【楼市动向】CCL反弹0.7% 七大指数回升

楼价称霸十年政府毫无反思

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【大纪元2020年01月31日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报177.09,按周反弹0.69%。分区指数除九龙区微跌0.14%外,港岛、新界东及新界西分别反弹1.42%、1.11%及1.24%。其余领先指数全线回升,大型单位、中小型单位及大型屋苑指数分别上升0.21%、0.78%及0.79%。中原经纪人指数(CSI)最新报50.64,按周没有变动。

二手楼价结束两连跌,回升0.7%,八大指数有七个上升,只有九龙区微跌。“返送中”政治风暴稍作缓和,但随之而来的是更凶恶的中共肺炎(俗称武汉肺炎、新冠肺炎)。中共隐瞒疫情,导致疫情扩散全世界,特区亦无法幸免。政府反应迟钝,官员解释政策的逻辑令人咋舌,连澳门都不如。市民忧虑沙士重临,纷纷抢购物资,口罩严重短缺。

庸官治港祸不单行

新年气氛薄弱,楼市亦受到影响。若疫情继续扩散,楼市将进一步调整,但会否如沙士时的跌势,另文分析。

评级机构穆迪三年来第二次下调特区信贷评级,评级展望调整为稳定,理由是特区政府管治能力低于预期,亦欠计划积极解决现时政治、经济及社会问题,施政受到多方面掣肘。特区政府全面否定穆迪的评论,强指与事实不符。

事实上,香港市民都看得一清二楚,穆迪分析有理有据,可是特区政府早已变成中共外交部,赞扬则无任欢迎,批评就泼妇骂街。政府只顾把问题向外推,不作自我检讨,试问如何改善施政?

信贷评级下调的结果令港元借贷成本上升,可能令市民供楼负担加重。

另外,去年车公提醒港人“石田为业喜非常,画饼将来未见香”,可谓应验之极。过去一年政府根本没有积极解决土地及房屋问题,土地大辩论报告束之高阁,进度不明。若非发生“反送中”事件,楼价难以下调。今年车公签文极之精辟,除了那两句应景的“天理人情只要公”,“天眼恢恢疏不漏”外,最精境的还是签文以“马谡带兵”为题。按三国演义,马谡自以为是,不听王平劝谏,结果拒諌失街亭,令蜀军进退无据,无法再战,马谡最后被诸葛亮挥泪而斩,诸葛亮亦承担所托非人之责,自贬三级。今天特区发生的事情,如此巧合,谁是今天的马谡,呼之欲出。后事是否如签文所言,拭目以待。

连续十年最难负担

前周,国际公共政策顾问机构Demographia发表国际楼价负担能力报告,在全球309个城市当中,特区连续十年成为全球楼价最难负担城市,楼价高达家庭入息中位数的20.8倍,意味一般家庭不吃不喝,要用20.8年的收入才可圆置业梦。虽然负担能力较去年的20.9倍轻微下降0.1,但依然大幅抛离第二位加拿大温哥华的11.9倍及澳洲悉尼的11倍。

报告指负担能力超越5倍已经是“严重负担不起”,超越20倍根本已超越任何文字形容,若果再考虑付出与住屋空间的合理性,特区楼价之荒唐,可谓无出其右。准上车一族何等辛酸更不言而喻。

报告指出香港的唯一土地来源是政府,且受严格管控,有别于其它自由使用土地的地方,资助房屋亦极为短缺以致楼价高企。更不幸的是过去一年特区家庭中位数收入下降1.5%,代表贫富悬殊加剧,中产不断向下流。相信今年因经济不景,影响收入而情况恶化。

笔者将全球楼价最难负担的头三个城市,香港、温哥华及悉尼过去十年的负担能力数据整合,马上就看到几个特征。(见图表一)自2010年起,香港首次纳入报告内便取得冠军,十年来冠军宝座稳如泰山,而且将第二及第三位越抛越远,即使楼价下跌四成,仍是世界冠军。

香港过去十年,除了17年稍稍回落外,基本上负担能力不断恶化,但温哥华及悉尼负担能力相对稳定,十年来有上有落。明显地,当楼价过高的时候,政府便出手令楼价回落,当市场适应新措施后,楼价又再重拾升轨,政府又再推出新措施,周而复始。可以推论负担能力是当地政府考虑出招的因素之一。

还有多种手段政府不用

仔细分析还有几点值得留意。其一,最高三个城市的近十年来有大量外来买家涌入置业,而且绝大部分来自中国大陆。单是15年,来自中国的买家总共花380亿加元投入温哥华住宅市场。同年澳洲新南威尔斯州四分之一住宅被来自中国买家吸纳,总额达724亿澳元。香港更不用多说。造成这些城市的住宅价格升浪,主要原因是来自中国大陆的额外需求。控制这些额外需求成为调控措施的主调。

其二,在民主制度下,政府需要马上回应市民诉求,遏止楼价过高。温哥华及悉尼取得成效,除了提高印花税外,同时采取其它手段。18年起温哥华向所有非税务居民收取投机及空置税,增加持货成本。温哥华亦早就实施租务管制,限制租金增长每年不得高于政府公布的标准,2020年住宅最高租金只可上调2.6%。

澳洲新南威尔斯州规定所有外来买家必须经过审批机构,而且每份申请必须交最少1万澳元,申请费按楼价递增。笔者未有听闻加拿大及澳洲有发展商提供税务回赠,即买家必须即时缴交全数税额。

反观特区,政府自以为辣招已经很辣,不去考虑其它手段,例如对外来投资作资金审查,限制投资,提高后置费用,全面收取空置税,又或考虑租务管制等,结果楼价继续失控。

其三,正如上述推论,其它地方仍有考虑负担能力而出招,特区政府没有负担能力这个指标,房屋政策及调控措施自然没有与负担能力挂勾。政府推出了措施就当成责任完结,负担能力指标越升越高有没有人问责。在西方国家,政府若于四年内做不出成绩,早已下台,怎会容许楼价连升十年?

◎◎◎ ※※※ ◎◎◎

特区楼价冠军这个宝座并不是什么光彩的事,更何况蝉联十年之久,且可见未来亦牢不可破,只能证明特区土地及房屋策略彻底失败,调控措施严重不足。官员自以为是,口说为市民利益,实情是服务极权。靠这班人解决土地及房屋问题,简直是天方夜谭。◇

责任编辑:陈玟绮

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