【大纪元2020年05月05日讯】日前，西澳政府通过了一项经济救济计划，旨在帮助受新冠肺炎（又称中共肺炎、COVID-19）影响的租客、房东与建筑业。从租客角度而言，该计划将协助租客在这个紧急时期继续有房子住。对于政府来说，他们认为住房是人类的基本需求，每人都应该有瓦遮头。新冠肺炎给经济带来的冲击很大，很多行业深受疫情影响。本期专栏，我重点介绍，根据新规租客在租房时，若出现以下4个问题，业主的权益如何得到保障。
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租客欠租
根据以往惯例，租客欠租的结果就是终止租约，由推事庭（Magistrate Court）来决定租客是否有违约的问题。但根据新规，租客必须与业主或所委托的物业管理经理协调，以达成租金延迟或减免协议。
如果租客没有和业主协调，业主必须要给予租客足够的时间来回复业主，以展开协调或者商谈。租客必须证明自己的财政状况受到疫情的严重影响，例如：失去工作或者收入大幅减少，以便双方可以商谈如何延迟租金的交还。然而，租客必须交租，迟交租金会导致欠债的问题。但是如果租客欠租不是因为新冠肺炎所致，业主还是可以依照程序终止合约。
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租客租约
如果租客租约一旦届满，会自动转为流动租约（Periodic Lease）。流动租约的弊端在于租客和业主可以随时退租，对双方都没有保障。然而，在这一个非常时期流动租约可以保障租客拥有居住的地方。业主也可以和租客讨论延长固定租约。在这个紧急时期，业主不能够提高租金。政府对新冠肺炎紧急时期界定应该延续到今年九月底。
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租客解除租约须遵守的规范
根据新规，即使租客有固定的租约(Fixed Term Lease)，租客还是可以提前21天来通知业主终止租约。然而，他们必须要证明自己收入确实受到新冠肺炎疫情的严重影响。其实，在这个时候，租客终止租约是适当的。因为与其租客居住不交租金，不如再找其他租客来交租。物业管理经理必须依照自己的行业知识来协助业主分析租客的情况。
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处理非紧急维修事宜
现在非紧急房屋维修可以延缓进行，然而重大的修理工作和维修工作必须继续，例如关系到租客生活的基本设施，如水电和煤气。
业主应对措施
作为业主，如果你的租客不幸面临收入锐减，提出延迟交还租金的请求，或者给予21天时间退租，你应该和租客商谈。租客是否已经用了其它的方式（例如寻找新的工作)来维持自己的收入。对于租客确实欠租，那么物业管理经理是否有其它的应对措施，例如寻找潜在租客等。
在这个非常时期，我们更需要智慧、魄力和忍耐，来解决所有物业管理的问题。
作者简介：
黄力群，西澳大利亚的持牌地产经纪，并持有澳大利亚移民经纪的注册（MARN:1387964）。联系方式：电话：0415154526；电邮：ernest@austpro-properties.com.au；公司网址：www.austpro-properties.com.au。
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