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疫期买投资物业 房东现金流吃紧

加拿大央行加息 房租或上涨

加拿大央行加息,一些投资买家现金流紧张,可能会涨房租。(Shutterstock)
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【大纪元2022年05月05日】(大纪元记者李平多伦多报导)对于多伦多和温哥华两地租客来说,房租似乎涨得太快,但房东现金流不仅未改善,反而吃紧甚至亏损。专家警告,随着央行加息,房价涨幅放缓,一些债务沉重的房东开始感觉供房日益困难,最后会将房租越推越高。

专家表示,近年多温两地许多个人地产投资人士发现,按揭月供和其它供房成本悄悄上涨,房屋成本大过租金收入,出现入不敷出情况,还能继续支撑是因为都坚信在房价飞涨大环境下,最后卖房时能大赚一笔。

2020年买投资物业人群未现破产迹象

多伦多按揭经纪巴特勒(Ron Butler)透露,最近每天都收到省内地产投资个人电话,这些人投资物业首付都是全部或部分用首套住房净值抵押贷款(HELOC)支付,而住房抵押贷款都是随央行加息减息上下浮动。

今年截至目前,央行已加息0.75%,专家估计未来几个月央行还会多次加息。如此一来,住房抵押贷款月供自然水涨船高,令许多在疫期房市高峰期花大价钱投资物业的投资人尤其吃不消。

巴特勒表示,7年前房价还算便宜时投资物业的人,可能现金流充足,还净值抵押贷款没问题,但如是过去18个月内用净值抵押贷款投资物业的人,仅靠租金可能无法足以支持房屋持有成本,经济就会出问题。

巴特勒表示,安省近几年趁首套住房大幅增值时用净值抵押贷款投资第2套物业的业主大有人在,许多人不会告诉银行首套住房净值抵押贷款是用来投资第2大物业,拿到第2套物业首付所需净值抵押贷款后,又申请其他按揭来投资更多物业。

巴特勒透露,现在净值抵押贷款利率随央行加息日益升高,其中许多撬动太多杠杆的人,都忙着将剩余净值抵押贷款转成还款更灵活的普通按揭债务,但有些人因投资物业额外债务满足不了银行还款要求,或因央行加息无法通过联邦按揭压力测试,或因按揭债务要求同时偿还本金和利息导致月供远超净值抵押贷款月供,而无法转换。

巴特勒表示,目前虽仍未看到这种现象,但2008年金融危机房价短暂下跌时许多杠杆沉重的投资者就碰到这种麻烦。

Realosophy Realty地产经纪公司总裁帕萨利斯(John Pasalis)表示,多数房东,不像用净值抵押贷款投资第2套物业的房东一样脆弱,其中许多人都是固定利率,几年内都无需担心加息效应。还有些人即使是用浮动利率,也因银行因利率上调将每月固定月供中的利息还款比例加大,也无需担心。

帕萨利斯承认,利率上升令许多投资物业入不敷出的房东头疼,但就目前数据来看,2020年投资大多区物业的许多投资者还未到破产地步。

投资物业负现金流日益普遍

《环球邮报》和帕萨利斯提供数据显示,2020年共管公寓均价60万元(加元,下同)多一点,按年均地税2,235元、月均管理费514元、当时2.29%5年固定按揭利率、20%首付算,供楼月均成本2,800元左右。共管公寓当前平均月租不到2,250元,两两相抵,房东每月现金流失净亏损550多元。投资独立屋的房东情况更惨,每月现金流净亏损高达近1,160元。

帝银和Urbanation 2021年3月报告显示,大多区2020年注册投资物业的共管公寓中37%出现负现金流,平均每月供楼成本高出租金收入492元。

卑诗Zolo地产市场内容主管金女士(Romana King)则表示,温哥华坊间传闻是出现负现金流的房东比例不大,一是因外国投资者投资买楼要么用现金,要么因加拿大信用历史不足被银行要求提高首付比例而使月供压力较小。

金表示,话虽如此,当地仍有不少个人物业投资者出现负现金流。

许多人房子即使租不出去损失成千上万租金收入,也因指望房子最终能卖个好价钱而继续强撑。帕萨利斯表示,许多人投资大多区物业,每月现金流即使亏损,也想着到年底房价能再涨个5万元、7万元而不在乎。

租金面临上涨压力

专家表示,就目前而言,公寓价格涨幅放缓幅度不像单户住宅那么猛,出现负现金流的房东暂时无需担忧。另一类无需担心负现金流的投资人群,是为子女投资物业的父母。尤其在温哥华,父母们普遍担心子女将来买不起房而提前投资。

专家认为,尽管如此,利率上涨大环境下,还是有不少负现金流的房东会脱手手中烫手山芋,让一些公寓投资者止步,从而冲击整个租房市场。

专家表示,当前房屋供应增加需求放缓,可能会给房价带来下行压力,但有可能对租金起到反效果。一方面,随着公寓投资现象缩水,导致共管公寓出租房源减少。另一方面,租房需求因移民和留学生大量涌入持续强劲,如此一来,租金就会面临上涨压力。

专家表示,再加上供房压力吃紧,房东也有可能涨租金。政府虽有租金上涨限制,但房东想涨租有的是办法,如以装修为由驱赶现有租客,招新租客时再涨租金。房东与租客之间,永远存在这种拔河关系。◇

责任编辑:文芳

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