,占家庭实际收入的比率少于40%。

9月份全国低端房屋中间价为42.1万元,住房可负担性为21.6%。在怀卡托地区,低价房屋的房屋贷款,只占9月份首次购房者实际收入的22.6%,丰盛湾地区为25.0%,大惠灵顿地区平均为24.9%,坎特伯雷地区为17.2%,奥塔哥地区为19.5%,住房负担能力仍然都远远低于大奥克兰(平均35.8%)。

2019年9月全国每个地区和城市的低端住房可负担性(房屋贷款占家庭收入的比率,%

来源:房屋贷款可承受性报告

城市或地区 低端房价 / 万元 每周家庭收入 / 负担性 / %
新西兰 42.1 1655 21.6
旺格雷区Whangarei 39.0 1671 19.4
怀卡托地区Waikato 42.9 1622 22.6
汉密尔顿区Hamilton 50.2 1616 27.5
陶朗加区Tauranga 58.0 1567 33.6
罗托鲁Rotorua 35.2 1609 18.1
皮尔区Napier 44.6 1550 25.1
黑斯廷斯区Hastings 38.5 1544 21.1
吉斯Gisborne 28.7 1408 16.9
新普利茅斯区New Plymouth 36.5 1553 19.6
北帕默斯顿区Palmerston North 40.0 1675 20.0
旺格努伊区Whanganui 22.5 1459 12.8
惠灵顿区 49.0 1711 24.9
马斯特顿区Masterton 32.5 1342 20.3
卡皮蒂区Kapiti 50.5 1527 29.5
波里鲁阿区Porirua 56.4 1624 31.2
特河谷区Hutt Valley 48.5 1665 25.4
惠灵顿市Wellington 63.5 1944 29.1
尼尔森Nelson 47.5 1589 26.2
基督城区Christchurch 36.0 1667 17.9
尼丁区Dunedin 38.4 1473 22.3
皇后镇湖区Queenstown-Lakes 85.4 1574 51.4
因弗卡吉尔区Invercargill 24.8 1540 13.3

责任编辑:上官翎

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