【大纪元2020年11月16日讯】（大纪元记者林丹纽约报导）美国地产学校每周日下午在线上举办免费公开课，邀请律师、会计师等专业人士讲解与房地产交易相关的政策、法律法规和知识。15日邀请到“铭广律师事务所”的Maggie Hu律师讲解“商业地产的买卖流程和法律条款与普通房产的区别”。她表示，土地规模越大、买卖的金额越大，对物业或地产的“尽职调查”（Due Diligence）就显得越发重要。
Maggie Hu表示，商业地产和住宅地产买卖最大的一个不同，就是购买商业地产的“尽职调查”需要花费很长时间，“这笔交易能否继续，很大程度上看‘尽职调查’做得好不好”。
在尽职调查中，需要了解产权情况；之前是否有画图、土地的环境评估；之前银行的估价；目前所有的租约、租金收入有多少；物业内有哪些设备，有哪些许可、建筑商对设备设施的保修单；清洁公司的协议等等。“这些文件、许可，卖家要全部收集，然后交给买家，让买家去审查；买家看完后，大概就可以估算出每个月出租收入有多少，支出多少，得到一些最基本的财务上的信息；知道到底是否能赚钱，设备是否有保修。如果很快就需要更换设备、设施的话，买家可能考虑是否划算。”
另外还有环境评估，土地是否有油污或深度污染，水质调查、排水道往哪里走等等，“如果水质有污染或者没有排水的地方，排污要接到很远，都可能影响买家以后建设的速度，以及能否达到预计的经济效益、赚到你想赚的钱。如果尽职调查所得出的结果不理想，银行的贷款额度也可能会大大减少。”
商业地产多少有一些债务所带来的“留置权”，买家无疑希望有干净的产权，所以卖家需要把与物业产权相关的麻烦处理掉，而这个步骤所需时间比较长。
另外，商业物业的产权报告比住宅物业要详尽很多，所追溯的时间也比较长，也要看之前的转手是否顺利。
位于法拉盛的“美国地产学校”每周日下午1点半通过Zoom举办免费公开课，欢迎地产经纪及需要买卖房产的人士参加，详情请登陆：https://zh.itraining.nyc/insiderlive。◇
