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伦敦奥运十年:奥运带来了房产新热点吗?

十年前的伦敦奥运给人们留下了许多难忘的瞬间。(Depositphotos)
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【大纪元2022年10月15日讯】还记得英国女王和占士邦空降奥运场馆的景象吗?十年前的伦敦奥运给人们留下了许多难忘的瞬间。伦敦奥运村附近的房产投资也自那时起变得火热。

奥运真的带来了房产热吗

据《伦敦标准晚报》报导,当时预计,数十亿英镑的投资将在奥林匹克区形成一个小型房地产热潮。然而,2005 年以来,伦敦市中心的房价平均上涨了 137%,但唯一表现在平均水平以上、且与奥运区接壤的行政区是Hackney(上涨了近 174%)和Waltham Forest(上涨了 145.6%)。

早在 2005 年,也就是伦敦赢得奥运主办权的那一年,奥运村的所在区Newham还是一个贫困且建有许多廉价房的地区。在之后的17年,这里的房价上涨了 109.5%(从 193,600 英镑涨至 405,600 英镑)。其中,奥运村的中心地带Stratford的房价增长了 116%(从209,000 英镑涨至 502,600 英镑)。

当然,举办奥运会所带来的房价快速增长并不一定使所有人受益,在交通便捷和功能齐全的社区为年轻人提供可负担得起的住房是目前更为紧迫的问题。

表1:自伦敦成功申奥以来,奥运村附近区的房价涨幅(2005-2022)

资料来源:Hamptons & ONS

新建房产目标

当时的伦敦奥组委克主席Sebastian Coe 承诺在奥林匹克公园内及周边建造 30,000 至 40,000 套新房,其中大部分将是经济适用房,主要针对护士、教师和其它关键领域的工作人员。

据伦敦遗产发展公司(London Legacy Development Corporation)的一位发言人称,到目前为止,奥林匹克公园内已建造了约 1,180 套新房,其中约 39% 是经济适用房,主要面向Stratford 以外并无法承受该地区平均房价的买家和租房者。更多的房屋建设正在筹备中,到 2032 年,奥林匹克公园内将有近 6,000 套新房完工,其中约 40% 将是经济适用房。按照计划,到 2036 年,伦敦奥运会应该给该地区(奥林匹克公园和其周边地区)共带来 33,000 套新房。

然而,经济适用房的数量因开发商而异。一些楼盘中有一半是针对首次购房者和年轻租房者的经济适用房,而在另一些楼盘则几乎没有。

第一太平戴维斯(Savills)住宅开发团队的主管 Sophie Rosier 表示,作为连锁反应,奥林匹克公园以南、沿着River Lea一直延伸到Canning Town一带也出现了巨额投资。

然而,Rosier觉得Stratford的整个建筑风格(即“塔楼加上大片绿地”的风格)显然已经迅速过时。Rosier认为: “自伦敦奥运会以后,我们在(住宅区的)总体性规划方面学到了很多东西。”

当时预计,数十亿英镑的投资将在奥林匹克区形成一个小型房地产热潮。(Getty Images)

定价过高

据房地产代理商JLL的估计,这股热潮使Stratford的人口自 2005 年以来增加了 42%,达到 73,000 人。这些人大多是年轻人,使得Stratford近三分之一的居民年龄在 25 至 34 岁之间。据《伦敦标准晚报》报导, 29 岁的Joe Watson和他 26 岁的丈夫Connor Taylor于2016年搬入奥林匹克公园。

Watson 说:“我真的很喜欢Stratford,” “这里有很多非常好的绿地……当我们第一次搬到这里时,只有位于Westfield的商场内的一些连锁餐厅。但情况已经好转,新楼盘International Quarter London周围有一些不错的餐厅,East Village有很多酒吧。”

但这里也有一些不尽人意的地方。去年,这对夫妇准备买房,但发现房价完全超出了他们的预算。Watson表示: “Chobham Manor有一些新房子,但都是联排别墅,其价格超过 100 万英镑。”
于是,Watson和Taylor搬到了几英里外的Plaistow,以425,000 英镑购买了一套三卧室的套房。

他们表示,Stratford的另一个问题是奥林匹克公园的新楼盘和Stratford的老城区之间差距仍然很大。 Watson 说:“你只需要去 Stratford Shopping Centre,然后将它与马路对面的 Westfield 进行比较,就看的出它(Stratford Shopping Centre)有多过时。”

安全问题

更严重的问题是一些位于运动员村被改建之后的公寓存在火灾隐患。 31 岁的 Sam Williams 和他 32 岁的妻子 Harriet 在East Village(前运动员村)的新社区Triathlon Homes购买了一套价值 390,000 英镑的两卧室共享产权公寓(购买时拥有30% 的产权)。

