site logo: www.epochtimes.com

疫情之中及之后 影响房价的因素会有哪些?

【字号】    
   标签: tags: , , , ,

【大纪元2020年04月07日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)多名专家都预测中共病毒(新冠病毒)的大爆发,将会使新西兰房地产市场遭到严重冲击。上周,西太平洋银行(Westpac)的经济学家调整了此前有关7%增长的预计,转而预计今年下半年全国房价将下跌7%;还有预测称,明年房价可能会下跌多达10%。

但是归根结底,房价会下跌到什么程度、以及房地产市场恢复的速度,都取决于房地产市场的一些关键驱动因素。专家们将其归纳为以下5大方面。

失业

如果很多人都已经失业或者担心未来会失业,这将会使房地产市场猛踩刹车,温度突然冷却。目前初步预计,新西兰的失业率将上升至10%。

Infometrics的首席预报员基尔南(Gareth Kiernan)说,在未来6至18个月内,失业率可能会达到最高。“从过去的经验中我们知道,导致房地产市场下跌的最大单项决定因素就是失业。”

担心自己的工作安全的人,购买房屋的可能性就会很小,而那些苦苦挣扎、不得不卖掉自己住房的人,又不得不降低价格以适应降低了的市场需求——这就形成了一个恶性循环,房源和需求同时都突然降低。

他说,银行提供的房贷假期,应该可以帮助人们在接下来的几个月内继续保留住房,即使你在短时间内无法按时偿付贷款。政府也可能会与银行合作,延长这个还款假期。“但是你到底可以像这样坚持多久,这是个问题。”

但是,ASB银行的首席经济学家尼克·塔夫利(Nick Tuffley)表示,六个月的还款假期将是一个重要的帮助,可以最大限度地减少迫切需要出售房屋的人数。“六个月时间可以发生很多变化。”但到那时,新西兰应该已经开始“摆脱困境”。

他预计房价将下跌约6%。“这是一个转折点,从房价增长在全国范围内总体上一直在加速,直到全国停摆这个期间。房地产市场在本质上正发生着戏性的变化。”

塔夫利预计,房屋的买卖交易将大幅下降,因为除非是人们真正需要出售,否则他们不愿出售自己的住房。人们将希望保持现状,而不是在一个看起来非常不确定的世界里换房。”

移民

在未来一段时间里,从海外移民到新西兰的人数将会大大减少。移民一直是推高房价的因素之一,因为新西兰一直在为全国许多地区提供足够的住房而努力,希望满足新移民对住房的不断增长的需求。

此前很多分析都认为,如果没有新来的移民的涌入,新西兰的房地产市场可能就不会像现在这样的状况。

独立经济学家托尼·亚历山大(Tony Alexander)表示,新西兰有很大的可能性会比世界其它地方早一些控制住中共病毒的蔓延,如果这时世界其他地方的大瘟疫引起的麻烦仍在继续,这对海外新西兰人的回归就会产生影响。

他认为,“像这样的颠覆人们整个生活的灾难,可能会对我们对长期生活方式的选择产生深远的影响。上百万旅居海外的新西兰人中,就会有许多人以及他们的伴侣和孩子,会选择迁回新西兰居住。”

但是基尔南说,新西兰人的回流数量,可能无法弥补外来移民减少的数量。

塔夫利则认为,尽管新西兰的人口增长速度会放缓,但预计总体人口还会增长。

利率

亚历山大说,处于历史纪录低点的抵押贷款(房贷)利率,正在处与剧烈变动时期,并且已经继续降低。

“利率可能三年内都不会上升到一个显着的程度。这在人们因迫于现金流的压力而可能出售住房方面非常重要,这与此前导致平均房价下跌的全球金融危机、亚洲经济危机、和1987年的经济崩溃等事件相比,都有很大的不同。

“投资者会受到低房贷利率的鼓励,而取出银行存款去投资买房,以寻求房地产投资的收益。”

基尔南同意,很难看到利率会在短期内上升的情况。但他说,在当前环境下,低利率的影响很小。

塔夫利说,随着房主们逐渐把房屋贷款改成新的、更低的固定期限利率计划,他们将继续对房贷问题感到安心。

供应和需求

中共病毒对新西兰过热的房地产市场的冷却,是否有助于房地产市场恢复供需平衡,这将成为房价走势的一个因素。

基尔南说,以前被用作Airbnb短租的房产,特别是在皇后镇的房产,由于旅游业的停摆,将重新进入房地产市场出售。同时,疲弱的人口增长,也将缓解对住房的需求。

他认为,在经济衰退或低迷时期,人们倾向于“聚在一起”生活,不像平常那样分散,这将减轻对房地产的需求水平。

他说,奥克兰目前住房供应不足,可能有助于房价下跌的不那么快、不那么厉害,但不能完全避免房价的下跌。

塔夫利说,奥克兰和惠灵顿的住房供应可能仍然会持续短缺,但是在现在的情况下,住房供应应该比其他任何情况下,更能够更快地赶上需求。

亚历山大说,银行至少在明年可能会停止为新的房地产开发提供资金,这将限制新的供应。

“首先,新开发项目的风险增加了,因为预售可能更难获得成功,甚至抵押款没收风险的增加,也可能意味着一些尚未开始的项目将不会启动,而其他已经开始的项目也将停止。

“第二,储备银行可能愿意提供任何银行所需的资金和流动性,而私营部门的实际资金对银行的长期可持续性至关重要,而这正是供不应求问题的所在。”

复苏?

基尔南说,房地产市场的复苏将取决于新西兰整体经济的复苏。他预计,房地产市场可能会在2023年或2024年出现明显的积极势头。

塔夫利则预计会更早。“我们预计房屋价格将从2021年下半年开始再次上涨,回到市场更为’正常’的状态,尽管价格将会从今年年底就开始稳定下来。”

责任编辑:上官翎

评论