专家:大陆经济下行 新房价反弹不可持续

【大纪元2022年02月28日讯】(大纪元记者易如采访报导)自去年9月房企恒大暴雷引发地产业骨牌效应后,10月当局开始对房地产松绑。今年1月官方数据显示,部分城市新房价格开始反弹。专家表示,新房价格反弹不可持续。随着整体经济下行,未来楼价还可能进一步下跌。

中共国家统计局21日公布的1月份房屋销售数据显示,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%,环比上涨0.6%;二线城市同比上涨2.5%,环比上涨0.1%;三线城市同比上涨0.5%,环比下降0.2%。

二手房方面,一线城市二手住宅同比上涨4.1%,环比上涨0.1%;二线城市同比上涨1.0%;三线城市同比下降0.7%。

70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有20个和30个,比上月分别增加3个和4个;环比下降城市分别有39个和55个,比上月分别减少11个和8个。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示,1月70城房价环比跌幅处于收窄态势。

长春某房企经纪秦俊(化名)对大纪元表示,新房价格是在反弹,主要原因是去年政府规定新房价格打折,“去年销售政策最低可以打8.5折,今年规定最低打9折。消费者感觉这个价格反弹了,实际上是政府的调控运作。”

去年以来,大陆多地下调房贷首付比例,其中,广西北海、南宁、四川自贡的公积金首付比例下调,重庆、江西赣州也有不少银行将首套房贷首付比例降到20%。

另有数据显示,去年10月房地产贷款投放较9月大幅回升,环比多增超过1500亿元,其中房地产开发贷款环比多增500多亿,个人住房贷款环比多增超千亿。

原大陆投行人士郑义对大纪元表示,目前房价出现反弹有两个原因,但时间一长都不行。原因一是政策松绑给老百姓贷款,拉动起一个小幅上扬,但“老百姓没有能力去承受这部分加杠杆,因为很多人工作都没有,吃饭都吃不上,他还能还贷款,所以,这个政策没用”。

二是,之前限购一刀切导致投机者和刚需者的需求都被限制,现在一下解开松绑,“投机者可能想借此解套,抛房套现,刚需的人可借着这个时机赶紧买,解决刚需的需求。”

政策松绑的原因

郑义表示,政策松绑原因有三。首先,地方政府财政受到很大影响,“因为房地产市场没有房屋交易,没有交易量,包括过户费、转让所得税都收不到了。”资料显示,2021年,土地出让占地方政府财政收入的43%左右。

第二,对房地产企业的变相输血。由于之前政策严苛,房地产开发商拿不到贷款,“但是如果是给老百姓放款,老百姓的钱去他的买房子,实际上变相是给开发商提供资金,救房企。”

第三,松绑也是无奈之举,“这一波楼市限购时间从2016年到现在,5、6年了,把市场整个都冻结了,现在松绑也是从上到下没有办法的做法。”

“天钧政经”研究员宋维骏也对大纪元表示,由于地方财政收入过度依赖土地财政,严控房地产市场带来了较大的财政压力,“地方政府救市的意愿是存在的。”

民生证券研究院资料,2016年官方重启2010年首推的限购,收紧周期正式开始。2020年疫情后有一波短暂宽松,8月,当局对房企实施“三道红线”,12月又推出房贷集中度管控。

2021年1月中旬,热点城市政策加码开启新一轮调控,需求端,进一步实施限购限售限价等一系列行政措施。供给端,土地市场出台三轮两集中新政,土地市场热度下降。9月,房企恒大因债务暴雷,引发地产业骨牌效应。10月,官方开始释放松绑信息。

二手房法拍房或反映当前市场实际情况

秦俊表示,二手房数据相对更能反映当前市场实际情况,“二手房去年长春的成交量萎缩得很厉害,然后购房者观望了很久,也是跌到一定程度了成交量才有所回升,二手房的成交价格没有回升。我只能说我所在的城市的情况。”

另外,现在进入法拍程序的法拍房也在增加,包括很多流拍的,流拍后二拍的数据也在增加,说明根本没钱买房,“一拍的起拍价是按照市场成交价7折到8折,二拍按照成交价再降价5.5折到6折,二拍还有流拍,主要是交不起月供,两会后,由银行反馈到法院的流拍房越往后会更多。”

1月14日,中央财经大学教授韩复龄在微博发帖,“断供潮来了,2022年刚开年,四大行已经起诉20万断供房主”。根据阿里平台法拍房的数据显示,全国法拍房的挂牌量在4年的时间里飙涨近187倍。截至2020年12月中旬,已有超过168万套法拍房。

新房价格反弹不可持续

秦俊表示,新房价格反弹并不能持续,首先,很多人首付都困难,“长春的新房有的首付分期降到很低,首付正常分成两年三期、三年六期,但现在整五年十期,十年二十期,这证明很多消费者连两年三期、三年六期的首付都交不起。”

其次,“现在外企撤资,教培被取消取缔,还有中小企业倒闭,跨境电商也干不了,失业人数增多了,没钱买房”;再有,“人口的趋势也根本就维持不了,没有那么多的购房者了。”

郑义也表示,不看好房价持久反弹,房地产靠供给需求来调整,需求下降,房价反弹没有支撑。“现在房地产开发商资金链基本都出问题,没有钱拿地,导致新房建设比原来要下降。从供给来讲,房企供给也在下降,同时收入在不断的萎缩;需求方面,这波限购、加上疫情和失业的问题,导致以投机为目的的购房者投机积极性被消灭,而投机者减少会导致需求量进一步下降。”

经济下行 楼价可能进一步下跌

郑义表示,随着这波限购的解除,如果投机者大批量抛售会导致房屋供给上升,很有可能导致未来价格进一步下跌。

更关键的是经济活力没有了,“整体经济不行,房地产也好不了。现在整体板块都没有,教培没有,网际网路也没有,外贸也没有了,旅游业也没有了,餐饮业现在也不行了。光靠房地产拉不动,而且房地产企业现在都在大量裁员。”

郑义表示,中共央行降准、降息等释放出来的资金,远远不够解决房地产行业目前的债务危机。加上中国经济陷入恶性循环,“住”和“炒”的需求双双下降,楼价大概率还会继续下探。

责任编辑:林琮文#

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