site logo: www.epochtimes.com

新冠疫情下 商业租约的效力问题

新冠疫情导致店铺关门,许多商业租约因此受到影响。(Shutterstock)
人气: 22
【字号】    
   标签: tags: , , , , , , ,

【大纪元2020年06月15日讯】文:蔡旌明・湾区华人律师
新冠疫情下的美国,各州纷纷出台居家避疫令,大量企业被迫关门歇业,企业的生存受到严重影响。在这种情况下 ,企业签署的商业租约是否还有效力?是否可以终止租约?是否可以要求房东减免租约?房东是否可以驱离拖欠房租的租客?有没有租客房东双赢的方案?这些就是本文即将探讨的话题。

毫无疑问的,新冠疫情租客带来了极大的挑战。很多行业,尤其是直接面对消费者的服务行业,要么店铺关门,收入全无;要么只可以做外卖生意,收入大减。而房租,构成这些行业营业成本的重要部分,能否减免房租可能直接关系到这类企业的生死存亡。如果租客申请房租减免,或者要求终止租约,有什么法律依据吗?

第一、不可抗力(Force Majeure)条款

所谓不可抗力条款,是指如果出现了“不可抗力”,合同没有履行的可能性,合同就可以解除。如果商业租约包含不可抗力条款,那么租客是否可以主张新冠疫情构成不可抗力,从而不履行合同义务?

疫情期间,中国政府部门开展了一项“新业务”:为企业开具“不可抗力”证明,帮助企业解除履行合同的义务。不过,从目前的情况看,美国政府应该不会效仿。的确,不少租约中都提到了不可抗力,但是不可抗力的界定是有限的,一般是指对外战争、自然灾害、内乱等事件。疾病大流行(Pandemic)或者政府的居家庇护令往往不被认可为不可抗力的一种。

并且,租客的支付租金义务也不会由于店铺关门、收入减少而无法履行(这里的无法履行,不是指合同义务人没有能力履行,而是指合同本身没有履行的可能,比如山洪爆发造成道路阻断,且短期内无法修复,造成陆路运输合同无法履行。但显然的,房客交租的这个行为完全可以被履行)。所以,一般情况下,租客主张不可抗力要求解除租约是不太可能的。

当然,如果租约中明确提到了疫病流行,或者政府的行政命令可以构成不可抗力,租客自然可以援用该条款来减免房租或解除租约,免除自己的交租义务。

第二、毁损(Casualty)或征用(Condemnation)的条款

很多租约会规定:如果租用的物业全部或大部分已毁损,或受到政府的征用,则租客可以减免租金或者终止租约。对于新冠疫情造成的店铺关门,租客可能会争辩物业无法使用,相当于全部毁损,但是这种说法大大偏离毁损条款的典型适用范围,因为通常情况下的毁损是指物理上的毁损。不过,有些租约可能用“Untenantability”(不可租赁性)一词代替Casualty,如果是这样,新冠疫情造成物业不可租赁,租客应该可以要求减免租金或者停止租约。

如果政府征用物业将其用作医院、测试场所或配送中心,则被迫离开的租户可以主张减免租金或者终止租约。一般租约都有这种征用条款。但是,居家避疫,强制店铺关门的做法是否属于政府暂时性征用?这一点法律尚不明朗。如果未来租客以此为理由起诉到法院,并且法院认定,强制关闭店铺的行政命令构成政府征用,那么,租客就可要求减免房租或终止租约。

第三、共租条款(Co-tenancy Provisions)

零售业租赁(尤其是购物中心租赁)可能包含共租条款,如果触发该条款,则允许租户支付较低的租金,并在某些情况下可以终止租赁。所谓共租条款,是指在租约期限内,如果整个建筑物未达到商定的入住门槛,也就是商户入住率低于一定的百分比,则将触发共有条款,允许减免部分租金。如果触发条件持续较长时间(通常为6至18个月),则共租条款通常还允许终止租约。新冠疫情造成大量商铺关闭,入住率大减,如果租约中有共租条款,租客可以据此主张自己的权利。

第四、法定驱逐(Constructive Eviction)或违反“平静享用担保条款” (Covenant of Quiet Enjoyment)

依据这两个理论,如果由于房东的过失造成物业无法使用,租客被迫离开,或者租客无法平静地享用租用的物业,则租客可以主张减免房租或终止租约。需要特别指出的是,如果租客要利用这些理论,租客通常必须证明房东有过失。仅仅有传染病的存在和政府制止传染病扩散的措施往往还不够。

但是,房东在应对新冠疫情时,如果有疏忽,租客就可能依据上述普通法理论主张权利。比如有证据表明,由于房东的疏忽,新冠疫情被引入了出租物业,或者房东未采取有效措施阻止疫情传播,造成了租客被迫离开租用的物业,那么租客可以援引上述普通法理论,要求终止租约,或减免租金。

