如何投资退休村?专家拆解迷思(下)

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【大纪元2020年07月20日讯】(大纪元记者杨新云澳洲珀斯采访报导)随着澳洲人口老龄化程度日益加深,以及老年人对生活护理需求的改变,退休村住宅(Retirement Village)成为更多人安享晚年的住房首选,同时也推动了此类住房市场的繁荣,为投资者与开发商带来另一种投资机会。

那麽退休村住宅的经营模式与投资收益形式有哪些呢?最近,从事房地产行业40余年及退休村住宅行业22年的资深专家、老年住房房产公司Seniors Own Real Estate执行董事长Mike Graebner与《大纪元时报》分享了该物业特殊的经营模式,以及西澳市场的现状与未来走向,冀以帮助潜在投资者拨开对该领域的投资迷雾。(接上期)

开发商和投资者如何获利?

作为退休村住宅的开发商,其获利方式分为两次,第一次为房产建成,与买家签订租赁协议,收取房产交易价格;第二次为居民搬走时,开发商或运营商收取递延管理费。

Mike表示,递延管理费收取的计算方式,根据每个退休村的合约条款而定,并无固定模式,一般情况为运营商从居民清空住宅售出后的买价中扣除递延管理费,比例为25%-35%

而有的合约中,明确规定了退休村物业在售出后,即将离开的居民所获的资本收益(Capital Gain)与运营商按比例分红:有的运营商不从中提成,居民可拥有全部资本收益,而有的运营商则对资本收益提成(低于50%

对于前者情况,递延管理费的收取比例根据居民卖掉物业的卖价来计算,而对后者,该费用要根据居民入住时购买物业的价格来计算。 

Mike说,作为大型或私人投资者,若对退休村物业投资感兴趣,可直接购买退休村物业或是上市房产信托公司的股份。然而对于工薪阶层的普通投资者,他们可考虑投资西澳政府推出的老年人退休房产开发计划Over 55s strata scheme的分契式所有权物业,然后按照普通租房法律(Residential Tenancies Act)的规定,租给55岁以上的老年人,以获取租金收益。

哪些人不适合投资?

投资者或运营商在投资此物业时,两次获利时间间隔较长,因为退休村住宅居民的居住时间大概为5-8年,因此Mike提醒道,收益率比较难准确预测,因为它受制于当时的市场房源供需及经济形式等因素,此类投资产品并非适合现金流紧张或急于获利的投资者。

任何投资都存在风险,他建议,特别是首次涉猎退休村住房投资领域的投资者在做出决定之前,做好尽职调查及咨询法律及金融专家的投资建议,以最大限度降低投资风险。

退休村房产市场前景如何?

随着澳洲老年人口比例增加,澳洲房产理事会认为,目前退休人士的现有房源仍未能满足市场需求。

该理事会称,预计在2014 2025期间,澳洲将有19.8万老年人寻找退休村住宅。该理事会2018年公布的年度研究报告表明,澳洲房市现有退休村住宅房源超过6.8万套。

珀斯律师行IRDI Legal的资深律师David McMullen也撰文表示,相关研究发现,西澳目前大约有6%-7%65岁以上老年人住在退休村里,根据西澳的人口增长率,预计在未来10-15年,西澳需再建设2.4万套退休村物业。

Mike对此观点表示赞同。他说,从长远来看,西澳退休村住房仍呈供不应求趋势。然而,目前是暂时供过于求,因为退休村住宅与普通住房市场相同,受到矿业繁荣趋势的影响。

今年1月开始,需求刚开始有所上升,之后就碰到中共病毒对全球的影响,退休人士推迟了先销售自己房产再购买退休村住宅的计划,而且运营商为了保护居民免受病毒传播,也停止了潜在买家的看房安排。

目前比较旧的退休村住宅的空置率为10%Mike说,市场正在逐步复苏,需要几个月才会明朗化。

Mike还表示,开发商如StocklandSatterley逐步转向退休村与老年护理中心(Aged Care)相结合的开发模式,退休村居民可根据自己生活护理的需要“无缝地”转移到更高级别的护理中。预计,此开发模式将成为未来老年住房的发展趋势。

据悉,西澳目前有价值超过8000万澳元的退休村物业与老人院建房项目正待州政府开发评估委员会批准。(全文结束)

责任编辑:高敏

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