三年后,Williams拥有了全部产权,该房产在当年(2017 年)的价值为 455,000 英镑。但在 2019 年,当他们准备出售时,建筑物被检查出有潜在的易燃建筑包层(flammable cladding),且木阳台和公寓之间的防火区也存在安全隐患。

Williams夫妇所居住的社区,还有几幢楼房也存在同样问题,使得房子不仅存在消防安全问题,也无法获得抵押贷款。Williams希望这个问题能在 2024 年 3 月之前解决。

Williams 说:“如果发生这种情况,那将要等待五年” “这实际比建造奥运村的时间还要长。”

奥运遗产总结:是胜利还是失败?

新就业机会

承诺:在Lower Lea Valley地区将创造 50,000 多个新工作岗位。

现实:事实证明,伦敦遗产发展公司所指的“创造就业”也包括将现有员工重新安置到Stratford。

伦敦遗产发展公司表示,科技创新园区Here East将提供5,500 个工作岗位,新商业办公楼IQL Stratford将提供25,000 个工作岗位。另外还有数千个工作岗位位于East Bank,这里是Stratford的文化区,已经或将要成为伦敦大学学院、伦敦学院员工、伦敦艺术学院、英国广播公司(BBC)、Sadler’s Wells 和the Victoria & Albert 博物馆的所在地。

然而,根据Newham议会的数据显示,Stratford所在的Newham行政区的失业率为 6.9%,远高于英格兰(4.4%)的平均水平。

阿塞洛米塔尔轨道塔(ArcelorMittal Orbit)的门票销售一直令人失望.(Getty Images)

一个运动国家

承诺:英国将以赛事为契机,鼓励更多人参与体育运动。

现实:我们的奥运选手和残奥会选手确实让这个国家度过了一个激动人心的运动之夏; Alistair 和 Jonny Brownlee 在铁人三项赛中的表现,英国自行车手在赛车场上的统治,Jonnie Peacock 的破纪录冲刺……

然而,Sport England 在 2005 年至 2016 年间进行了一项活跃运动人群的调查,以评估有多少英国人参加了体育运动。 2006 年 10 月,34.6% 的人表示自己每周参加一次体育运动。 2016 年 10 月,这一比例仅略微升至 36.1%。

经济收益

承诺:通过大量的对内投资,奥运会的成本将得到补偿。

现实:举办奥运会的成本飙升至 110 亿英镑(不包括赛后成本,例如将奥林匹克体育场改造成足球场)。

2013 年发布的一份政府报告估计,旅游业、建筑业和贸易的增长可能产生了高达 410 亿英镑的回报。

伦敦遗产发展公司计算,仅 2017 年的世界田径锦标赛就产生了 1.07 亿英镑,而 2019 年的两场美国职业棒球大联盟比赛又产生了 4700 万英镑。

与这些胜利相对的是纳税人不得不承担的损失。奥林匹克体育场的建造成本高达 4.86 亿英镑,另外还用了超过 3.23 亿英镑将其改造成足球场供West Ham(韦斯咸)足球队使用。俱乐部为这项工作贡献了大约 1500 万英镑,并每年支付 250 万英镑的租金。其余大部分来自纳税人。一年后,一份报告谴责了这项亏损的交易,并指出项目仍使纳税人每年花费约 1000 万英镑。

阿塞洛米塔尔轨道塔(ArcelorMittal Orbit)的门票销售一直令人失望,目前负债约 1300 万英镑。

房价

承诺:房价将迎来“奥运反弹”。

现实:随着许多Stratford的复兴工程项目开始动工,一些评论员自信地预测,价值数十亿英镑的投资将在奥林匹克区创造一股小房地产热潮。

事实上,自 2004 年以来,唯一表现优于伦敦市中心其它地区的是Hackney(其中包含奥林匹克公园的西侧)和Waltham Forest,其中,Hackney的房价在这期间飙升了近 174%,还有Waltham Forest,而Waltham Forest的房价上涨了 145.6%。

在Hackney行政区,房价上涨最大的地区是邮编为E9的地区(包括Hackney Wick、Homerton 和 Victoria Park),其涨幅达到惊人的 202%;以及邮编为E8的地区(包括Dalston 和 Hackney Wick),其价格上涨了 201%。但不得不说,这些地区的买家大多是从伦敦的Islington和Shoreditch搬过来的,也有一些是由于Stratford逐渐丰富的餐厅、酒吧和艺术画廊,而不是奥运会本身的带动效应。◇

责任编辑:陈彬

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