【楼市动向】CCL创今年新高 七大领先指数调整

政策失误推高居屋价格

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【大纪元2020年06月26日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报180.74,按周反弹1.18%。分区指数除新界东微跌0.1%外,港岛、九龙及新界西别上升1.65%、1.63%及1.72%。其余领先指数全线上升,大型单位、中小型单位及大型屋苑指数分别回升0.76%、1.25%及1.37%。中原经纪人指数(CSI)最新报60.48,按周上升1.35个百分点。

二手楼价指数创七个月新高,按月升幅越1%,升幅亦创30周最大。八大指数有七个上升,是过去六周以来第五次,代表升市全面。楼价由5月初低位至今累积升幅3.3%,代理(经纪人)情绪指数均处于扩张水平,预期楼价继续上升。

反送中加疫情令需求大量积压,发展商又押后推盘缩减供应,今年首个大型新盘长实日出康城Sea to Sky成为市况催化剂,首轮462伙以市价开售,吸引万人入票,周末销售结果将成后市指标。现时买家全面处于下风,二手出现追货,价量齐升局面。楼价完全与经济表现脱勾,是供求缺口巨大,政府增加输入人口制造需求,及林郑放宽按揭保险的综合结果。

党安法彻底破坏特区

另外,中共一意孤行,仓猝立党安法,凌驾一切。立法秘密进行,细节陆续曝光。中共将在特区成立指挥部,中共机构可行使管辖权,特区内设立特别检控及执法机构,由特首筛选法官审理。一班中共喽啰歪理连篇,大放厥词,为进行各种政治审查、DQ参选人铺路。政权及各种红色基金作出各种片面宣传,加强洗脑误导。大律师公会批评党安法罪行模糊,刑罚不清,筛选法官破坏现有制度。

事实上,恶法未立,特区已全方位崩坏。商界被中共要胁,表态成为营商先决条件。招聘进行政治审查,政治不正确者被迫离职。教育界已进行各种清洗,大学校董会被政权控制,老师被审查且强迫参与再培训。公务员就政治中立变作效忠中共。郑若骅宣布档案法按照普通法不切实际,等同宣判普通法死亡。泛民主派议员被滋扰、跟踪、起诉、被袭击、办事处被刑毁。那些官员政客还说党安法对绝大部分市民没有影响,简直谎话连篇。历史告诉我们,极权必定走向衰败然后灭亡,切勿对中共政权存有任何幻想。那些助纣为虐的人将接受历史判决。

资助房屋吸引力增加

上周,房委会公布今年将推出新一期居屋,总单位数量近7千伙,分别位于火炭的彩禾苑、粉岭皇后山山丽苑、马鞍山锦骏苑及钻石山启翔苑。供应主要来自皇后山的3,222伙,其次是马鞍山2,069伙,其余两盘不足1千伙。

新居屋以市价63折发售,售价由最平的皇后山123万元至最贵的钻石山513万元,即部分单位理论上不用十万首期就可以上车。钻石山盘邻近港铁有沙中线,邻近活水公园,属于市区罕有居屋楼王。但值得留意的是楼花期长,预期23年第二季才入伙。楼花期长达36个月,马鞍山盘楼花期亦长达30个月。

白表比例首次调高至六成。因应“白居二”政策恒常化,房委会今年再推4,500个名额,较上期大幅增加五成,合资格人士可同时申请居屋及“白居二”。房委会亦同时放宽家庭收入限制至6.6万,但收紧资产审查至170万。翻查纪录,7千伙居屋是过去廿年新高,相信今期居屋将吸引大量申请,有多重原因。

单位数量较多不在话下,既有平盘亦有市区楼王,符合更广阔阶层人士需求。特区楼价受政治、经济、疫情三重打击仍拒绝下跌,预期未来楼价只会更高。负担能力将因经济下行会恶化,将需求压进资助房屋,原本部分人有能力转换私楼被迫放弃。房委会放宽入息限制将导致更多人符合条件。空置税条例胎死腹中,发展商已无压力清货尾,加上私楼地皮供减少,未来私楼供应大减。政府输入人口政策力度加大,单程证大部分是基层资助房屋需求,内地专才计划抢占私楼 ,两者皆令资助房屋需求增加。上期居屋推4千伙,已吸引30多万份申请,今期极有可能再破纪录,上车沦为大抽奖。

政策托高居屋价格

事实上,居屋价格被政府政策不断托高。踏入6月份,未补地价居屋破顶潮不断,领先私人市场。青衣青雅苑某单位成交价破顶,东涛苑860万价格创新高,马鞍山锦丰苑绿表呎价创新高,观塘油翠苑突破8百万创新高……

成交亦配合增加,地产代理统计数据显示,二手居屋已补地价及未补地价第二季截至6月中成交已突破1,200百宗,较首季上升两成多,成交金额亦创一年新高,达65亿。

居屋越升越有,全赖政府各项“德政”。首先是“白居二”活化成交的政策。经济学上活化成交将减低持货的流动性溢价,令卖出价格更高。二手市场越活化,价格就越贴近市价,折扣失去实质意义。举一例子,去年筲箕湾东旭苑某650呎单位以9百万成交,只有六成业权,即理论楼价高达1千5百万,呎价等同附近豪宅嘉亨湾。

“白居二”没有增加居屋供应却大力增加需求,进一步推高价格。过往数据清楚显示“白居二”令居屋升幅跑赢私楼。政府不但没有吸取教训,今期还要替“白居二”大幅加码五成,居屋业主怎不吊高来卖?“白居二”是一个有时限的权利,时限制造行使压力,令中奖者愿意出更高价格行使。

另外,房委会大幅放宽住户收入限制,意味更多人符合资格,将制造更多需求。虽然同时收紧资产,但事实上收入才是主导性限制,皆因收入证明极难改变,但资产转移则极之容易,而房署只要求申请者提供申请时的资产证明,资产上限等同虚设。更令人担心的是未来资助房屋供应延迟及断层。较早前某基金会报告指75%资助房屋出现延误入伙,过去七年累计短缺8万多伙,未来10年更短缺6万6千伙。越迟入市恐怕一手抽中机会更难,二手市场价格更贵。可以预期,居屋市场将越炒越热。

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政府的土地及房屋政策,若未能做到有求必应,就必须利用强而有力的调控措施,包括各种税制及限制,务求令价格回复合理可负担水平。特区政府不但调控力度不足,某些政策缺乏深思熟虑,反其道而行,进一步推高资助房屋价格。一天不解决供应不足导致楼价过高的问题,资助房屋需求将是永无止境。◇

责任编辑:陈玟绮

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