【楼市动向】疫症大流行楼价将调整多少?

人气 91

【大纪元2020年03月20日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报174.03,按周再跌0.52%。分区指数个别发展,港岛及新界东靠稳,分别上升0.77%及0.12%,九龙及新界西则分别下跌1.74%及1.09%。其余领先指数除大型单位微升0.12%外,中小型单位及大型屋苑指数分别再跌0.65%及0.62%。中原经纪人指数(CSI)最新报43.11,按周下跌1.96个百分点。

二手楼价指数创一年低位,但按周跌幅不足1%。指数滞后两三个星期,未及反映环球资本市场断崖式下跌的影响,未来楼价下行压力大增。

疫情来袭,加上经济衰退,理论上是越迟入市越平,但仍有不少准买家钟情一手新盘。会德丰位于将军澳的新盘Ocean Marini首轮开售208伙,仍录得超额认购18倍,过去周末售出九成单位,发展商加价慢推。货尾豪宅及特色单位亦有一定承接力,频频录得成交。

二手楼盘则表现两极化,有公屋以破顶价成交,亦有部分业主劈价离场。

资本市场大跌,全球股票市场在数日间损失10万亿美元。经济萧条,往往对基层及中产影响较大。百亿富豪身家损失两三成,数目看似庞大,但生活可不受影响,依然坐拥大量资产,随时入市扫货,可是中产储蓄十几年,即使有百万家财,损失三成,则完全打乱上车部署。准买家如何安排投资是一门极深奥的学问,日后另文探讨。

 

取用高额按保又中招

另外,楼价极度超越负担能力,政府为了纾缓社会气氛,去年11月放宽按揭保险至九成,美其名为协助市民不用费煞思量上车。计划至今已批出五千多宗申请,绝大部分是取用九成按揭,计划使用者极可能沦为负资产。政府一直坚称没有条件放宽调控措施,忽然又于楼价处于极高水平推出政策鼓励市民入市,还搜刮多一笔按揭保费,政策自相矛盾,如今更累及一班上车客。

计划推出之初,笔者早已明确指出,必须先加强调控措施,让楼价回到稳定的合理可负担能力范围之内,然后放宽首置用家按揭,才是上上策。政府胡乱放宽按揭保险。缺乏全盘思考,药石乱投,损人之余亦不会受市民赞许。

归根究底,还是政府拖延解决供应,调控未有对症下药,现有制度无法治理不济的官员,特区怎不沉沦?

疫情将令全球经济衰退

中共隐瞒疫情,导致中共肺炎(武汉肺炎)大爆发,继而输出病毒波及全球,成为人类历史上首个全球大流行的冠状病毒疫症。世卫被中共操控,迟缓应对,讯息前后矛盾,对中共讯息及数据照单全收,进一步贻害世界。中共体制威胁全人类实在明显不过。

病毒威胁将如何演化属未知之数,但学者及专家并不乐观,因为病毒传播能力极高,潜伏期可长达两至三个星期,期间没有明显病征,成为隐型传播者。最新数据分析显示,一成半病愈后又再复发,以致将病毒传播切断极为困难。死亡率未知,但较流感高最少十倍。亚欧美等国陆续进入紧急状态,封锁外来者进入及限制民众自由流动。明显地,疫情不会于短中期消散,可能困扰全球一两年,直至疫苗出现,又或大部分民众经已感染并出现抗体为止。

全球经济增长源于全球化贸易增长及消费增长,疫症大流行严重破坏两者,重拾增长需要一段长时间。中共利用廉价劳动力及环境代价在过去30年将中国大陆打造成世界工厂,经济成熟国家的企业为了推高盈利将部分产业链放在中国大陆,疫情带来的警示是产业链过分集中带来巨大风险,将引发产业链重置,令企业盈利倒退一段时间。

捱不过疫情的企业将倒闭,美国债券市场较股票市场更大,违约率急升将带来另一波冲击。另一边厢,原油又爆发减价战,可引发通缩。各国需要大量资金应对疫情,部分欧洲国家债务危机将重现。

中共肺炎(武汉肺炎)堪称一场全球经济的完美风暴,令全球经济迅速步入衰退。资本市场首当其冲,各大股票市场于短短一个月内几乎全数步入熊市,各国央行即时暴力减息及放水救市,但仍于事无补。中共资本市场看似相对太平,这只是封闭市场的假象,中共企业债务违约及盈利下跌实无可避免,将又是另一波冲击。

住宅市场只照顾少数人

香港特区是开放式经济,依靠金融、经贸及服务行业,林郑政权先重创政治民生,加上全球经济衰退内忧外患,经济萧条,特区楼价无可避免下跌,问题只是跌多少及延续多长时间而已。参考15年股灾及2008年金融海啸时情况,相信今次跌势更急。笔者估计楼价可能于两三个月内急跌10%至15%,回到林郑上任前的楼价水平,主要是反映市场恐慌情绪。

但经一轮急速调整后,楼价难再下跌,主要原因有多个。即使经济惨淡,但楼价一早与经济严重脱勾,经济环境并不是主导楼价高企的因素。失业率虽然会上升,对零售及服务业影响巨大,但金融及科技界影响相对轻微,而输入大陆专才计划并未因此而改变,而这些群体才是私人住宅的准买家。住宅市场被调控措施严重扭曲,每年只有六万宗成交,市场主要是照顾这些目标群体,而他们即使受经济状况影响,购买力仍然强劲。

另外,近二、三十年来,全球经济发展模式就是鼓励借贷,惩罚储蓄。各国央行连番紧急减息、降准、推行量化宽松政策,借贷利率压至近乎零水平,特区H按利率亦跟随急跌,对于有能力的买家是好消息。笔者早前亦已分析利率无法回归平均值,未来长时间挂零,令市场接受极低租务回报,支持楼价。

开动印钞机导致货币贬值,对冲方法就是将资金投入实物资产,房地产就是其中之一。金融市场风高浪急,资金寻找安全资产。安全资产往往是供应量有限的实物,例如黄金。特区住宅供不应求仍是未来十多年的大局,数年后私人楼宇更出现断层,不少人视投资特区住宅为安全资产。自2003年以来特区经历多次金融市场震荡,证明特区住宅有防御能力。

不得不提的还有政府政策,特区政府钱多的是,当经济严重衰退,经济又无法转型,带动经济的就是大量投资基建。任何基建均会增加房地产价值。

※※※ ※※※ ※※※

特区住宅楼价极度超越负担能力并不是因为经济增长强劲,而是政治经济地位特殊,各项政策将住宅打造成奢侈品。若政府不是按全盘考虑,将住宅用途重新定位,承认住宅秩序实行并重新理清调控目标,修正人口政策压抑需求,单是经济衰退又怎会令已成奢侈品价格回落至大众可负担水平?◇

责任编辑:陈玟绮

相关新闻
罗兵咸永道:中国上市银行不良率、不良额承压 资本补充难
【楼市动向】临时房屋突显规划效益问题
罗兵咸永道:本港全年零售销售额预测增长10%
香港纺织业罕见轻微回升 同季上升5.6%
最热视频
【远见快评】海航董事长及总裁被抓 孟晚舟将回国
【秦鹏直播】孟晚舟签DPA协议 解析双方交易
【新闻大家谈】廖天琪:德大选后对华关系有变?
【重播】美日印澳首脑白宫会谈 应对中共挑战
【财商天下】股价反弹 恒大恐被国有化
【未解之谜】不可思议的跨国灵魂互换案
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论