第五、合同目的无法实现(Frustration of Purpose)

这也是普通法的一个理论。如果租约规定了物业的特殊用途,之后政府禁令禁止了物业作此用途,则租户可能主张该租赁合同目的无法实现,从而租赁合同无效。租客需要证明如果继续租约,对租客来说是非常不合理的。但是,如果租约允许租客将物业用于一个或多个目的,在某一个目的无法实现的情况下,租客无法援引该理论。

新冠疫情下,店铺被迫关闭,如果租约中有明确规定物业的用途(比如餐馆),租客有可能主张合同目的无法实现这一理论,要求终止租约。但是,合同目的不能实现的标准很高,新冠疫情下的暂时关闭,是否可以构成法律上的合同目的不能实现,尚不明确。

经典案例:日裔人的旅店

加州法院关于合同目的不能实现有一个经典案例:二战期间,日裔美国人被强制迁离其原来住所,搬到集中营居住。有一个日裔租用洛杉矶附近一处物业作旅馆生意,强制迁离令致使他的生意无法继续,他就把该物业转租给另外一个人,同时要求基于合同目的不能实现这一普通法理论解除原租约。该日裔指出,此旅馆位于洛杉矶地区的“小东京”,75%的租客都是日本人。该租约明确规定的用途就是旅馆,在日本人都被驱离情况下,旅馆几乎没有生意,该租约已没有价值,合同约定的目的无法实现。

地方法院支持了该日裔的主张,但是上诉法院予以推翻。上诉法院的理由是,虽然该日裔无法经营旅馆,但是其他人可以继续经营,所以合同目的并非不能实现。租客必须证明该租约的价值对所有人开旅馆的人来说都被摧毁了,才可以主张合同目的无法实现(详情见Brown v. Oshiro (1945) 68 Cal.App.2d 393, 394 [156 P.2d 976].)。

七十多年过去了,这个案例确立的标准并没有被推翻。新冠疫情下,假设一家餐馆店铺暂时关闭,或者只可以做外卖生意,收入大减,租约价值也随之大减。但是否意味着该物业对于所有的餐饮业都是价值无存了呢?很多快餐店的外卖在疫情中生意还是很好(比如炸鸡店Popeyes的营业额就实现大幅增长),这种情况下,如果主张合同目的不能实现,法院很可能不会支持。

租客在新冠疫情中固然蒙受了重大损失,房东方面也并非毫发无损。新冠疫情给房东也同样带来商业上的困境,租金收入的减少会直接影响房东按揭贷款的偿还。此外,经济的不确定性,也让房东对未来租金现金流将有非常负面的预期。不仅如此,很多州在疫情爆发后都颁布法令,规定疫情期间禁止驱离(Eviction)不付房租的租客(无论商用还是民用)。这条法令致使不少物业既收不到租金又无法转租,房东承受巨大的经济损失。那么,面对这个突如其来的困难时刻,房东和租客可以有一些共赢的解决方案吗?

1. 减免租金

危急时刻,如果租客和房东可以患难与共,其实就可以实现双赢。我们看到,不少房东主动减免了2020年4月和5月的租金,帮助租客舒缓交租的压力;也有房东同意租客暂缓交付最近两个月的房租,半年或一年内补足;另一些房东房客达成协议,免除最近两个月的房租,但是租期延长两个月。疫情终将过去,我们相信,只要双方各让一步,长远来看,双方都可以把损失降到最低点。

2. 申请救助贷款

疫情爆发以来,美国联邦政府出台大量的救助措施,特别是出台了专门针对小企业的“薪水支票保护计划”(Paycheck Protection Program,PPP)。该计划允许将一部分资金用于租金,并且只要满足一定条件,这些贷款的一部分或者全部都无需偿还。符合条件的租客和房东都可以申请这一计划,获得救助。

3. 保险理赔

有些商业保单包含突然中止营业的补偿,如果房东或者租客的保险有这样的规定,可以向保险公司索赔,因为新冠疫情导致了正常商业活动的中止。不过要注意的是,很多商业中断保险的保单,仅在因人员伤亡对财产造成物理损害的情况下才提供承保,往往包含针对流行病的特定排除。这种情况下,索赔可能很困难。不过无论如何,房客和房东还是应该仔细看一下自己保单的具体内容。#

如有任何其它问题,请致电湾区华人律师:蔡旌明律师
电话:408-436-0789
网址:https://www.sacattorneys.com/

本文刊载于旧金山6月6日法律版

每周为您献上旧金山最新消息

责任编辑:李欧

评论