湾区住房难?地方官有本难念的经

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【大纪元2022年05月04日讯】(大纪元记者俞元采访报导)湾区委员会4月公布的调查显示,今年找房困难的湾区选民人数激增。地方官员、资深政工,认为开发商配合度、州府拨款、居住品质、不断推高的房价、严厉租管政策等等,是限制更多可负担住房建设的主要因素。

湾区委员会(Bay Area Council)调查数据显示,65%的人担心找不到可负担的住房;48%的人考虑未来几年离开湾区。如何解决住房危机,57%的人支持在自家附近建筑新屋,61%选民支持在单户住宅区建复式或多联房屋;七至八成的人支持在交通和就业中心附近建房,在公交和城市填充区附近建高密度住房;低于半数的人认为在房屋建设方面,州府法律应凌驾于地方政府法律之上。

湾区委员会主席温德曼(Jim Wunderman)发表声明,认为州和地方领袖须鼓起勇气做更多事情。不过,地方官员则表示“心有余,力不足”。

副市长赵良方:地方政府不是地主

“市政府不是建商不是地主,市府能做的只是批准住房建设。库伯蒂诺在过去的八年住房计划中有1,000单位的配额。截至去年初,市政府八年共批了3,500单位,远超州政府的配额,但是开发商实际建造了约三百五十单位,仅为市府目标的十分之一。”

库伯蒂诺(Cupertino)市议员、副市长赵良方( Liang Chao)说:“因各种原因开发商不及时开工,市府也没办法。某项目被批准后,开发商或地主可能会推迟建造,他们会考虑当前的工程造价、人工成本是否过高,或先建设其它投资回报率更高的项目。”

赵良方解释说:“例如州府分派给一个城市的住房配额1000套,其中75%是需要补助的低收入房,但州府没有给我们任何盖房需要的补助款。本来,市政府有权限向开发商设定项目条件,比如要求增加低收入房的数量或百分比。这个百分比,有的城市可以从一般要求的15%-20%,谈到40%-60%。但是因为州法对城市绑手绑脚,反而令市府无法要求建设更多的低收入房。”

赵良方告诉大纪元,如果一块地被批准为高密度项目,它的建筑面积就变成以前的好几倍,地价瞬间高涨。有的开发商会看好时机,转手卖掉项目的一部分,直接先赚一笔。

赵良方表示,两年多来,建筑原材料价格上涨和工人短缺,导致建房成本大大提高;此外,通货膨胀、动荡的股市和战争,以及在大流行期间,大型投资公司可以获得比个人房主低得多的贷款,可以轻松抢房……这些都在进一步推高房价。因此越来越多的人,担心找不到可负担的住房。

如何改变住房窘况,赵良方提出了以下建议:投资区域性大众捷运系统,便于更多可负担房区域居民的通勤;鼓励办公楼均布,不是只建在房价高昂的少数地区;设立基金帮助有固定工作的无房者买房,如房屋股权计划(equity-share program)帮助他们付出头期款。对于长期低收入人口,州政府在下达配额指标的同时,也应该给地方政府出足够经费来盖低收入住房。

市议员邵阳强调:幸福指数最重要

“我们对开发商有两种做法:1.按照费利蒙城市法律,建造一定比例(13%-15%)的可负担房屋;2.支付罚金(也叫替代金)后,可全部按照市价去建房销售。开发商无一例外的,都选择缴纳罚金。”费利蒙市议员、前副市长邵阳说。

邵阳说;“开发商不在意罚金,我们就提高了罚金,希望他们能增加低收入住房比例。收到的罚金会放入一个资金池,积累到一定程度后用于营造可负担房。”

加州使用区域住房需求评估(Regional Housing Needs Assessment,简称RHNA)的方法,来确定加州地区的住房配额。“这是大锅饭平摊,实际上各个城市开发的房子,无法完成州政府配额的一半。”邵阳说。

邵阳进一步披露说:“州政府规定费利蒙在2023年—2031年要兴建1.3万套房子。我们计算:1.3万个家庭,假如每家有0.2个儿童入学,至少要兴建3个小学,2个初中,1个高中。这些学校的建设,还有配套的道路、医院等设施建设,都需要大量的资金,州府一毛钱不给。想要马跑得快,又不给马吃草,是不现实的。”

邵阳强调说:“开发住房,首先要注重当地的工作机会和住房的均等,要解决好交通问题。如果一味强行,在低密度社区加盖双套、三联、四联住房,或兴建高密度公寓楼,就会破坏社区特色、影响居民的生活品质。”

邵阳告诉大纪元,在城市规划当中,已经规划为中高密度的、接近交通枢纽(地铁站或公交车辆的主干道、沿线)地方,可以增加高密度住房。因为那些居民多数是中低收入,没有车,主要依靠公共交通。

邵阳自豪地说:“我们非常在意本地居民的身体健康和心理健康。费利蒙规定,每个居民走10分钟都能到达一个开放区。我们顶着很大的压力,保护当地居民,是不争的事实。”

WalletHub近期对全美182个都市的评比,菲利蒙幸福指数排第1。

资深政工李爱晨:政府、业主、租客三方共赢

旧金山资深政工、前旧金山市长候选人李爱晨说:“可负担房问题,需要综合治理。”她认为,首先开发商必须与市政府合作(比如各出50%资金),双方获利共赢,杜绝开发商单方面开发中的腐败行为。

其次,寻找可负担房的人,要填写一份调查问卷:他们是谁?是不是非法移民?他们的工作状况?她认为,应让本地真正勤奋工作的人优先购买可负担房,安居乐业。

李爱晨还提到了严苛的租房政策。她说:“因为不公平的租房政策,业主宁愿让房子空着,也不愿冒到期房子收不回来的风险。”

她认为,应该成立一个由业主协会和租客协会共同组成的“房屋租赁仲裁部门”,为业主和租客创建对话平台,提供法律调解服务,减少恶意诉讼,重塑业主出租房屋的信心。让旧金山数万套出租房重回市场,能快速满足大量寻找可负担住房的选民要求,同时政府也能收回巨额的房租税金,一举三得。◇




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