河北廊坊解除所有购房限制 专家深度解析

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【大纪元2022年08月10日讯】(大纪元记者方晓、易如采访报导)河北廊坊市近日宣布,取消户籍、社保等限制性购房条件,对“北三县”和环雄安新区周边县(市)的住房限售年限要求也全面取消。该市成为首个公布解除所有购房限制的城市。两名专业人士8月10日接受大纪元采访时,深度解析中共为何加码松绑楼市,以及这些楼市刺激政策能否产生效果等。

廊坊解除所有购房限制

《北京日报》9日报导,近日廊坊市公布的“关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施”,正式提到取消户籍、社保(个税)等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件。

根据这项政策,廊坊市对引进高端人才、企业高管、北京非首都功能缓解随迁人员购买首套房时,也按照本地户籍处理。对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域,也取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

今年6月17日,廊坊市政府官网曾公布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》,共涉及六条措施,但第一条措施未对外公布。

其他五条政策措施包括,进一步降低住房公积金贷款首付比例,缴存职工使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的,首付款比例不低于20%;对引进的高端人才,各地可结合实际,在其购买首套自住住房时给予补贴,并提高住房公积金最高贷款额度等。

路透社指,廊坊市是自去年中国房地产市场出现危机以来,首个公布解除所有购房限制的城市。

《21世纪经济报道》记者8月9日致电廊坊市住建局获得确认,廊坊市确实全面废止了房地产限购政策,外地户籍在廊坊购房不再受到户籍、社保或个税等资格条件限制。

关于取消针对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域的限售措施,廊坊市住建局工作人员也给予了确认:“‘北三县’和雄安周边原来对购房的外地人口有过限售要求,现在不存在这个问题了。”

廊坊市距离北京东南约60公里。“北三县”则指三河市、大厂回族自治县以及香河县,有“北京后花园”之称。廊坊发布的措施还包括,对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时,按照本地户籍对待。

经济学家:为解决财政问题廊坊楼市再松绑

回顾环京楼市近几年的发展曲线,从2015年和2016年受“环京”概念和“炒房客”大批量涌入影响而快速升温,到2017年高点时房价翻倍至近4万元/平方米,再到廊坊限购政策出台后成交和价格回落,贝壳研究院数据显示,廊坊今年7月二手房成交均价较2017年高点时均价折戟近6成。

今年3月底,燕郊住宅成交均价约为1.6万元,与2017年顶点时近4万元的单价相比,也有大幅缩水。

截至今年7月,廊坊房地产市场的房价已连续7个月下跌。

旅美经济学家黄大卫(Davy Jun Huang)表示,廊坊市取消户籍、社保购房限制其实就是为了降低门槛,增加销售,希望更多人买房。其中有两个层面的原因——它自身的原因,以及全国的原因。

“自身原因方面,首先,廊坊在过去几年一直在炒作所谓的环京(环绕北京)概念,很多北京房价比较高,很多人买不起北京房,被诱导去廊坊买房。实时操作上,不单是房价问题,还有社会方面提供公共服务的医院、学校等配套设施,廊坊应该说是不太具备大量居住,或者大量外来北京的人居住的便利性。”

“第二,从廊坊自身来说,财政收入本来就比较低,经济发展也不不好。它就希望能够通过解开限购、限贷,促进房地产市场的销售,就是因为它的财政问题。”

黄大卫说,全国层面来说,廊坊是整个政策(转向)的一个铺垫。我去年就曾经公开预测过,2022年第一季度开始,中国房地产市场整个政策就会拐头变化,变成支持房地产市场。究其原因,中国的房地产市场对GDP的贡献度非常高,直接贡献是18%到20%左右,上下游附带是30%左右。另外,在朱镕基年代的分税制之后,土地出让金,就是卖地的钱,还有房地产方面税收基本上已经是整个中国的地方政府的财政可支配和灵活支配收入的相当大部分。所以,房地产市场持续的不景气,它首先会打击整个地方财政和GDP的增长。

