低利率与限贷令暂停 促更多年轻人想买房

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【大纪元2020年05月15日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)根据Trade Me网站最新出台的房地产价格指数,4月底到5月初,在这个网站上浏览房地产的人群中,年轻买家的浏览量,大大超过了平时的水平,显示首次购房的年轻家庭,希望利用目前创纪录的低利率和储备银行在一年内取消限贷令(LVR)限制的机会,想尽快走进房地产市场,踏上房地产的第一个阶梯。

这是很多年以来,三十岁以下的年轻人第一次如此关注房地产市场。之前,因为超高的房价和最低20%抵押款的限贷令的限制,让很多年轻家庭被拒于房地产市场之外。

Trade Me房地产部的负责人奈杰尔·杰弗里斯(Nigel Jeffries)表示,“在储备银行发布公告的一周之内,Trade Me上18-29岁人群的房屋浏览数量,就比去年同期大增了38%。但其他年龄段的房屋浏览活动却没有变化。”

他说,“很显然,现在利率非常低,限贷令又发生了变化,并且还有人预计房价会下跌”,“因此,这些买家进入市场的门槛也会更低。”

杰弗里斯表示,自新西兰的瘟疫警报从最高的4级降到3级以来,房地产市场的供应和需求双双反弹。“与去年同期相比,我们已经看到,在过去两周有更多的买家在看房。在3级警报的前7天中,我们列出的待售房产的观看次数,就比2019年同期增加了10%。”

杰弗里斯说,由于对房地产需求的程度因地区而异,所以人们对某些地区房地产的兴趣,增加得要更显着一些。从统计数据上看,“人们正密切注视着南岛南部地区的房地产市场,可能希望现在可以讨价还价”。

“房地产交易量增长最快的三个地区分别是,皇后镇湖区、南奥塔哥和瓦纳卡(Wanaka)”,他说。

这几个地区都曾经是房地产增幅大、房价高的地区,其中皇后镇湖区的平均房价,根据估价局(QV)的最新数据,超过120万元,为全国最高。

而在这次大瘟疫警报停摆中,这些以旅游业为经济支柱的地区,受到的冲击最大,很多原来针对旅游者的短租房(Airbnb),都被迫转为长租房,或者需要卖掉,所以有不少人在盯着这里的房价,希望可以有“捡漏”的机会。

杰弗里斯说,“仅进入3级警报后的第一周,这个地区的房屋浏览量就同比猛增了130%。”但惠灵顿和其它经济相对多样化的地区,变化就没这么大。

市场走向乐观?

对于警报级别降至2级以下之后,全国房地产市场的走向,杰弗里斯认为,虽然现在预计还为时尚早,但应该是比较乐观。

他预计,随着瘟疫警报降至2级,经济生活逐渐恢复,房地产市场的需求和供应都会开始反弹,“预计未来几个月里,全国房地产市场的活动将有所增加,而按照季节来看,通常这几个月是一年中较为平静的时期”。

“我们开始看到市场活动恢复的迹象,并且我们预计,这个冬季的房地产市场,会比往常更加强劲,”他说。

但CoreLogic公司的研究分析师凯尔文·戴维森(Kelvin Davidson)表示,“在接下来的几个月中,我们实际上会看到一些不错的市场活动和房价,但是到今年年底时,我们将会看到失业率上升,民众的信心也会受到打击。”

所以戴维森预计,今年最后一个季度的房地产销售可能会减弱。所以他建议那些想要购买第一套房子的人,应该尽快买,不要再往后拖。

银行的具体贷款政策  会起决定作用

对于上面的数据,也有很多人并不感到乐观,认为在经济不稳定的情况下,银行是否急于向潜在买家放贷,还处于“等待和观望”的阶段。

住房倡导组织Shift Aotearoa担心,废除限贷令只会为首次购房者提供短暂的甜头,但最终还是对房地产投资者更有利,会导致一个投资者的市场。

尽管贷款规则已经放宽,不过有专家警告,目前银行仍在谨慎地制定贷款政策,因此不一定会让贷款者因为限贷令去除就更容易获得贷款。

抵押贷款经纪人格伦•麦克劳德(Glen Mcleod)表示,Kiwi银行已放宽了其贷款对价值比率的限制,将允许对投资性房地产的贷款上限为80%,即需要20%抵押款;对于首次购房者的贷款上限则为90%,仅需10%抵押款。

他说,“实际上,银行必须弄清楚,未来他们将如何对待每个人的收入状况,未来客户的贷款能力将受到怎样的影响。

“我看不到银行会打开放贷的闸门,因为银行在本质上是谨慎的,他们在发放新贷款的方式上,将会非常有针对性。”

另一位经纪人布鲁斯·帕滕(Bruce Patten)也同意,四大银行的具体政策还需要更多的细节。他举例说,“如果银行将80/80贷款贷给拥有自住房并想购买投资房的人;或者银行决定将提供95%的贷款,给自住房拥有者,那确实会产生很大不同。”不过目前各大银行还都没有采取任何具体行动。

BNZ:房价可能下跌12%

BNZ银行的经济学家们预测,新西兰的房价将在三年内下跌12%,住房和商用物业的建造量都将下降。尤其是住房的建造,可能会受到人口增长放缓、失业率上升、Airbnb房产转换为长期出租房、以及房价下降等因素的不利影响。

这份研究报告说,失业率的迅速上升对房地产市场的影响是“致命的”,因为它影响了人们的借贷能力。“失业率上升是住宅建设减少和房屋价格下行所面临的最大的风险。”

这家银行预测,到今年年底,全国将有20万人失业,直到2022年下半年,就业人数才能恢复到大瘟疫之前的水平。

报告说,净移民的减少和人口增长率的下降,也会对住房建设产生很大的影响。报告预测,在今后5年内,每年发放的建房许可的数量,将下降至2万至2.5万个,而在截至今年3月的12个月中,新建房屋获批数为3万7606个。

报告预测,随着需求减弱,房价将在三年内每年下跌12%,这将进一步抑制对新房的需求。

责任编辑:筱康

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