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湾区ADU专栏(5)

ADU迷思100问之一:ADU、JADU有何不同?

ADU“附属第二单元”有不同改建、加建方式,每个县的估值方式也有差异。(Shutterstock)
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【大纪元2020年08月24日讯】文:文君・ADU专家
自从2020年加州放宽了ADU“附属第二单元”政策之后,ADU成了火爆话题,我们也接到了大量关于加建改建ADU的咨询。除了每周二ADU Tuesdays分主题讨论之外,文君还会不定期的回答小伙伴来自各方面的关心热点。

1. 湾区ADU:ADU和JADU的区别

ADU(有些城市标注成SADU)和JADU的区别只是面积大小吗?500平方英尺以下的就一定是JADU吗?不正确!

ADU或Standard ADU具备了与主房一样的所有生活功能,包括卧室、厨房、卫生间、独立的出入口等,面积只要不超过1200平方英尺(州法规定,有的地方政府规定不超过1000平方英尺),但因为要求配置所有的生活功能区,所以,ADU应该不会小于300平方英尺。

ADU的种类可以是Detached ADU(与主屋分离)、Attached ADU(与主屋相连),或者车库转建或独立车库二层加盖ADU。所以,如果是一个两车位的车库(一般都不超过500平方英尺)转建成ADU,它是属于ADU,而不是JADU,尽管它小于500平方英尺!

而JADU的“J”代表Junior的意思,就是经济型的ADU,它跟ADU的区别不在于大小(如果都是500平方英尺以下的),而是它的配套功能和所处的位置。怎么讲呢?如果面积太小的区域想转成ADU,可以省去卫生间的功能,而与主屋共享卫生间;而且,JADU须是从主屋的现有居住空间Existing Living Space转建,车库转建的原则上(州法)是不允许转成JADU的。但与ADU一样,JADU须有独立的厨房、睡觉的空间和独立的出入口。

所以,那些没明白JADU的定义,就想把车库转成JADU,再加建另一个ADU的设想,在绝大多数的城市都是行不通的。

JADU就是经济型的ADU,而且是从主屋的现有居住空间去改建。(Shutterstock)

2. 湾区ADU房屋估值

加建或改建了ADU后(前提是合法的,申请了Permit的),原则上是会增加房屋价值的。这是不是个让人欣喜的事情呢?你的第一反应是Yes呢?还是No?如果只有一个回答,就是思路还不清晰。标准答案应该是“不一定”。为什么?看官接着往下读。

一方面,增加的房屋面积(到County办公室登记备案了之后)会增加你的Property Value,当你申请重贷Refinance或者卖出resale的时候,增加的价值会按你房屋所在的Location的均价计算,应该会让你拿回更高的价格,所以,从Property Appreciation的角度讲,这对屋主是天上掉下来的好机会!

另一方面,你的ADU project申请了Permit之后,县的估值办公室(Accessor Office)也同样得到了你的物业即将升值的确凿证据了,下一年你的Property Tax地税账单不出意外的话,肯定会涨!你的房屋持有成本就更高了,这方面让人有点不爽,对吧!

但是,县估值办公室是怎样估值你的property增值的幅度呢?湾区有一个county在ADU项目的物业增值估值上还是比较仁慈的,就是Santa Clara County。其它的县,如San Francisco County、Alameda County、San Mateo County等,使用的都是Fare Market Value的方式,就是找到Market Comparable;而Santa Clara County对ADU使用的估值方式是Fare Cost Value,按照上一年的消费指数、按地区的不同index计算你的property所在的区域,建一个多少面积的ADU所花费的平均成本,来作为增加地税的重估基数,这对居住在Santa Clara County的屋主来说,无疑地税的涨幅要小很多啦!

至于你建ADU所期待的投资回报会更侧重哪一方面?那就要看您对此的预期了。做好大势研判和项目预算,调整好预期值,看准房地产的这一波风口,该出手时就出手。#

作者简介:
文君,湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人,采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人,出品了三百多期房地产相关节目内容,对湾区房地产动态,及发展趋势有深度了解和独特见解;文君也是湾区华人社区了解和深度报道ADU政策及动态的第一人,目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源,提供Plan-Design-Build及贷款融资等一条龙服务。
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本文刊载于旧金山8月15日地产版

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责任编辑:李欧

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