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湾区房市的“软中带硬”与“凛冬将至”

旧金山湾区房市一向都很火热,但2018年中-2019年遭遇寒风吹袭。(Shutterstock)

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【大纪元2019年09月16日讯】文:李欧・大纪元
最近大家可能都知道湾区房市正在冷却,不过作为想买房的人不能高兴过早,或者认为房价会一直溜滑梯、应该大力砍价之类的想法。如果要我简单地形容当前的湾区房市——“软中带硬”,我认为会是一个颇洽当的说法。

湾区房地产,买方不甩、卖方发呆?

首先说房市如何软。在过去几年里,湾区房地产的上市房产一直都是很紧俏的,卖方轻松上市就能卖出个好价格,而且常常二十多个买家争抢抬价,都是常有的情况,最后售价都高出开价10个百分点甚至更多。但是现在呢,卖方得“发呆”许久才能等到买家,不仅竞价的数量少了,售价还可能比开价低。

一份Compass房地产公司的数据指出,八月圣塔克拉拉县房市的上市天数平均31天,售价比上市价约100%。另外,圣马刁县的情况也差不多,售价比上市价约103%;阿拉米达县则有许多城市不足100%,但今年以来有慢慢回温到100%。

也就是说,买家现在仅能接受与开价相当的价钱,要他们往上标价似乎不那么热衷,而且,以往的两周迅速售出也正在消失当中。如果状况不太好的房子,例如位置不对、房况不佳等因素,卖方大概就要做出更多的让步。事实上,房市已经有不少自动降价的房产。

而且湾区房价已经连续16个月同比下跌,即使是普遍库存量仅有一个月的情况下,买家依然“慢慢”看房,“低价(相较于以往的竞价)”出手。我们能看到市场上许多房子已经放了一阵子,然后开始打出折扣。新房的部分,建筑商也在四处打广告,推出优惠活动。这比前些年排队抽签,买新房的盛况相去甚远。降速、疲软、冷却这些都是现在湾区房市的关键词。

另一方面,湾区新房的供给也在快速增加当中,从南湾到东湾都有新社区陆续出现,热门的硅谷一带以公寓、康斗为主;东湾就有更多的连排屋、独立房。这些新房也挤压到二手房市的销售。在传统的房市统计当中,新房销售是不列入计算的。

今年湾区房市要冲高点,只能看现在九月至感恩节前夕的表现了。过了这短暂的旺季,房市肯定好不了,而且房市正面临2012年来的最低温,恐怕今年底的房市寒冬会更加剧烈。

湾区房市温度从100度下降几度?

再来要说说房市硬的部分。从上面可以看到,即便买家不愿加价,但价格大致仍维持在开价范围,尤其在五月的房市旺季当中,普遍房市的售价就开始往上飙,上市天数也降到今年以来的低点,约20天左右。在圣塔克拉拉县、圣马刁县、阿拉米达县大概都是如此。

根据一份Redfin的一项新研究,近七十个湾区房市的评级都有90分以上(满分100)。这份研究考虑了Redfin代理商报告的信息、其它上市和销售数据、上市天数、提供了多少优惠,以及买家是否放弃了意外情况销售(Contingencies)和其它因素。

在湾区,购房者往往有这些特性:最有可能支付开价价钱、免除意外情况、快速购买。

所以说湾区房市虽然正在降速,价格仍没有迅速下跌,相对全美其它地区,湾区依旧是难以进入的市场。Redfin首席经济学家Daryl Fairweather将房市比喻成天气报告:湾区的房地产温度可能从100度下降到90度,而其它地区的温度则从50度上升到55度。这样的比喻你或许能比较了解一个事实:湾区虽然降温,但仍然很热,其它地区虽然升温,不过还是相较低温,或这是说竞争较为温和。

旧金山湾区房市的基石

之所以湾区房市能保持坚硬的部分,它背后的靠山来自:就业环境、优秀学区、良好天气和适合移民等因素。

加州的经济学家说,湾区9县7月份增加了近五千个就业岗位,其中包括在圣塔克拉拉县招聘,以及旧金山和东湾的就业增长。该地区在2019年上半年占加州新增就业岗位的四分之一强。

另一名Redfin经济学家Taylor Marr.表示,虽然科技IPO对房市的影响难以衡量,但释放的新财富可以稳定房市,从长远来看为市场带来更高的价格。而且工作就在那里,它仍然是一个竞争激烈的市场。

保持市场热度的还有一个因素:库存量不足。专门研究阿拉米达县的房地产经纪Sophia Niu表示,该县的竞争已将库存降至约2至4周的库存量。这明显是一个供给失衡的状态。她说,价格合理的单户住宅,约100万美元,通常会吸引5至7个Offer。

尽管阿拉米达的销售额已经从去年的高峰期开始放缓,但Niu表示,目前市场依然强劲。而且,阿拉米达对旧金山居民的吸引力更大,他们厌倦了为小公寓支付高额租金,在东湾提供更多空间,且多数不必为车位、HOA费额外支出。

旧金山-圣荷西-奥克兰,这一带的房市拥有繁荣的市中心和良好的学校,依旧受到年轻家庭科技工作者的欢迎。

旧金山房市的凛冬将至

可以说,现在湾区房市表面看起来偏软,但实质上仍是“坚硬的”。对于2019冬季至明年初的房市,或许可以套用名剧“权力游戏Game of Thrones”的一句名言:“凛冬将至!Winter Is Coming.”来形容。笔者认为会比往年更低温,但会有多低,就很难保证了,毕竟现在的房市也许多经济学家摸不着头绪。#
注:部分数据引用自The Mercury News。

本文刊载于旧金山9月14日地产版

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责任编辑:李曜宇

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