【大纪元2020年08月16日讯】（大纪元记者黄阡陌澳洲悉尼编译报导）房产是一个庞杂的资产类别，投资选择也因此十分广泛。对于有意涉足商业房产的投资者来说，了解住宅房产和商房产业的投资特点是一个有用的起点。澳洲资深投资专家雅尼（Michael Yardney）在雅虎财经网上分享了一些主要的考量因素。
据澳洲雅虎金融报导，大多数投资者从住宅房产入手，因为投资门槛和出租管理都相对容易。不过，住宅房产租金回报相对较低，扣除所有费用后，净收益可能不到3%。
但另一方面，区位优越的住宅房产因其高增值潜力，总体回报非常好，尤其是在当下的低利率情况下。最佳的策略是长期持有房产，这样无需为出售房产的增值而支付税金，并可用增值的资产进行再投资。这意味着处于其资本积累阶段的投资者，实现的房产增值越多（即使是以较低的房产出租金收入为代价），但从长远来看，（房产增值）将使得你积累更多的财富。
当投资者最终过渡到投资正现金流阶段时，将较高收益的商业房产添加到其投资组合中就很有意义。
警惕高回报住宅房产的风险
很多投资者青睐高回报的住宅房产，但通常来说，这样的房产多集中在经济不稳定的采矿小镇。CoreLogic机构的调查显示，全澳房产投资收益最高的地区是昆省的采矿小镇黑水（Blackwater），那里的独立房中位价为12万澳元，平均投资回报率为11.8%。这样的房产增值空间十分有限，且价值波动大
更为明智的策略是投资三大首府城市（悉尼、墨尔本和布里斯本）中高档化的、位于内环或中环郊区区位优越的房产，那里有很多因素驱动房产增值，包括经济增长、就业增长、人口增长和基础设施投资。
就郊区选择来说，比较理想的是自住比例高，人口收入较高的郊区，当地居民有能力而又愿意在本地购房。当然，这样的房产租金回报相对低，不过好处是空置率较低，价格更稳定，而且长期增值潜力更大。
投资商业房产的考量
商业地产涵盖写字间、商铺或仓库等。相对住宅房产，投资商业地产的好处包括，投资回报更高，租赁期（3至5年）更长；租金一般每年按CPI递增；折旧高，多数由租金支付所有支出。
不过，商业房地产投资也更复杂，需要了解复杂的经济和市场因素；独特的贷款要求，不同的租赁安排以及对潜在风险的良好把握。投资者还需要了解当前的利率、经济和政治因素，如何影响商业房产的价值。
例如，在当前的低利率情况下，追求收益的投资者正在推高商业地产的价值，但是当利率最终上升时，房产价值就会下降。
此外，商业房产的投资门槛更高，部分原因是商业房产价格相对更高，部分原因是需要更高比例的首付款。
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