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穆迪:住房负担能力恶化增房贷违约风险

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【大纪元2022年09月22日讯】(记者李扪心综合报导)根据国际信用评级机构穆迪的投资者服务数据新西兰住房负担能力的恶化增加了房屋贷款违约风险,而房贷利率上升会令违约风险进一步增大。同时,专家预计,到明年底利率下调的可能性在减小,这会让房市低迷持续一段时间。

新西兰房屋负担能力继续恶化

在新西兰银行发布的一份关于担保债券的最新报告中,穆迪表示,预计新西兰的住房负担能力,将明显低于过去10 年的平均水平,“我们评级的新西兰房屋贷款担保债券,信用是负的。”

报告称,利率上升意味着今年8 月(因买房)新借的房屋贷款的偿付,将平均占到家庭平均收入的39.1%,高于去年同期的35.4%。表明新西兰房屋负担能力在进一步恶化。

通常,房屋贷款的偿付额,如果超过家庭平均收入的28%,就属于难负担。

在奥克兰,新借款人平均需要家庭平均收入的47.1%,才能支付房屋贷款。

报告称:“在每个地区,用于偿还房屋贷款的家庭收入份额,都超过该地区过去10 年的平均水平。” 房屋负担能力都在恶化。

利率上升会增大房贷违约风险

报告说,“利率上升是导致住房负担能力差的主要原因,将增加总的未偿还房屋贷款拖欠的风险。”

报告发现,对于穆迪评级的新西兰担保债券(由新西兰最大的五家银行发行的),大多数未偿还的房屋贷款都是固定利率贷款。

“然而,这些房屋贷款中有70%至80%的固定期限,都将在未来两年内结束。”

“当固定期限结束时,借款人将不得不将他们的贷款再延长一段时间,或者转向浮动利率房屋贷款。”

“无论哪种方式,未偿还房屋贷款的利率都将高于当前利率。”那么房贷偿付金额也将因此高于之前,令本来就难负担的房贷,进一步增加了违约风险。

报告称,奥克兰总体住房负担能力差,是新西兰担保债券面临的一个特别风险,因为约占46.1% 的总体担保房屋贷款,都是是位于该市的房产。

五家主要银行的总担保房屋贷款细分显示,ASB银行对奥克兰市场的敞口最大,占高达58%,其次是澳新银行(ANZ),占47%、新西兰银行(BNZ)占43%、西太平洋银行(Westpac)占40% ,Kiwi银行(Kiwibank)占39%。

房价下跌会抵消利率上升的冲击

穆迪表示,预计今年利率还将继续上升,但其对住房负担能力和房屋贷款违约风险的影响,将会因房价下跌而减轻。

报告称:“我们预计,由于利率上升和高通胀影响房地产市场情绪,新西兰房价将在今年剩余时间里和2023 年继续下跌。”

“房价下跌可能会抵消利率上升(带来的影响)”,报告说。

2023年底前降息的可能性降低

独立经济学家托尼‧亚历山大(Tony Alexander)周三(9月21日)表示,由于美国等国际经济和新西兰经济的影响,储备银行将继续提升官方现金利率(OCR)至4%以上,现在普遍首选的、可能提升到的最高利率是4.5%。而且在2023 年底之前降息的可能性已经下降。

虽然借款人可以通过获得一年期固定利率贷款来享受最低的利率,但两年期可能也需要被考虑进去,以防万一利率在两年内持续增长。

他表示,“一些银行在过去几周小幅上调了短期固定房屋贷款利率,而且由于最近银行利润率被压缩,所以很容易看到一些利率小幅上涨。”

“而美国等一些国家高于预期的通胀数据,打破了海外高通胀期迅速结束的希望。”他说,美联储已经发出强烈警告,提高利率的时间可能需要更长。

在新西兰,因经济数据好于预期,令银行借贷成本受到一些额外的小幅上行压力,也会导致利率上涨。

今年上半年,新西兰的经济没有经历衰退,而是在6 月季度增长了1.7%。亚历山大认为,这一激增是由于重新开放边境,令旅游收入大幅增长。但尽管如此,新西兰的通胀风险并未比几周前有所缓解。

Corlogic:首次购房者正在重返市场

房地产数据分析公司CoreLogic本周发表的8 月份买家分类数据显示,尽管整体房地产销售数量仍然低迷,但首次购房者正在悄然回归市场。

根据该公司的最新数据,首次购房者占8 月份房地产购买量的25%,是自去年12 月以来的最高市场份额,并且是在过去4~5个月内、从3 月份的21%低点稳步升上来的。

Corelogic的首席经济学家凯尔文‧戴维森(Kelvin Davidson)表示,限贷令(贷款与价值比率规则)对家庭住房的持续抑制作用,会阻止一些潜在买家买房,

同时,首次购房补助金的价格上限提高,以及首次购房贷款的上限取消,而且最近KiwiBuild 房屋的上限提高,也可能允许开发商推出更多此类房产,从而在未来几个月内,可以为未来的首次购房者提供更多选择。

经济学家:目前市场对首次购房者有激励因素

亚历山大也表示,房地产市场最近的一个新发展,就是首次购房者重返市场,这是他最近几周一直在讨论的问题。

他通过近1个半月的调查发现,年轻人正在重新进入市场。他表示,“对于一些人来说,有机会在比一年前翻倍的房源中进行挑选,可能是一个买房的激励因素。”

另外,房价平均比去年11月份下跌了12%,这也可能会吸引一些人。银行最近也略微放宽了贷款标准,同时也可以从政府的“家庭和社区”建房计划(Kainga Ora)中,获得政府的援助。

他认为,年轻买家也可能只是从试图找出触底价格的游戏中退缩,并继续他们的生活——他们也没有那些预测者(专家)那种在方式见顶或触底之前就能知道的能力。

他说,还有一些买家已经接受目前的利率,抛弃对2019 年至 2021 年间异常低利率的执著。“也就是说,一年期固定抵押贷款利率目前略低于5.2%;而在截至2019 年的10 年中,对通缩的担忧促使储备银行大幅降息,那10年的平均利率为 5.3%,与上述1年期固定利率差不多。

“另外,2009-2018年10年间的平均两年期固定抵押贷款利率为5.6%,而目前的两年期固定抵押贷款利率约为5.4%,还要略低。”

责任编辑:筱康

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