商业地产买卖 “尽职调查”很重要

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【大纪元2020年11月16日讯】(大纪元记者林丹纽约报导)美国地产学校每周日下午在线上举办免费公开课,邀请律师、会计师等专业人士讲解与房地产交易相关的政策、法律法规和知识。15日邀请到“铭广律师事务所”的Maggie Hu律师讲解“商业地产的买卖流程和法律条款与普通房产的区别”。她表示,土地规模越大、买卖的金额越大,对物业或地产的“尽职调查”(Due Diligence)就显得越发重要。

Maggie Hu表示,商业地产和住宅地产买卖最大的一个不同,就是购买商业地产的“尽职调查”需要花费很长时间,“这笔交易能否继续,很大程度上看‘尽职调查’做得好不好”。

在尽职调查中,需要了解产权情况;之前是否有画图、土地的环境评估;之前银行的估价;目前所有的租约、租金收入有多少;物业内有哪些设备,有哪些许可、建筑商对设备设施的保修单;清洁公司的协议等等。“这些文件、许可,卖家要全部收集,然后交给买家,让买家去审查;买家看完后,大概就可以估算出每个月出租收入有多少,支出多少,得到一些最基本的财务上的信息;知道到底是否能赚钱,设备是否有保修。如果很快就需要更换设备、设施的话,买家可能考虑是否划算。”

另外还有环境评估,土地是否有油污或深度污染,水质调查、排水道往哪里走等等,“如果水质有污染或者没有排水的地方,排污要接到很远,都可能影响买家以后建设的速度,以及能否达到预计的经济效益、赚到你想赚的钱。如果尽职调查所得出的结果不理想,银行的贷款额度也可能会大大减少。”

商业地产多少有一些债务所带来的“留置权”,买家无疑希望有干净的产权,所以卖家需要把与物业产权相关的麻烦处理掉,而这个步骤所需时间比较长。

另外,商业物业的产权报告比住宅物业要详尽很多,所追溯的时间也比较长,也要看之前的转手是否顺利。

位于法拉盛的“美国地产学校”每周日下午1点半通过Zoom举办免费公开课,欢迎地产经纪及需要买卖房产的人士参加,详情请登陆:https://zh.itraining.nyc/insiderlive。◇

 

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