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住房危机仍难解 政府推“明线测试”

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【大纪元2020年12月11日讯】(记者李扪心综合报导)接近圣诞假期,新西兰房市危机愈演愈烈,各方在争论的同时,也都在纷纷出台对策,希望能够让过热的房市有所冷却。

新西兰统计局本周二(12月8日)发布最新的统计报告,警告新西兰人的房屋拥有率已经降至近70年最低,新西兰的住房越来越难负担,把越来越多的年轻人挡在了住房市场之外。

就在同一天,储备银行和最大商业银行ANZ也都相继发布报告,前者表明没有灵丹妙药,后者则警告:由于目前还没有找到有效的解决方案,目前飙升的房价只会进一步造成代际间的不平等,让年轻的一代处境更糟。

政府方面,财政部长格兰特.罗伯逊(Grant Robertson)已经向财政部征求意见,“希望在今年年底收到建议,并将尽快与内阁讨论”,以延长明线测试(Brightline Test)规则要求的时间。

不过与之前一样,政府再提要延长明线测试规则的时间,又引发一些业界人士反弹,称其为是资本利得税(Capital Tax)的另一种形式,会打破工党大选前不考虑资本利得税的诺言。

新西兰住房状况堪忧

统计局本周发布的最新统计报告发现,在过去几十年里,新西兰人的房屋拥有率严重下降,达到自1951年以来的最低水平;尤其是20多岁和30多岁的人群,住房拥有率的下降最为明显。

其中35-39岁的人群,房屋拥有率在过去30年里连续下降,下降了多达20%;而25-34岁的年轻人房屋拥有率也大幅降低,从1988年的三分之二降至2018年的三分之一。因为房价的蹿升,让年轻家庭攒足20%的押金(全国平均为15万元)买房,变得非常难。

统计局的数据显示,在过去5年中,新西兰房价的上涨速度快于工资的上涨速度。2020年,奥克兰房屋销售价格中位数约为家庭收入中位数的11.5倍。西太平洋银行的最新报告也说,“在过去的20年中,新西兰房价上涨了158%。”

报告还发现,房价上涨,带动租金上涨,使家庭的住房花费上涨,住房负担能力恶化。统计数据显示,住房花费占家庭总收入30%以上的家庭,其比例从1988年的不到20%,迅速增加到2019年的40%以上。

在房屋拥有率严重下降的同时,租住房屋的人口大幅上涨,但出租房屋的状况却不见同时改善,出租房屋发霉、阴冷等问题严重。

年轻一代或成“背锅侠”

统计局的报告还发现,在新西兰人整体住房拥有率下降中,不同年龄段受到的冲击不同。自1990年代以来,年轻人的房屋拥有率显着下降;但是60岁以上老人的房屋拥有率,仅略有下降。

所以统计局警告:年轻一代房屋拥有率的严重降低,“可能会导致财富转移的能力降低,并可能进一步加剧老一辈与年轻一代的分裂。”

澳新银行的报告也说,失控的房价正在造成巨大的代际间的不平等,加大贫富差距,让已经拥有住房的人们财富会因此增加,而被挡在房市之外的年轻人状况会更差。

而且除了飙升的房价让年轻一代无法负担之外,因为大瘟疫纾困和刺激经济所增加的巨大债务,以及新西兰为减轻气候变化所需付出的代价,再加上要为快速增长的老龄人口买单,这些都会让年轻一代苦不堪言。

如何解决住房危机

对于当前的住房危机,各方都给出一些解决办法,但到目前为止,似乎还没有哪种方法能够成功实施。

储备银行本周发布了一份咨询文件,表示计划在明年3月份,恢复目前呼声很高的限贷令(LRV,押金占总贷款额的比率限制)。

但央行同时警告说,新的限制顶多也就是让房价的增长速度降低1-2个百分点,并不会显着限制房价。

咨询文件说:“我们目前没有直接针对房价(行动)的授权。”“人口的增长、住房供应有限和房屋贷款利率超低等因素对房地产市场造成的压力,需要采取一系列超出宏观审慎政策范围的应对措施。

“明线测试”会成政府最后一招?

财政部希望向政府提出建议,可能会再次延长“明线测试”的时间限制到最低10年。“明线测试”最初在2015年推出时,对于转卖投资房产的时间限制为两年,即在两年之内转卖投资房产的人,需要缴纳30%的(差价)收入税;2018年,这个最低期限延长至5年。

对于政府计划延长“明线测试”的时间要求,一些房贷顾问公司和房地产开发商立即回应,声称这会赶跑投资者。

新西兰最大的公寓开发商Conrad房地产公司就表示,明线测试会迫使它的中国和印尼的投资者缴税,“这样会迫使长期投资者被视为投机者,肯定使他们不愿再投资。”

就控制房价而言,很多人认为“明线测试”与资本利得税的作用相同。数据分析公司CoreLogic的高级房地产经济学家凯尔文.戴维森(Kelvin Davidson)赞同这个说法:“明线测试实际上就是资本利得税(按收入所得税的税率征税)。

“如果你在5年内买卖了投资性房地产,实际上就是想以高于你所支付的价格出售赚钱——没有收益就意味着不用缴税。”

早在2018年,政府委托的税收工作组就提出了多项建议,其中就包括资本利得税,但后来被工党-优先党政府否定;工党在今年大选前也承诺,不会考虑资本利得税的问题,同时也把财产税和土地税排除在外。

但澳新银行的最新研究报告却说,利用资本利得税、财富税或遗产税等工具来扩大税收体系,从长远来看,具有“真正的可能性”,因为这关乎税收制度公平的问题。

“虽然目前这在政治上可能并不合胃口,但是有关辩论不会消失。”

所以,尽管新西兰仍然没有正式的资本利得税,但“明线测试”已经可以确定房主卖房时是否应该为其资本收益缴纳所得税。

税务局(IRD)的数据显示,去年,有多达四分之一的房主在转卖投资房屋时没有缴纳他们所欠的税款;而在2019年按明线测试(主要是两年测试)要求的1701笔房地产销售中,只有1285笔税款已付清。◇

责任编辑:筱康

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