【大纪元2022年07月07日讯】（记者李扪心综合报导）根据房地产数据分析公司Corelogic的最新房价指数数据，6月份全国房价继续走低，降幅与前两个月相同，形成所谓的房市“三连击”。其中奥克兰中区（奥克兰市）的一些高档街区，房价净下跌了超过10万元。
根据Corelogic在本周二（7月5日）发布的最新数据，6 月份全国房价进一步下跌了-0.8%，与4 月份和5 月份的跌幅相同。而截至6月底季度跌幅达到-2.3%，则是自 2009 年 2 月以来的最大三个月跌幅，而上次的时间，恰好是在全球金融危机之后房地产市场触底之前。
主要中心基本都下跌 基督城除外
在全国6个主要中心城市中，除基督城外，其他几个主要中心城市的房价均呈下跌趋势。基督城在过去3个月中上涨了3.3%。
其中奥克兰6月份的单月跌幅最大，为-1.9%，而在截至 6 月的3个月内，跌幅则为-4.9%，也是最差的季度跌幅。
CoreLogic NZ的研究负责人尼克‧古道尔（Nick Goodall）说，奥克兰的房价变化，经常会受到不同时期内出售的房产组合变化的影响。比如说，奥克兰可能会在某个月份以比较昂贵的独立住宅销售为主，但随后，更便宜的联排别墅可能会在下个月占据主导地位。
汉密尔顿的房价虽然在 6 月份反弹了1.8%，但在过去三个月中却下跌了-1.2%。
而在惠灵顿和达尼丁，房价跌幅更大、下跌也更持久，这让其房价年涨幅受拖累至只有5% 或更低，“这表明去年年底房市的最后一次增长势头，正在这两个城市被扑灭。”
奥克兰激流岛3个月房价净跌近17万元
根据 CoreLogic的房价指数，6 月份，全国房屋均价从3 月份的104.3万元，降至101.9万元，净下跌了2.4万元。
最大的跌幅发生在奥克兰。在3 月到 6 月的3个月中，跌幅最大的是奥克兰的海湾群岛（主要是激流岛），为16.7万元；奥克兰市（中区）下跌10.9万元；马努考下跌6.4万元；北岸下跌7.2万元；怀塔克里下跌6.7万元；南部的帕帕库拉下跌1.4万元；北部的罗德尼净跌幅最小，为1.1万元。
在过去3个月，惠灵顿的平均房价也大幅下跌，其中惠灵顿市中心净下跌4.7万元，其西部街区下跌最多，为8.4万元；波里鲁瓦下跌了4.8万元；上哈特下跌了6.4万元；下哈特下跌6.1万元。
在同一时期，汉密尔顿的平均房价也下跌了1.1万元；陶朗加下跌了2.1万元；达尼丁下跌了1.7万元。
在其他城市中，纳皮尔下跌了3.5万元，黑斯廷下跌了2.5万元，北帕和旺格努伊都下跌了1.1万元，因弗卡吉尔下跌了9218元，吉斯本下跌了3481元。
专家：很难看到房价下跌会有喘息
CoreLogic NZ的研究负责人古道尔认为，这次房价下跌与2008年全球金融危机时不同，现在民众的住房负担能力比14年前更加恶化。
他说：“随着经济衰退的到来，利率将进一步上升，现在大家都在更多地考虑，‘这将持续多长时间、将走多远’。”
古道尔说，2008年的房价是以浴缸形态下跌的，就是在 17 个月内逐渐下降了-9.9%，随后是一段相对平坦或基本上处于平稳的时期，最终在5年后，又回升至全球金融危机前的峰值。
“虽然2022年和2008年的经济和贷款环境明显不同，但现在民众的住房负担能力更加有限，而且利率正在上升，而不是像 2000 年代后期那样在下降。所以在这种情况下，很难预见近期房价下跌会有任何喘息的机会，”他说。
“负担能力限制，再加上更高的利率和更严格的贷款条件，可能会在未来几个月内限制住房需求，直到利率再次开始下降。尽管房价下跌将让住房负担能力改善，但更高的抵押贷款成本和更严格的贷款政策，可能会抵消新的负担能力优势。”
自住房主将面临困难阶段
古道尔说，除了恶化的负担能力的限制之外，对于那些已经进入房市的人来说，现在不得不应对更高利率所带来的成本增加。
不过他说，“首先，或许也是最重要的一点，预计劳动力市场吃紧和失业率处于历史低位，都将继续存在。所以只要借款人能够保住工作和收入，他们就可能会调整可自由支配的支出，以维持房屋贷款还款。”他不认为他们会因为无法偿债而导致折价卖房或者最坏的情况——强迫拍卖。
他说：“银行在核准房屋贷款时使用的房贷服务能力测试，以及许多把还款计划提前的借款人，都将为潜在的偿债麻烦提供另一个缓冲。”
另外，20% 的首付要求，及近期的房价增长，也将确保他们的房屋拥有相当可观的净资本，从而降低了资产小于贷款额度的机会，即使未来房价进一步下跌。
投资者前景也不乐观
对于投资者而言，面对监管更加严格的市场、与自住业主类似的负担能力压力，以及通胀压力，都会让他们财务变得越来越难。
古道尔说，“鉴于获得资金的障碍（例如贷款限额）更大，贷款成本（房屋贷款利率）增加，并且房屋的花费（例如房价、维护成本和减少的税收优惠等）也很高，令许多投资者很难再买房。一些投资者甚至可能愿意在一段时间内从其他收入中往房屋中‘充值’。”
另外，长期资本收益前景可能低于投资者以往所习惯的收益。房地产数据公司Infometrics最近的一份报告预测，未来 25 年，房价上涨的年均涨幅仅为 3.1%，而过去 70 年中，最低的25 年平均增长率仍为6.4%（1988-2013 年）。
在投资收益方面，古道尔表示，增加租金可能有助于跟上投资物业成本的上涨，但租金增长率可能会从超过6% 回落至长期平均水平的每年3%～4%。
他说：“租房供应增加（部分原因是未售出的库存冲击了租赁市场），以及需求减少（由于人们向外迁移和负担能力压力限制租户支付租金能力），都可能导致租房市场在今年晚些时候变成租户市场。”
“与自住业主类似，投资需求的前景看起来也很有限，这将减少即将到来的房价反弹的机会。
责任编辑：筱康