在最新的成交数据中,7月份廊坊市区整体“看得多,买得少”,市场观望情绪浓厚。

原大陆投行人士郑义表示,因为有户籍限制,外地户籍的人可能在当地就没法买房了。现在廊坊取消这个限制,就是政府想要刺激楼市。此前出台的楼市新政包括降低利率、放宽贷款审批,现在再把户籍政策取消,主要目的就是刺激需求。

他说,当前大陆楼市萧条,老百姓、购房者都处于观望状态,主要因为经济不活跃、地产楼市(新房,二手房)都比较冷淡,所以它通过这种方法来刺激大伙的购房欲望。

刺激措施能否见效?郑义表示,政府就是把所有的政策都要试一下。成功与否,不是说通过取消户籍限制就能解决的,因为涉及很多因素。而且,廊坊连二线城市都算不上,应该算三四线城市。郑义认为,大陆大的一线城市,估计不会取消户籍限制。

为何住房空置率最高达20%?

8月5日,贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》,报告研究了大陆28个大中城市的3万个小区。

住房空置率最高的TOP5城市是:南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉,全部超过15%。其中南昌达到20%。

郑义认为,房地产公司出现爆雷之后,整个市场出现了观望潮,从而导致大家的投资欲明显下降。再有近期爆发烂尾楼业主拒还房贷事件,导致民众在投资过程中非常谨慎。所以出现了江西南昌的住房空置率达到20%。此外还有大量的土地流拍,也导致新房供应量减少。这些情况就说明市场相当冷淡。

黄大卫表示,排在空置率榜首南昌比较特别,它是属于省会城市。江西本来就是不特别发达的省份,它的经济这几年也没有很好发展。而佛山和廊坊相似,把“环广州”的概念炒作过度,当它经济情况不好的时候,这种过度炒作就让它像廊坊一样陷入危机里。重庆和武汉本来的核心发展力就不那么突出,而且在2015年之后的一波房地产热潮中,基本上是硬炒上去的。没有基础的根基支撑,所以就出现了空置率较高的结果。

专家:中共错过楼市松绑时机

过去20年来,中国经济遇到困难,刺激房地产行业成为“万年灵药”,屡试不爽。

今年中共政府发出信号,松口称“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”。这被市场认为是自2016年本轮调控以来,中央政府层面针对房地产行业最为宽松的表态。

各地政府纷纷放松限制,抛出各种刺激政策。然而几个月后,楼市并没有快速反弹,市场反应冷淡。

对于中共政府松绑房地产政策,是否会产生效果的问题,黄大卫认为,现在松绑已经是过晚了(错过了时机),应该在2020年底到2021年的期间松绑。因为它一直勒紧已经两三年时间,时间太长了,很多资金成本已经太高。现在所谓的松绑,只是延缓和改善目前的整体向下滑的危机情况。

“总体来说,房产市场基本上只是说消化一批,把门槛降到很低,但是已经没有后续力。例如廊坊,他现在房价可能就是一万上下,维持在一万上下,可能偶尔还掉下去一点。因为这一批他所谓的放开去引入的新的购买者,含金量比较低,数量也并不那么多,所以,基本上不会改变他们整个趋势的向下。”

他说,中国的城市之间发展是非常不平衡的,机遇差距很大,所以,房子它也代表身份、阶层,所以他们的房价结构是跟其他国家是完全不同,也没办法去跟其他国家对比。所以,中国房地产市场未来就是非常明显的两极分化、三极分化,未来除了一些个别核心城市、一些好的地方之外,整体房地产市场未来一到两年之内非常不景气。

对于城市及城郊房价是否会继续降价的问题,郑义认为,肯定会降,只是降的幅度可能会不一样。比如大城市一些黄金地段,降价后也是相对保值的。总体房地产投资像以前那样的火爆场景应该不会再出现,至少短期内不会再出现。

他说,大陆的房子已经出现过剩的情况。再有,老百姓个人的杠杆基本已经加满了、贷款的能力、融资能力几乎已经被榨干了。所以,让老百姓再去找银行贷款,再去增加消费贷、按揭贷款去买房子,很难获得金融机构的审批,拿不到信用额度,这也是一个大问题。

责任编辑:李沐恩#

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