租客保护法实施 有房东准备迁离加州

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【大纪元2020年01月25日讯】(大纪元记者CHRIS KARR报导,张纯之编译)过去一个月,加州有多项与租客保护相关的法律生效。而一些房东说,加州对房东的限制太苛刻了,他们打算把生意转到别的地方去。

旧金山湾区民宅管理集团Prodesse Property Group的总裁兼联合创始人迈克尔·皮尔斯(Michael D. Pierce)说:“加州的规则越来越难遵守,地产管理业的长期前景越来越差。这些规则导致更难用智慧管理方式来管理房产。”加州业主协会也抗议说,加州的法律会打击住房开发,加州甚至增加基金来帮助租客与房东打官司。

1月1日生效的法律当中包括AB1482,该法规定15年以上住房的租金每年增长不得超过5%外加通胀,同时限制房东驱赶房客的理由,并要求房东在特定状况下为租客支付搬迁的费用。

皮尔斯说,他打算在科罗拉多和佛罗里达州进行投资。他说,和很多同行一样,他们正在考虑其它州。加州公寓业主协会的主席丹·法勒(Dan Faller)也表示,他正在爱达荷等没有租金、押金和房东收费管控的州进行房地产开发。他说,他过去一直为加州人开发住房,现在他不想再做下去了。去年,他在其它州参与建设了40-50套住房。

今年开始生效的法规还有SB329,该法禁止房东歧视使用第8款房屋补贴券的租客。但业主们说,如果接受了第8款补贴的租客,会增加许多行政负担。比如,参与第8款补贴项目的房屋要进行特殊检查,他们的保险费也会增加。另外合规方面也更复杂,需要雇用昂贵的法律顾问。

新法让房东补贴租户?

去年12月23日,州长纽森同意将租金封顶法扩大到许多AB1482没有覆盖的房产,规定房租增长不能高于2017年野火灾害前价格的10%。这不仅会影响过火区各县的房子,还会影响其周边县的房子。皮尔斯说:“一些人需要房租补贴,我完全同意,但为何要让业主来负担成本?”他认为,租金控制实质就是让房产业主承担大部分责任,这是强制房地产业主补贴租户。他以食品券为例说,卖牛奶的杂货商不会用降低卖价来补贴客户,客户用食品券买牛奶。如果牛奶卖5美元一加仑,杂货店主就收5美元食品券,和收取其他客户的价格一样。

法勒说:“我们把它叫做租户福利,不叫租金控制。”他说,“我们告诉了立法者租金控制会引起房屋短缺,这是经济学基本常识”,但立法者还是通过了引发危机的法规。他们通过租金控制在大城市制造了危机,然后他们又尝试解决问题,却弄的更糟,扩大到了全州范围。

斯坦福大学2018年就租金控制对旧金山的影响调查发现,受租金控制影响的房东减少了15%的出租房供应。报告还发现,受益于租金控制住房的租户,留在出租屋的可能性增加了20%,但是因为房东撤出了生意,旧金山的房租反而整体提高了5%。

研究者建议政府负起保护脆弱租户的责任,而不是让房东负担该责任。

但另外一方面,租金控制的支持者说,即使不是市场价格,房东仍能获得合理的租金,此外,他们还谴责“掠夺性驱逐”房客。

加州可负担住房危机难解

去年9月通过的整套租客保护法涵盖逾20条法律,其中许多法案也致力推动住房开发。比如,简化了新开发项目的审批手续,允许更高密度开发住房,并鼓励附加房的建设。

这些租客保护法旨在解决可负担住房的短缺。加州城市游民任务小组联盟在2018年的报告说,全美30个最贵的租房市场中,加州占了21个。加州的可负担住房危机十分严重,220万超低收入和非常低收入的租客在竞争66.4万套可负担出租房。

帮助过许多面临驱逐房客的组织“社区倡导中心”的执行董事岗萨雷斯(Daniel Gonzalez)说,他发现很多房东都很开放,愿意商量并打消驱逐意念。一名与该组织合作的房东去年12月说,媒体将我们形容成有钱黑心的大房东,这很离谱。房东并不都是财大气粗的大公司,很多都只是个人而已。

法律界:新法太复杂

岗萨雷斯很高兴看到新的租客保护法实施,但他说,新法太复杂。基本都得靠法官诠释,普通人都弄不明白。Tobener Ravenscroft律所的租赁法律师Joseph Tobener说:“大概得请律师,才能搞清楚自己的房子是否在法律覆盖范围。这些法律有很多小的漏洞,需要大量工作补上漏洞。”

加州公寓协会的公关主任说,现在,对加州租房业主最大的冲击来自于对新法的认知,有许多工作要做,该协会将会帮助。该协会设立了一个帮助业主了解AB1482法规适用性的网页。

今年11月,加州人还可通过公投再进一步扩大租金控制,这项新提案是由艾滋病保健基金会下属的“住房是人权”部门所推动的。◇

责任编辑:张宛

 

 

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