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如何选对投资房:住宅vs商业房产比较

房地产专家表示,内城区的公寓房是悉尼房地产市场表现最差的部分之一。(简玬/大纪元)

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【大纪元2020年08月16日讯】(大纪元记者黄阡陌澳洲悉尼编译报导)房产是一个庞杂的资产类别,投资选择也因此十分广泛。对于有意涉足商业房产的投资者来说,了解住宅房产和商房产业的投资特点是一个有用的起点。澳洲资深投资专家雅尼(Michael Yardney)在雅虎财经网上分享了一些主要的考量因素。

据澳洲雅虎金融报导,大多数投资者从住宅房产入手,因为投资门槛和出租管理都相对容易。不过,住宅房产租金回报相对较低,扣除所有费用后,净收益可能不到3%。

但另一方面,区位优越的住宅房产因其高增值潜力,总体回报非常好,尤其是在当下的低利率情况下。最佳的策略是长期持有房产,这样无需为出售房产的增值而支付税金,并可用增值的资产进行再投资。这意味着处于其资本积累阶段的投资者,实现的房产增值越多(即使是以较低的房产出租金收入为代价),但从长远来看,(房产增值)将使得你积累更多的财富。

当投资者最终过渡到投资正现金流阶段时,将较高收益的商业房产添加到其投资组合中就很有意义。

警惕高回报住宅房产的风险

很多投资者青睐高回报的住宅房产,但通常来说,这样的房产多集中在经济不稳定的采矿小镇。CoreLogic机构的调查显示,全澳房产投资收益最高的地区是昆省的采矿小镇黑水(Blackwater),那里的独立房中位价为12万澳元,平均投资回报率为11.8%。这样的房产增值空间十分有限,且价值波动大

更为明智的策略是投资三大首府城市(悉尼、墨尔本和布里斯本)中高档化的、位于内环或中环郊区区位优越的房产,那里有很多因素驱动房产增值,包括经济增长、就业增长、人口增长和基础设施投资。

就郊区选择来说,比较理想的是自住比例高,人口收入较高的郊区,当地居民有能力而又愿意在本地购房。当然,这样的房产租金回报相对低,不过好处是空置率较低,价格更稳定,而且长期增值潜力更大。

投资商业房产的考量

商业地产涵盖写字间、商铺或仓库等。相对住宅房产,投资商业地产的好处包括,投资回报更高,租赁期(3至5年)更长;租金一般每年按CPI递增;折旧高,多数由租金支付所有支出。

不过,商业房地产投资也更复杂,需要了解复杂的经济和市场因素;独特的贷款要求,不同的租赁安排以及对潜在风险的良好把握。投资者还需要了解当前的利率、经济和政治因素,如何影响商业房产的价值。

例如,在当前的低利率情况下,追求收益的投资者正在推高商业地产的价值,但是当利率最终上升时,房产价值就会下降。

此外,商业房产的投资门槛更高,部分原因是商业房产价格相对更高,部分原因是需要更高比例的首付款。

责任编辑:简玬

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