美国房价上涨放缓 首次买家与房东仍感压力

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【大纪元2022年06月22日讯】(大纪元记者盛元综合报导)突破6%的房贷利率,让美国一直飙升的房价终于有了放缓迹象。但上市房源不足与其它涨价因素,让首次购房者房东依然感到压力。

首次购房者房梦难圆

华尔街曾对房贷利率超过6%后的市场做过内部数据分析,发现利率攀升之后有一部分原想买房的潜在买主会被剔除出去。

例如,需贷款20万美元的房屋,在利率未升高之前会有8,200万买家,而利率超过6%之后则只有6,800万买家,会有1,400多万潜在买家被剔除出去;需贷款40万美元的房屋,利率攀升后会有180多万买家被剔除出去;需贷款60万美元的房屋,则有一半买家“出局”。

许多被淘汰者是有刚性需求的首次购房者。这些购房者一直在积攒资金准备买房,他们有的加班加点工作,有的做几份工,有的省吃俭用,也有的想其它路子挣钱。但当这些人财富积攒到接近买房门槛时,房价又飙升上去。如此多年往复,首次购房者总是处于踮着脚尖将要企及却又难以企及的状态。

根据美国房产门户网站Redfin的数据,美国的平均房屋售价目前已超过43万美元。房价在过去五年中上涨了60%。

升高的房屋贷款利率,正在将许多首次购房者排除在市场之外。按照目前的30年利率,43万美元的贷款每月还款额超过2,500美元,高于一年前的1,800美元。

同时,市场供应量也短缺,上月挂牌出售的房屋不到150万套,低于五年前同期的240万套。美联储主席杰罗姆·鲍威尔承认,即使在利率上升的情况下,房价也可能持续上涨一段时间,并表示首次购房者现在应该保持观望态度。

此外,买房者的压力除了利率的上升,还有其它因素带来的房价上涨,如全球的供应链阻滞、建筑材料成本上涨、人工短缺和新建筑速度减缓等等。

房屋供应量仍不足

美国商务部上周公布的数据显示,今年4至5月新屋开工总量下降14.4%,达到13个月以来的最低点;其中,包括公寓在内的多户住宅建设环比下降了23.7%。房屋建筑商预计这一趋势将持续下去。这样,就使寻找低成本房屋的人已经没有什么选择。

根据穆迪分析(Moody’s Analytics)的一项研究,随着美国越来越多的千禧一代希望购买自己的房屋,美国面临着150万套房屋的短缺,这一数字可能会继续上升。全国低收入联盟(National Low Income Housing Coalition )估计,美国极低收入者可负担出租屋的缺口达700万套。

“现在是一场完美的风暴”,乔治亚州萨凡纳市(Savannah)住宅房地产建筑商、全国房屋建筑协会(National Association of Home Builders)主席杰瑞· 康特(Jerry Konter)说,“我认为在我的整个职业生涯中,从没见过这么多危险信号。”

康特认为,建筑商并没有建造许多首次购房者能够负担得起的住房,因为当前的情况使建筑商难以从这些项目中获利。

房价高、供量少 推高租金 房东有隐忧

康特表示,“首次购房者受到挤压,这也挤压了租房者,因为(原可能买房的)这些人不再搬出他们的公寓,所以租金会上涨。”

据Redfin数据,过去12个月里,房屋租金上涨了15.2%。上月的租金中位数已突破2,000美元。

房价高、供应量不足推高租金,房东本应受益,但实际的出租情况也使他们面临压力。美国最近一项人口普查研究发现,从4月底到5月初,有880万美国人拖欠房租,远高于一年前的170万人。通胀下房东最担忧的是能否按时收到租金,因为有的房东也是以租养贷。

疫情期间的不能驱逐房客规定,曾让房东承受压力。现在房东都希望能找到好房客,既按时付款,又能爱惜他们的设施。但这样的租客通常会把价钱压得较低。

房东通常会做权衡:如果为提高租金而换房客,在下家搬入前大约会有一个月闲置期;如果好房客一直住在里面而无闲置期,一年收到的总租金基本上相同或更高;再说诚信房客不会破坏房屋设施,安全系数也相对较高。◇#

责任编辑:嘉莲

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