【大纪元2022年06月22日讯】（大纪元记者盛元综合报导）突破6%的房贷利率，让美国一直飙升的房价终于有了放缓迹象。但上市房源不足与其它涨价因素，让首次购房者和房东依然感到压力。
首次购房者房梦难圆
华尔街曾对房贷利率超过6%后的市场做过内部数据分析，发现利率攀升之后有一部分原想买房的潜在买主会被剔除出去。
例如，需贷款20万美元的房屋，在利率未升高之前会有8,200万买家，而利率超过6%之后则只有6,800万买家，会有1,400多万潜在买家被剔除出去；需贷款40万美元的房屋，利率攀升后会有180多万买家被剔除出去；需贷款60万美元的房屋，则有一半买家“出局”。
许多被淘汰者是有刚性需求的首次购房者。这些购房者一直在积攒资金准备买房，他们有的加班加点工作，有的做几份工，有的省吃俭用，也有的想其它路子挣钱。但当这些人财富积攒到接近买房门槛时，房价又飙升上去。如此多年往复，首次购房者总是处于踮着脚尖将要企及却又难以企及的状态。
根据美国房产门户网站Redfin的数据，美国的平均房屋售价目前已超过43万美元。房价在过去五年中上涨了60%。
升高的房屋贷款利率，正在将许多首次购房者排除在市场之外。按照目前的30年利率，43万美元的贷款每月还款额超过2,500美元，高于一年前的1,800美元。
同时，市场供应量也短缺，上月挂牌出售的房屋不到150万套，低于五年前同期的240万套。美联储主席杰罗姆·鲍威尔承认，即使在利率上升的情况下，房价也可能持续上涨一段时间，并表示首次购房者现在应该保持观望态度。
此外，买房者的压力除了利率的上升，还有其它因素带来的房价上涨，如全球的供应链阻滞、建筑材料成本上涨、人工短缺和新建筑速度减缓等等。
房屋供应量仍不足
美国商务部上周公布的数据显示，今年4至5月新屋开工总量下降14.4%，达到13个月以来的最低点；其中，包括公寓在内的多户住宅建设环比下降了23.7%。房屋建筑商预计这一趋势将持续下去。这样，就使寻找低成本房屋的人已经没有什么选择。
根据穆迪分析（Moody’s Analytics）的一项研究，随着美国越来越多的千禧一代希望购买自己的房屋，美国面临着150万套房屋的短缺，这一数字可能会继续上升。全国低收入联盟（National Low Income Housing Coalition ）估计，美国极低收入者可负担出租屋的缺口达700万套。
“现在是一场完美的风暴”，乔治亚州萨凡纳市（Savannah）住宅房地产建筑商、全国房屋建筑协会（National Association of Home Builders）主席杰瑞· 康特（Jerry Konter）说，“我认为在我的整个职业生涯中，从没见过这么多危险信号。”
康特认为，建筑商并没有建造许多首次购房者能够负担得起的住房，因为当前的情况使建筑商难以从这些项目中获利。
房价高、供量少 推高租金 房东有隐忧
康特表示，“首次购房者受到挤压，这也挤压了租房者，因为（原可能买房的）这些人不再搬出他们的公寓，所以租金会上涨。”
据Redfin数据，过去12个月里，房屋租金上涨了15.2%。上月的租金中位数已突破2,000美元。
房价高、供应量不足推高租金，房东本应受益，但实际的出租情况也使他们面临压力。美国最近一项人口普查研究发现，从4月底到5月初，有880万美国人拖欠房租，远高于一年前的170万人。通胀下房东最担忧的是能否按时收到租金，因为有的房东也是以租养贷。
疫情期间的不能驱逐房客规定，曾让房东承受压力。现在房东都希望能找到好房客，既按时付款，又能爱惜他们的设施。但这样的租客通常会把价钱压得较低。
房东通常会做权衡：如果为提高租金而换房客，在下家搬入前大约会有一个月闲置期；如果好房客一直住在里面而无闲置期，一年收到的总租金基本上相同或更高；再说诚信房客不会破坏房屋设施，安全系数也相对较高。◇＃
责任编辑：嘉莲
